杭州市余杭区良渚东单元。

说说今天杭州的土地出让情况！

1. 今天杭州出让 3 宗涉宅地，总出让金 36.67 亿元。其中湘湖和北部新城地块已取消新房限价，市北小体量商住地则为限价时代的最后一拍。

2. 不限价的两宗：萧山湘湖新城。

- 1.05 容积率的地块受热捧，滨江集团以溢价 51.31%，17.69 亿元竞得。地块可打造与板块此前差异化的排屋产品，超 50%溢价，今年仅次于临平乔司绿城地块。26479 元/m2 楼面价，创湘湖板块 2019 年以来新高。

- 此外中建三局首入杭州，以 15.79 亿元竞得余杭北部新城商住地，这也是今年杭州新进驻的首家央国企，此前也已参拍同板块地块。

3. 仅有的一宗限价地：市北小体量商住地为浙江联益溢价 16.45%，3.18 亿元竞得。该企业为萧山本土民营房企，其中股东联达控股主营印染、轻纺等实体产业，或作为地块商办部分较好的解决方案。

上下滑动查看战报内容。本次两宗不限价地可以说是非限价时代的预演，呈现两大看点：

1. 新面孔出手多起来了。受整体市场持续调整影响，尤其是取消限地价但保留限房价政策下，今年以来杭州参拍房企数量显著减少。据好地研究院统计共仅 42 家，包括今天出让的湘湖地块也仅 6 家，相比此前周边地块少了一半以上。但同时这也给了无前期负担房企机会，特别是取消限房价政策，在相对处于低温市场下给了不适应于高周转房企更好的投资机遇。如本次中建三局底价竞得了北部新城玉湖北地块，实体主业的浙江联益在萧山本地出手。此前还包括西子国际时隔多年拿下钱塘江海之城最核心低密地，远东宏信底价摘牌钱塘下沙沿江商住地，英冠底价竞得临平乔司低密地。此外还有宝业、中顺等参拍。

2. 打开了溢价空间。以本次滨江集团竞得湘湖新城地块为例，楼面价达到 26479 元/m2，创下板块近年来新高。与限价地相比，仅以名义楼面价计算。相比北侧去年 4 月出让的湖前印院地块 1.3 容积率，新房限价 32750 元/m2，封顶成交楼面价 19445 元/m2，上涨近 7000 元/m2，涨幅达到 36.2%。相比西侧 2 公里，北侧临湖的湖翠晓印轩 1.01 容积率，2022 年 6 月出让新房 30480 元/m2，封顶成交楼面价 17920 元/m2，即使考虑学校成本，更是涨幅达到 42.7%。地价显著上涨的核心是限价放开，既可以做产品的差异化，打造更为改善的排屋产品，也可以在价格上充分挖掘，以产品力做出溢价。本次实际地价达到 27617 元/m2 左右，预期保本均价至少达到 3.8 万元/m2 以上。如果仅是参考周边叠墅此前 3275 万元/m2 售价，如湖翠晓印轩为 1.01 容积率打造纯叠墅，显然是亏本的。按照常规排屋打造，如昨日前瞻所述，参考周边二手价格 4.2-4.4 万元/m2，考虑到低密的销售周期，也不足 10%预期利润率。这意味着本次项目需要有进一步的涨价预期，即超过 4.4 万元/m2。稀缺湘湖的资源禀赋，通过产品力提升，确实具备价格想象空间。拿地房企滨江集团在板块内打造的湘湖壹号，湘湖里均临湖，2022 年的价格就达 7.5 万。本地块虽非一线湖景，但水系环绕相对独立，加上滨江的产品力，若按照 5 万以上均价预期约为高层的 2 倍，房价地价具有 2.3 万元/m2 的价差空间。当然也可通过设置部分叠墅等实现快周转，排屋部分预留更大空间打造为类合院产品，进一步提升溢价。取消限价也一样利好中建三局竞得的北部新城地块，不限房价政策下，2.5 的综合容积率、40%建筑密度，也可依托南侧玉湖景观做出差异化产品，提升溢价。

从近几批次供地来看，现房价取消将对杭州地价、房价、房企拿地格局等均将产生较大影响。而本次湘湖地块、包括后续钱江世纪城、城东新城地块等核心地块的涨价预期，将进一步修复价格的市场化调节功能，加速土地价值回归，构筑新价格体系，有利于提振市场信心。