人民银行、银保监会最近发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确银行业金融机构向持有“保障性租赁住房项目认定书”的“保障性租赁住房项目”发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

对于“保障性租赁住房项目”，这已是近两年来第三次出台相关政策。

2020年12月，同样是人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。官方的政策解读中称“为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理”。现在看来是对一年前政策的补充和完善。

去年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地抓紧建立健全“保障性租赁住房项目联审机制”，对于通过联审的项目发放“保障性租赁住房项目认定书”。人民银行、银保监会基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。

从时间轴上看，2020年12月和2021年6月出台政策时，应该没有预见到2021年下半年开始的暴雷与下行会持续至2022年的春节，以至于影响到了春节黄金周期间的返乡置业潮和留城过年的一波楼市行情。

但两年来针对“保障性租赁住房”的两个通知一个意见，足见高层政策对于“保障性租赁住房项目”呵护有加，期待从这一领域能够获得突破，特别是在当下市场低迷的情况下。不过，这些政策是否可以收到立竿见影之效，尚待观察。

一方面，这此大环境下，有多少地方政府会主动响应“保障性租赁住房”的政策暖风，从推出的量、速度和手段上加快落地的步子，需要进一步的观察。另一方面，有多少房企会主动响应地方政府的“号召”，投身“保障性租赁住房项目”，甚至调整企业发展战略，押宝这一相对稳定和低风险的开发领域，同样需要从市场反映上获得确认，才能为下一步推出的新政策提供依据。

2022年的楼市充满着更多的不确定性。政策向好释放善意的预期，需要市场各方的积极正向反馈，房企的参与意愿和开发能力要重新激活，购房者的参与意愿和消费需求要鼓励保护，整个房地产产业链条上下游企业的生存发展要充分保障。

在此大前提下，“保障性租赁住房”这块才会有高质量发展的最大可能。反观各地，特别是几个一线城市的十四五规划中的“保障性租赁住房”的数据指标，以及住建部发布的“保障性租赁住房”的目标任务，亦需要靠政策配套的逐步到位来一一落实，从生产和分配两个角度，构建规模体量够大的、公平合理的、能够从提升城市综合竞争力和民生保障两个维度发力的“保障性租赁住房”体系。