2月22日，广州降低房贷利率的消息引发业内关注。此外，北京、上海、深圳也全面调低了房贷利率。而在贝壳研究院监测的103个城市中，超八成城市的房贷利率下调。

首付方面，在菏泽下调首套房首付贷款比例至20%之后，重庆、赣州、佛山等地区相继针对首付比例政策作出调整。

市场的种种迹象是不是有点似曾相识的感觉？甚至多少年没试过的两成首付也来了。我们愿意追究一下，为什么此时此刻会出此政策，是不是市场开始反转了？

壹

相当长一段时间里，中国房地产市场伴随着房地产调控政策快速成长。行业内部人士甚至普通大众购房者，已经习惯了每年年初、年中和年底的政策表述。从严谨的表述里，一般人还真品不出政策的风向。但什么事情都要听其言观其行，政策的表述也许是概念化的，笼统的，但执行层面的动作则是具有指向意义的。

多地出现降低首付和房贷利率的下调，当然是基于当下市场的疲软——从拿地到销售终端的疲软，已经矫枉过正到与中央的几个稳定政策不太匹配的程度。特别是某位所谓的房企人物的内销转出品模式的观点输出，更是让人心惶惶，不知所措。

所以才会有官方媒体的观点出台。

2月19日，经济日报发表一篇《不要误读“房地产去金融化”》的评论文章。这是一种非常及时的提醒。过度金融化是不对的，但去金融化同样问题很严重。这是由房地产作为不动产产品开发周期的特性决定的。房地产如果没有金融的支持力度，将无法完成中央交付的探索行业新的发展模式的重要任务。特别是长租房市场、保障性住房建设这种带有公共服务属性的产品没有了金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展将会成为空话。

去年四季度以来，许多头部房企出现现金流断流问题，直接影响到了土地和住宅产品销售一前一后两大市场，而影响最大的是信心和信任以及对后市的预期。我们发现，在快速洗牌的房企群体中真正在撤离、切割和清算的不是绝大多数。

当头部民营房企艰难求生，面临生死存亡危机，极度渴求资金之际，金融机构开始入场，根据公公开报道，近期已有浦发、广发、招商、平安接连在房地产并购服务方面有所动作,包括发行房地产并购主题债券、与房地产企业签订并购融资战略合作协议等。在分析人士看来，这一方面有利于银行获得长期稳定负债，另一方面有利于拓展房企融资渠道、化解个别房企风险。

很显然，收并购将是今年必需的一项重要工作，

不过，我们对其艰难性亦需要有心理准备。特别是年前年后楼市暖风阵阵，随着销售回款的恢复加快，就更加让房企纠结和难以取舍。银行资本家们与房企大佬相爱相杀相互成就，谁能玩过谁还不一定，最关键是让更多房企能活过来。

贰

从居民资产配置的角度看，比起泡沫巨大的证券市场，中国老百姓对楼市、对不动产的熟悉程度更高些，房地产早已从一个专业领域里跳出来，变成了普通老百姓的资产配置的入门课。真正的“无产者”在城市和乡村没有一套房产的已经属少数派。

这才是真实的状况。

而支撑中国房地产继续稳健发展的最重要的指标——城市化率或城镇化率，根据普查数据，2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点，与十年前相比，城镇化程度在进一步地加快。我国当前城镇化仍处在中期的后半段。

所以，有专家认为，中国未来城镇化的进程还有15年时间要走，城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。如果按照年均增长1%计，还有15年至20年的房地产红利期，有4-5亿农村人口进城，他们会成为房地产强有力的支撑者。

事实就是，居民个体和家庭中基于结婚生子和工作流动所产生的不同层面的刚需市场一直存在，从来没有消减过。

即便是从中央政策的角度看，也能够感受得到对房地产对楼市的期望。

市场的种种动态都在预示，楼市正在迎来一个难得的阵痛过后的发展机遇。房企需要抓紧机会，居民更要抓住机会，在未来日趋分化的房地产市场中能够靠专业判断和分析投资获得资产配置的收益。