二娃说

今天早上，二娃和一群媒体朋友站在从化良口机场处，欢天喜地的等待着试乘直升飞机。结果，我同事@海珠张曼玉突然转头对我说：你知道吗？科比和她女儿就是坐直升飞机的时候，出意外死的。

我：...............................

最近楼市，动荡不已。这让很多买家，都开始焦虑了起来。

焦虑什么呢？

当然是“买还是不买”的问题了。而这其中呀，又包含着各种困扰他们抉择的难题。

今天二娃整理了一下，发现下面这10个问题，是近两周内大家最为关注的。因此，我准备来帮大家逐一解答！（可直接拉到自己想看的问题）。

问题一：今年下半年，要不要买入广州？

二娃：如果是纯投资考虑的话，下半年不建议买，最好先等等，观望到明年再说。

因为，从投资角度出发，就必须要玩杠杆才行。以前在房产行业赚钱的，基本都是因为杠杆玩得大。而现在呢，银行贷款这一块，监管这么严，二手房基本停贷，一手房贷款十分艰难，即便放款，利率也高得可怕，买房如果得付全款，根本不划算。

其次，广州房价上涨行情，这一波已经接近尾声了。伴随着“降价3%，才能拿证”的限价新规出台，以及银行严控房贷的现状来看，今年下半年，广州房价必定下跌！所以，不合适买入。

但如果是刚需自住客，我觉得现在是一个很好的捡漏时机。因为现在的房价，相当于是政府强制给你摁下来，打了个97折！

请问：你现在不买，啥时候买？涨了再买吗？

问题二：“降价3%，才能拿证”的政策，什么时候才会结束？明年也会执行吗？

二娃：我个人预判，“降价3%，才能拿证”的限价新规，应该执行到年底就结束了，明年不会再继续执行。

原因很简单，广州的限价政策本来就是一直变化的，你看一开始的限价不就没有这条规定吗？这条规定也是7月份才出来的。而且限价细则从头到尾，就没有正式对外公开过，都是偷偷执行的。所以，它随时可以取消。

为啥我会说，执行到年底结束呢？那还不是因为今年有降房价的政治任务在“广州全年房价涨幅不能超过5%”，所以，一旦任务完成，相关部门也不可能一直为难开发商啊。

问题三：现在，黄埔是不是不能买了？

二娃：不是！我个人理解的是，目前，黄埔叫价超过5.5万/㎡的二手房，别去买了，买了就是高位站岗。

因为现在最贵的一手房，也就5万出头，比如老黄埔三剑客。而科学城呢，除了时代天韵外，我估计接下来还有几个项目会因为限价，重回3字头的价格。比如，合生中央城、星樾山畔（大家可以注意下它们最新的备案价，如果我没猜错的话，应该会出现3字头的房源）。

所以，这种情况下，还去高价买二手房，傻逼吗？

至于一手房，我觉得蛮多楼盘现在是可以入手的，尤其是对于刚需自住买家而言。

问题四：品秀星樾3.7万/㎡的西北向内转房，值不值得入手？

二娃：这个问题吧，我觉得看你是投资还是自住考虑咯。

自住的话，我不建议买西北向的房子，住起来是真的不舒服，既要喝“西北风”，又要被西晒，关键是北向的地方，冬天好冷，住起来挺压抑的。

但投资的话，我觉得足够便宜是ok的，反正你又不是自己住，3.7万/㎡买入，比人家便宜那么多。等进入二手市场后，你便宜个2000-3000元/㎡卖，一样好卖。因为那时候，同个小区好户型大家都不抛售，要么就贵，买家呢，选择性不多，你的价格又便宜，自然就有竞争优势了。

问题五：富颐华庭，网传卖4.8万/㎡，但必须全款！这事儿真的假的？

二娃：项目的人反正说这是假的，然后称这是万科销售发布出来的虚假信息。对于这个回复，二娃保持怀疑的态度：第一，富颐卖4.8万/㎡完全是对万科不利啊，他们为啥会释放这样的信息？逻辑讲不通啊！

第二，富颐之所以一直拖着不开盘，其实早就有人爆过料，大概率就是因为限价的问题一直不肯妥协。

第三，大家再来看看富颐一直以来的网签均价，其实就一直没有破5万/㎡，所以4.8万/㎡这个传言，我觉得真实性还蛮高。

当然，最后是不是真的呢，还是得以开发商实际开盘价为准。

问题六：和樾府，传言5.5万/㎡内部开卖，要求必须全款，这可信度高吗？

二娃：我觉得可信度不高。

一方面，这个价格远低于它前2次开盘的价格，如果5.5万/㎡卖出去，必定会引起之前买了的业主来维权，我相信越秀还不至于这么傻逼。

另一方面，这个消息传言了几次，我就去问了几次，相关人员都是直接回答说：假的！预售证都还没有拿到，哪来的价格？

而且，对方还说“这个价格的话，根本不会卖，一直捂盘好了！”

问题八：广州二手房指导价，会不会出台？

二娃：广州二手房，会不会出指导价，取决于接下的房价走势。大家可以等到7月16日，全国70城房价数据公布后看看，如果7月，广州二手房价格还在继续上涨，那出台指导价的可能性就很高了。

毕竟，广州今年可是被上面点名约谈了的城市，而且背着“全年房价涨幅不得超过5%”的任务。所以，房价如果还控制不住，势必要发大招了！

另外，二娃悄悄给大家透露一个消息，上周我和一位开发商朋友聊天时，他跟我说“相关部门内部人员私下告诉他，今年下半年，广州楼市调控还有大招！让他趁这段时间赶紧卖房，不然后面就难了”。

我不知道，这里说的“大招”是不是二手房指导价，但听他跟我说的意思是，广州接下来还有楼市新政。

问题八：下半年，银行房贷利率会不会下降一些？

二娃：不会！虽然说，央行前段时间全面降准了，释放了1万亿资金。但这个钱是限制流入楼市中的，银行目前也有“三道红线”，到今年年底，他们可以放出来的房贷是有限的。目前大部分银行的贷款额度都用完了，所以，正常情况下，有人还款了，他们才有钱放出来。

今天下半年，房贷利率不但不会降，可能部分银行加点还会越来越高。

问题九：老黄埔天量旧改，会对房价带来冲击吗？

二娃：当然会，不过它对增城房价的冲击才是最大的。因为老黄埔天量旧改出来，市场竞争力大了，价格有所降低了，让买家有了更多的选择，自然也就没有那么多人去买增城了。当然，那种没名额，预算也非常低的人除外。

其次，天量旧改又不是堆一起出来，黄埔本身经济实力购买力就强，因为拆迁走上暴富的人那么多，害怕没人买吗？

再加上金融城、第二CBD的崛起，老黄埔的区位价值就绝对了它的购买力。

退一万步讲：即便同时上市4-5个新盘，老黄埔业主也不需要担心，担心的应该是增城。

问题十：首套房，自住考虑，城市之光现在还能买不？下半年还会降价吗？

二娃：完全可以买，现在被强制降价3%后，备案价已经变成了5.2-5.5万/㎡了，这个价格买入是没有问题的。

下半年，二娃预测城市之光是不可能降价了，一次维权已经搞得他们心力交瘁了，不可能在今年剩下的几个月中再去拿预售证。

况且它们还有4栋楼没卖呢，今天下半年慢慢卖，卖完这4栋就完全够了。等到明年的时候，限价规则又变了。

所以，大家不需要担心降价问题了。除非万科傻到下半年又去拿A区的预售证......

好了，就这样吧！一不小心又快3000字了。