2020年夏天，小苏以2万左右的单价，买入了坐落佛山石湾的佳兆业悦峰一套90平的房子。
在签下合同后，他十分期待从此走向人生巅峰。
然而现实迎接他的却是开发商暴雷+房价暴跌，为此小苏还参与了好几轮业主维权。
时至今日，佳兆业悦峰的最新成交价，已经跌倒1.1万元一平方了。
一路之隔的次新房美誉紫薇花园，最新成交价跌到了9000一平方。
为何短短4年间，石湾房价会从均价2万坠入9千，直接腰斩呢？
01.
石湾瓦，甲天下
工业兴，地产起
从古代青瓷、白瓷到现代的建筑陶瓷、艺术陶瓷，佛山因水而兴又因陶而荣，很早就被誉为“南国陶都”。
这些“镇家之宝”，多出自佛山石湾。
自改革开放以来，石湾诞生了中国陶瓷产业多个“第一”：中国第一片彩釉砖、第一片抛光砖、第一片微晶玻璃陶瓷复合板、第一片陶瓷洞石、第一片陶瓷薄板。
同时孕育出鹰牌、东鹏、利华厂等知名陶瓷品牌，陶瓷墙地砖的年产量曾占全国年产量的50%以上，成为国内规模最大、配套最完善、产业生态最完整的现代陶瓷工业中心，产品质量、技术开发等一直走在国内同行前列，引领行业潮流。
目前，石湾拥有超过22位国家级工艺美术（陶瓷艺术）大师，近200位省、市级陶艺大师和1万多名文化、创意、设计人才。
不仅如此，借着陶瓷产业链，石湾还搭建起中国陶瓷城、佛山（国际）陶瓷展览中心、意美家卫浴城、中国马赛克城和置地陶瓷市场等多个国内外知名的专业会展、商贸平台，从2002年起一年两届的“陶博会”，吸引了大批的国内外参展商和采购商，成为中国建陶行业的顶级盛会。
江湖传闻，来石湾“碰瓷”的采购商，没人能空手而归。
可以说，陶瓷引领石湾经济的腾飞和繁荣的同时，也带飞石湾的房价。
2016年，石湾的平均房价约为8000元/平方米，而到2020年，这一数字已攀升至20000/㎡以上，涨幅近50%，排在发送所有板块中第三位。
遥想2010年的总价地王，是新鸿基以总价47亿拿下澜石旧改地块，换算一下，楼面价低的可怜。
即是如今的泷景花园，当年项目首开均价8000多，2021年的时候，一手均价涨到2万元/平，涨幅约140%。
02.
成也陶瓷，败也陶瓷
工业衰，地产落
石湾陶瓷，虽说点燃了佛山工业文明的第一把火，但终究不够高大上。
换句话说，逼格不够，只有人工智能，半导体才配得上我大佛山。
于是从十年前开始，以环境污染为由，佛山开始推行环保禁令之际，将不少石湾生产型的陶瓷企业关停并外迁。
留下的众多旧厂房和仓库如何处理？
石湾采取了的应付方法是产业升级，把原来的旧厂房和仓库作为承载新产业的基地，大力招商引资，搞互联网+创新创业产业园这一套。
思路是对的，但效果欠佳。
一来佛山21个街镇都在做这个事情，新钱斗不过千灯湖，科创敌不过三山新城。二来石湾的根是陶瓷业，在经济转型方面的步伐较慢，未能及时从传统的陶瓷产业向更为多元化的现代产业转型。
虽然近年来石湾政府开始注重提升城市形象，推动文化旅游、创意产业等新兴产业发展，但这些努力似乎还未能带来立竿见影的效果。
一系列操作下来，没能成功转型，意味这石湾吸引不到更加高端的购买力，这对区域内的房价跃迁有着直接的影响，也是板块内高端楼盘，价格始终上不去的重要因素之一。
此外，不少陶瓷产业链上的企业离去，也导致了石湾经济的活力和吸引力大幅下降，石湾楼市，也失去了大量刚需购买力的支撑。
随着房地产市场下行，作为与地产行业紧密相关的陶瓷行业，感受越是寒冷。
在今年一次佛山市陶瓷行业协会的会议中，协会会长甚至用“垮塌”来形容当下行业现状：
2022年以来，房地产市场下行对陶瓷行业影响开始显现，到了2024年，“陶瓷行业的停窑率创下了自改革开放以来的历史之最，达到了50％，个别产区高达60％，没有哪一年会有这么高的停窑率”。
近日，佛山中院发出公告，宣告近40年老牌陶企佛山市陶瓷工贸集团公司正式破产。
不少陶企，就是活生生被暴雷房企拖垮的。
据中国陶瓷网报道，恒大拖欠某家陶企最大的一笔款项高达60亿—70亿元。对此，一些企业只得无奈选择以房抵债。
据其统计，至少有5家上市陶企和拟上市陶企与房企签下了以房抵债的协议。以蒙娜丽莎为例，截至2024年8月12日，其与房地产公司签订的以房抵债金额，已高达13.25亿元。而其2022年年报显示，当时以房抵债的金额为7.65亿元。
也就是说，仅仅过了1年多的时间，以房抵债体量就增加了近一倍。
有从业人员吐槽道：
房地产集采，对陶企的要求是谁价格越便宜、垫的货款越多、账期越长，就和谁合作，最后就是拼价格、拼资本、拼胆量，很多企业的现金流受到很大影响。”随着多家房地产企业爆雷，不少陶企也负债累累，甚至现金流断裂，选择倒闭。
与此同时，摇摇欲坠的陶瓷行业，进一步反噬石湾楼市。
现在在某书上面搜索石湾买房，遍地千元现楼，任君挑选。
石湾房价跌落神坛，既是佛山楼市整体调整的缩影，也反映了城市发展过程中出现的一些深层次问题。
未来的石湾楼市，可能将不再依赖单一的产业支撑，而是依靠更加多元化的区域发展与持续的城市更新，才能真正实现从低谷到复苏的蜕变。
对购房者来说，抓住这波低谷期的机会，可能是“反转”石湾楼市的一把钥匙。
