成都住房新政15条大家应该都知道了，目前投资来讲基本属于利空，换房需求被误伤也是板上钉钉，预计在今年第四季度会有一波捡漏行情，目前满二不满五的卖家要么等要么割肉，如果淘笋应该是有机会的。

至于新房市场，由于二手房市场的利空，卖方显然会更强势，二手房超过10年楼龄的，很多人宁愿选地段稍次的新房，所以对刚需或者刚改而言，新房二手房选择面都会变窄。

比较巧的是，前几天刚好有朋友约我去看一个法拍房，不管地段还是价格来说，亮点和噱头比较足，不过这种“非主流”楼盘，一般也只适合特定人群考虑，优点是价格远低于行价、不限购，但是背后产权的租约不明、房主耍赖、流程复杂问题可能也会是天坑。

1先说一下不利因素

洪锦国际

总占地面积：约21.9亩

容积率：5.0

住宅容积率：4.15

物业类别：住宅、商业

楼栋：3栋

开发商：益瑞房地产发展有限公司

这个项目历经烂尾、债权纠纷，建筑工程纠纷等等一系列雷，从2018年开建，直到本月才算是正式亮相了，不过不是以正常预售取证的方式，而是成为法拍房亮相京东拍卖平台，对于这类房子，我认为和公寓、文旅、地产+项目一样，都需要多考虑。

此类烂尾楼法拍房一般都存在资金链断裂问题，项目由四川益瑞房地产发展有限公司开发，从天眼查搜索的公开信息来看，开发商司法风险达到629条，法律诉讼上百条，法人代表被29次限制消费。

图源天眼查

历时三年，多方协调下一共150套房源本次全部拍卖，但是由于房源有抵押，所以只能全款，京东拍卖显示清水起拍单价约1.3万/㎡（这种房源一般都是底价成交），这个底价略低于周边同类二手房源，但是参考的房源并不多。

以地段来看，项目正处于华阳老城区，过去一直作为“刚需圣地”的存在，周边主要是一些老旧小区，周边二手房价格和这个地段是不匹配的，由于周边常年未供地，所以缺乏次新房高层房源来参考，仅以地段而言，我个人认为刚需高层次新房1.4-1.6万/㎡是合理的，1.3万/㎡新房是略低于市场价，叠加时间成本来看，套利空间并不大。（个人观点，仅供参考）

这个对价格的判断我参考了周边一些特殊房源，我举个例子，同样是华阳，北边2007年建成的心怡德盛苑，一个纯小高层项目，土地指标和这个项目类似，产品相对这个项目有优势，中间层的成交价大约1.6万/㎡。

那么类似洪锦国际这种新房假如现在进入二手房市场，天花板应该也在这个价位，否则产品不具有压倒优势情况下，大家配套和地段都类似，你唯一的优势是房子较新，具体到某一套房源，周边老房子居住体验未必比你差，那我为什么非你不可？

2哪些人适合购买？

头几天成都住房新政出来后，更坚定了我看衰这个法拍房的投资价值，首先是这类房源需要全款，资金占用成本过高，无法使用杠杆来撬动收益，其次这类房源二次烂尾的可能性也不是没有。

即便抛开风险性，纯粹以一个普通住宅来看，这个项目周边二手房价格缺乏优势，跟涨动力不足，而我在现场了解的情况来看，大部分也是投资人群，而且到访人数还不少，也侧面证实了这个判断，全款100万+对于刚需而言确实不太现实。

所以我的观点很明确，这个法拍房只适合风险承受能力较强的投资客入手，自住、尚有资格的普通购房者不建议下手，而作为投资，我也认为这个房源可以保收，目前这个市场环境下跟随成都楼市微涨是没问题的，如果奢望像过去一样5年疯涨数倍，完全覆盖掉资金占用成本，我认为可能性不大。

所以比较尴尬的就是，如果你是自住刚需，这个房源门槛又不像看起来那么低，如果你是投资，现在又不是个投资的好时机，唯一适合的，可能只有不缺钱缺资格，有真实自住需求的人了。

3自住怎么样？

上面也说到了，我认为这个房源自住是没问题的，且不说作为新房，和周边一堆20年房龄老破小比有一些优势，就地段和配套来看，华阳老城住起来也是比较舒服的。

天府新区给我的印象，一直是纽约式的“田字格”规划（锦江生态带最明显），很前卫很新，有一个现代化都市的样子了，但是这么多年了，去天新你能明显感觉到它的生活氛围是很差的，萝卜青菜各有所爱，确实有很多人就不太喜欢这种氛围。

这个问题的核心还是新区缺乏商业沉淀，人口还没达到一定量级，这种市井气息是出不来的。你可以说这是缺乏情怀，但又不全是情怀的锅，商业、医疗这些“硬菜”天新确实不太能拿得出手，所以天新确实需要一些时间。

但是在天新，真的让我觉得找到这种市井生活，让我感觉它能回归生活本身的，还是要数华阳商圈，特别是华阳的夜市，依托低房价对周边外溢刚需的吸引力，华阳在天新是一个特殊存在（写到这儿给我整饿了的存在），今年五一还上了央视，小小的曝了个光。

从央视新闻截的图

商业：

华阳商圈，出了名的吃喝一条gai，顺着广都上街，一条街全部都是吃的，不管你买不买这儿的房子，我都建议去逛一逛，踩盘当天和另外两个朋友同行，人均64搞定，消费并不算太高，你要愿意走远一点，音乐广场的夜市也不错，在这儿就是很典型的老成都人生活方式。--“啥子CBD、CBP、SKP都给爷爬”

网图

教育：

位置上属于天府新区A区学位，周边公立的有华阳中学、华阳中学附属小学、南湖小学等等，附近公立的还有华阳幼儿园西区和私立的两家幼儿园，客观的说，A区相对于C区教育资源偏弱，但数量上还是够用的，教学质量见仁见智，我就不bb了。

图源华阳实验小学官网

交通：

交通我放到最后拿来压轴，确实非常强势，地铁1号线华阳站直线距离600米左右，正常步行10分钟就能到。地铁没什么好说的，1号、18号两条就够了，除了挤没什么短板。

位置上来看，华阳作为承接北边高新刚需的洼地，对刚需而言还是有优势，衔接锦江生态带、南湖、新川三个板块，刚好处在几个网红板块中间，交通方面自然是有天然优势，老城区基础设施相对成熟。

项目与地铁距离

4本次拍卖房源

最后罗列一下这次拍卖的情况，一共是有150套房源可供选择，在京东直接搜“洪锦国际”就可以看到每一套的信息，每一套房源也都是单独拍卖，按照往常惯例，这种房源一般也都是底价成交，甚至是流拍。

京东司法拍卖部分房源

一共有四个户型可供选择，建面约68-116㎡，总价在93-158万之间，现场有少量工人在施工，三栋楼当中有两栋已经基本封顶，有一栋大概也修了一半，在工地内部能看到零星一两个工人在用电钻施工，具体的情况我们也进不去、问不到，只能拍两张图：

实地拍摄

今天来写这样一个法拍房，我还是再次提醒一下，并不适合所有购房者，此类房源风险极大，如果你是初次接触这类项目，建议咨询法拍房专业人士，至少详细了解一下项目背后的债权情况。

当然，如果你对于投资购买此类房源已经有经验，能承担一定风险，同时又有自住需求的购房者可以酌情考虑，今天这篇推文不算是给大家介绍某某楼盘，算是给大家友情提示一下，如果确实有这方面需求的朋友，我也希望你别错过，毕竟地段和价格是真的香。