历史的轮回，总是那么惊人的相似。

恰如楼市的周期，在未找到更合适的替代品之前，总是如此循环。

任何政策的效应，真正体现出来，会有一到两年不等的延期效果。

而从今年初开始，到明年初是一个节点，最迟到明年底，也一定就会体现出来了。

o8之后年如是，15之后年如是，到如今因为疫情的原因，或许会推迟两三年，但最终的结果，也大抵如是。

楼市周期论

一 引子：

不用质疑，历史的车轮，楼市的周期，向来不是以人力为转移的，至少在房地产行业还没有可替代品出现的时候，会一直如此，周而复始，不断循环。

说到楼市，那么成都楼市，一定是这两年全国楼市当中的一个另类。

为什么说是另类？

表象在于，成都楼市领军全国楼市的成交量，不管新房还是二手房成交量，都在全国楼市当中一骑绝尘。

而其根源在于，精准而细微的楼市调控，总能使得成都房价维稳的同时，各类需求的购房群体都能具备较大的选择性，这不得不说是一种恐怖的控局能力。

楼市调控

二 量是托底，量在价先

在上一篇文章《成都新政之后，楼市怪象频出》中写到，论证926新政是否成功的其中一个指标，便是接下来成都的成交量。

截图

所谓的量在价先，所有的楼市动荡，最初始的都是成交量的急剧下跌。

只有稳住了成交量，才能说明一切问题，不管是市场端的需求，还是购买力，还是大家对于市场的预期等等。

同理也是如此，任何楼市的转折上扬，一切也来自于成交量的复苏开始。

成交量的复苏，代表着购房者下定的态度，同时也是快速消耗性价比高的房源，相对来说无形当中就抬升了整体的挂牌价格。

可以调取一下数据，咱们观察上一周成都成交量的变化：

上周成交数据

可以看出，二手房的成交量，日均超过1000套，新房的成交量，日均超过500套。新房和二手房一周的成交量，逼近一万套的关卡。

换个通俗点的解释，即便成都挂牌量在猛增，但是如果能保持这种周均一万套的成交量之下，成都库存房源要不了大半年也能够顺利消化。

可想而知，如果这种交易量持续三五个月，你告诉我整体均价不上涨的话，简直如同要凌空而立，气的牛顿老爷子也会从棺材里跳出来的。

三 钟摆效应，最难的时候都熬过去了，春天还会远吗？

现在的楼市状况，难不难？

可以明确的告诉大家，算是这二三十年来最为艰难的时刻。

一般来说，要看待楼市需求端状况来说，无非是三个问题：

想不想买？ 敢不敢买？ 买不买得起？

过往楼市艰难的几个时刻，最多只占据一两点，而如今的楼市，基本上三点占据完了。

投资客基本销声匿迹了，而敢不敢买很多在于楼市预期，至于买不买得起，这三年过来，至少普通人，是不太有充足的购买力了。

橡树资本创始人，美国投资家霍华德·马克斯的《周期》当中就提出了，分析市场如何从常态走到极限，且如何利用市场极限创造超额收益和规避巨大风险的。就类似于钟摆最低幅度区限一般，当楼市当中所有最坏的情况都占据了的时候，根据延迟效应的原理，接下来的一两年内，必定会走向极端。

最低区间

如今的楼市，基本上就是处在最艰难的阶段，而关乎刺激消费的行政手段，限购、限售、限贷、利率、政策、指导价、土拍限价等一切，都得到了放松。通俗来说就是说楼市最为艰难，而便利条件准备最充分的时刻。

这个时刻，便是钟摆最低区间时刻，无论如何，接下来的就是上扬状态，只是时间问题。

四 楼市是有周期的，买房是有逻辑的

回到文章最开头，提出的唯一不确定因素，除非房地产行业找出了替代品，否则楼市一直都会有周期的循环往复，区别只是在于买房的规律和逻辑，发生了变化而已。

而如今的时刻，就是楼市变化前的缓冲阶段，快则大半年，慢则一年多。

观察员想告诫大家的是，即便楼市引来了新一轮的波动周期，但是也不能完全用过往逻辑来判断和抉择。

每一轮周期的具体表现，以及相对应的选择逻辑，都会不同，需要慎之又慎！

这一轮的波动当中，有几个逻辑点，大家需要明白：

一 推动楼市发展的矛盾力，已经由够住向住得更好，发生了改变。

二 楼市的分化，不光是强弱变更，还是一种去泡沫的过程，需要注意不能盲目。

三 抉择的关键点在于，择优只是基础，闭坑才是关键。

四 新房二手的优先逻辑发生变化，以真实需求为导向，才能以不变应万变。

想上车成都楼市的朋友们，观察员为大家购房准备了详细方案：

专栏一：外地朋友想在成都买房的，不想被骗掉坑，可以阅读文章《外地朋友购房，三分钟熟悉成都》，链接如右https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/

专栏二：第一次买房的朋友，给大家总结了刚需买房的心态、逻辑、技巧、方法。文章《刚需买房：全套逻辑、心态、技巧和方法》，链接https://www.toutiao.com/item/7242139135291425080/

专栏三：想搞懂为什么这个板块起的来，那个板块没起来，看这里！专讲逻辑的《五个维度，判断一个板块潜力的逻辑》，链接https://www.toutiao.com/item/7249381452628885819/

专栏四：你想买房赚钱，就必须认真读三遍下面的文章。文章《房产投资：逻辑、技巧以及实操法》，链接https://www.toutiao.com/item/7245222965971779852/