在被川发天府上城连续放了3个月的“鸽子”之后，天府新区单价2万以下低价楼盘基本断供了有小半年。

其实除了川发之外，天府新区还有如恒大天府半岛、海伦天麓、远大中央公园这些低价盘。但是，以这几个楼盘推货的节奏来看，购房者要一直跟它们耗，时间成本太高了。

但是，莫慌！最近，想住的购房群又传来了一些好消息。9月，天府新区刚亮相的全新楼盘——麓山上院，有确切消息称其近期会取证，单价1字头，精装修，入门套三仅95㎡。

中信城开·麓山上院位于麓山大道以北，紧邻建发第五大道项目。总占地约126亩，综合容积率为3.0，分两期开发。一期产品包含高层+底商，二期为高层+6层洋房。126亩的规模，在主城区已经算得上实打实的大项目，但是放在麓山板块，难免会被麓山国际的高光所掩盖，但它的意义更多的是激活了麓山板块的市场热度。

麓山上院效果图介绍项目细节之前，先简单了解下这块地的历史背景。因为在麓山板块近两年拍卖的土地中，这宗地块没有记录在案。麓山上院的开发企业为中信城开成都投资公司，隶属于中信集团。早些年在成都开发过中信云栖谷、中信未来城。大家非常熟悉的中海右岸、中海左岸，也是由中信开发到一半，后期转让给中海，退出成都楼市。麓山上院这宗地块，是由中信城开在2019年通过股权收购从天投手里获得，算是重回成都楼市。该地块收购价15.17亿，折合楼面价约6003元/㎡。地价的优势，造就了麓山上院带有“神盘”的基础。

麓山上院分两期打造，一期为纯高层，采用围合式布局，包含95-139㎡三房四房。二期为高层+6层洋房，采用排列式布局，面积段不详。

从产品可以看出，一期定位低于二期，项目3.0的综合容积率，很明显，一期地块会高于这个数值，个人预估在3.5-4.0之间。【一期产品信息】楼栋数：12栋围合布局楼层：23-26F房源套数：约1340套梯户比：2T4、2T6综合容积率：3.0（一期高于3.0）物业公司：龙湖物业物业费：2.98元/㎡·月绿化率：35%交房时间：2022年10月购房资格：五城区、高新南、天府新区【预售房源信息】预售面积：95-139㎡预售楼栋：一期1#，7-11#，共计6栋预售套数：约670套装修情况：带装修预售价格：15000-18000元/㎡（含装修）1.价格方面诚意十足项目计划首开的一期地块，共计6栋楼，共计约670套住房。项目透露的预计售价为15000-18000元/㎡，包含了约4100元/㎡的精装标准。目前，整个板块内待售的楼盘并不多，中德麓云高层上批次推售330套房，售价12000-14500元/㎡，已经近一年没有加推。海伦天麓今年1月拿过预售，120套房，售价13000-16000元/㎡，目前还剩一栋楼。相比这些楼盘“挤牙膏”的开盘方式，麓山上院一批次推出670套房，直接拿出了一期一半房源。对比周边二手房成交价，麓岭汇二手房清水成交价在18500-20000元/㎡；中德麓云二手房清水成交价18000-20000元/㎡。

图源：链家

麓山上院对外15000-18000元/㎡的精装售价，低于周边二手房清水售价，有明显“剪刀差”。但不要认为低价位的房源性价比最高。因为麓山上院一楼是局部架空，所有一楼会有2-3套住房，从开发商的定价策略来看，一楼的价格肯定会远低于其它楼层房源。个人预估15000元/㎡的售价大概率是一楼房源，其它楼层中位数售价应该在17000元/㎡左右。从居住、增值保值两方面来考虑，个人不建议优先购买一楼的房子。2.户型中规中矩，入门95㎡三房项目一期共计五个户型，其中95㎡/104㎡/125㎡为2T6户，108㎡/139㎡为2T4户布局，户型公摊在18%左右。

五个户型均包含观景阳台和生活阳台，主卧均为飘窗设计，符合当下购房者的喜好。即便是最小的95㎡户型，客厅开间也达到了3.5米。提醒一个小点，本批次推售的11#位于中庭位置，虽然是2T6户布局，但是125㎡的横厅户型通透，可以享受双中庭景观。3.精装符合市场主流水准在今年9月的政策优化后，成都的装修价格顶额被限制在4200元/㎡以内，麓山上院的精装价格基本算是顶额申报，达到4100元/㎡。基础三大件：爱迪士新风、博世地暖、日立中央空调，并且还配备智能家居系统。卫浴五金品牌来自高仪、汉斯格雅等，地砖品牌为蒙娜丽莎。139㎡新中式风格样板间实景：

整体装修风格与用材没有太多亮点，但是也没有硬伤，符合这个价位应该有的水平。

今年底，地铁6号线会开通，将大大提升麓山、万安南的交通配套水平，项目离麓山大道地铁口步行距离约900米。6号线北部承接新川、金融城三期，向南为天府中央商务区以及西博城。麓山上院恰好处于中间位置，具有较大的发展空间。

但是，作为一个发展超过10年的居住板块，以麓山国际为主的别墅项目，人群密度低，周边其它的改善项目，入住率也一直不高，麓山板块的人气一直是大问题。过去几年，整个麓山板块的大型商业配套也基本为零。交房多年，空置率较高的麓岭汇小区：

但是，近几年，以滨江和城、恒大恒大名为主的刚需房入住率提升，周边的商业需求也日渐强烈。本月刚开业的和悦广场，引进了沃尔玛山姆会员店，极大的改善了区域商业配套水平，据说开业当天，人气相当不错。

和悦广场实景

此外，项目本身也有丰富的底商，未来可以满足业主基础的生活需求。麓山上院正对的建发第五大道项目，产品业态也非常丰富，包含了住宅（还未动工）、写字楼、公寓、购物中心。

建发第五大道工地在教育方面，麓山板块属于天府D区。包含了天府新区第六小学、万安小学、天府新区第三中学（含小学部）、天府新区第二小学、白沙小学，共五所公立小学。离麓山上院最近的公立学校为万安小学、万安中学。但是，麓山板块的私立教育非常丰富，如光亚学校、成都市实验外国语学校(西区)、天府师大一中(麓山校区)、金苹果雅居乐博文幼稚园，学费大多在6万/年。

图：天府发布

麓山上院本批次计划推出的一期住宅为定位较低的刚需、刚改产品，后期的洋房产品户型更大、总价必定也会更高。95-139㎡的户型涵盖了大部分刚需和改善购房者的需求，价格也非常有诚意。天府新区确实有比它价格更低、位置更好的新房，但是开盘时间不定，房源挤牙膏，摇号的几率低，购房者拖不起。一旦没有摇中这些新盘，这个价位段，基本没有品质相当的二手房可选。所以，当麓山上院这样的楼盘出来，带着670套的房源量，城南的刚需购房者尤其不要错过。