近日，青岛市人民政府网站发布关于进一步深化户籍制度改革的通知。

虽然救市的政策密集出台，但在短暂的小高潮之后，我们能看到的，就是楼市难言回暖迹。

这感觉，如同一首劲曲响起，红男绿女正投入地蹦迪，舞曲却被掐了。

不过，这也能理解政策从落地实施到看到效果，需要有一定的传导时间。

但从已经出台的政策来看，我们能明显地看到一个关键词，那就是分化。

壹

14号文的出台被众多媒体称为“新房改方案”或“新一轮房改”，就在于其泾渭分明地区别开了“居住需求”和“改善需求”。

14号文规定，让商品住房回归商品属性，其最终目标是回到2010年之前的市场化状态。在那个阶段，市场机制在房地产市场中发挥了更大的作用，供需关系决定了房价的走势。

可见，在给予低收入群体以基本的住房保障的同时，14号文的出台为商品房提供了无限的可资想象的空间。

所以，多个二线城市在土地出让中，已经恢复了“价高者得”的市场化原则，包括深圳和杭州。

房企会拼命争抢地段好的优质房产，地王将重出江湖，而地段差的地块所受到的待遇将天差地别，甚至可能出现无人问津的情况。

由此看来，未来的商品房不仅要提供高质量的居住环境，还要满足消费者对于高端生活方式的追求，而且更加强调了商品房的投资属性和抗通胀能力。

而且，实行了十多年的远郊容积率1.0限制也被取消，更多的别墅产品将卷土重来，为豪改家庭提供更多选择。

所以，一个确凿的事实摆在我们面前：未来的楼市，收割的是富人，而资金实力不够的人则分流到保障房。

贰

之前，那些城市的低收入群体只能对着密密麻麻的高楼大厦兴叹，因为没有一扇窗户是属于他们的，而保障房制度的出台会让他们的梦想成真。

14号文明确了保障房将按保本微利原则，公平公正配售，实施严格的封闭管理，不仅购买的保障房不得长期闲置，而且禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。这就确保了保障房相对的封闭性，即只在低收入群体间流转，堵死了权利寻租的空间，杜绝了以往那种开豪车住豪宅，购买奢侈品，却能成功申请到保障房的乱象，真正保障了低收入群体的利益。

对于保障房前景，14号文的描述是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

“韭菜”要想能买起房，选择就是保障房。

近日，青岛也开始收割“韭菜”了。

在青岛市人民政府网站发布关于进一步深化户籍制度改革的通知中，租房也可以落户了。所以，有些网友调侃：是不是去青岛旅游也能落户，或者坐高铁经过青岛也能落户呢？

因为，落户门槛实在是太低了。

在这样的大动作背后，是青岛楼市的过山车行情。

在8月，青岛天泰城奥园组团的一位业主，因为在2019年以140万元买的房子，如今房子市值仅有89万多元，还欠90多万元银行贷款而喊出了“免费送房”，引发了较大关注。

楼市起起伏伏的行情，始终无法平稳发展。房价在下跌，挂牌总量处于高位，这就是青岛二手房市场所遇到的窘境。

金九银十的行情，更是比去年疫情期间的行情还要下跌20%左右。

截至2022年末，青岛市常住人口1034.21万人，其中市区人口740.61万人。不过，从2022年人口增长情况看，户籍制度改革红利效应不断减弱。

很明显，青岛楼市的接盘侠不够了。

所以，青岛和其他已经出台了租房落户的城市一样，开始在全国范围内抽水。

哪怕只买了个总价低的商住产品，也能落户，再不济先租个房子落户，住久了没准就买房子了呢。

青岛新政的背后，指向也很明显，就是要在全国，最不济也是周边的城市中，争夺低收入群体。

叁

大家看明白了吗？

新一轮房改的实质就是财富的再次分配分配的过程。

买不起商品房的低收入群体会选择保障房，而商品房会继续朝高端化的方向进化。

中产会买持有时间越长，被套牢时间越长的保障房吗？中产会甘心一直住在容积率高、楼层高，而物业和环境又差的次新房吗？中产能够得上品质更高，而价格也扶摇直上的将来的商品房吗？

上，资金实力还不够；下，又不甘心。

中产这次真正成了夹心饼干。