转自大胡子看深圳
年初楼市相关的热点很多，市场关注度明显有所上升。
最近几周有不少粉丝在后台留言提问我一些买房的问题，今天我就挑选了几个问题给大家详细解答。
也有买房问题的粉丝朋友，可以在评论区向我们提问，也许下一次我就会在文章里给大家解答。
提问：
梅林片区怎么样？
回答：
梅林是一个大片区，不能一概而论。
梅林主要分为上梅林以及下梅林两个板块。
下梅林，由梅林一村、梅林二村等多个区域组成。
下梅林有两个优势：
第一，旧改项目面积大、片区界面改善潜力很大。
周边会大量旧改项目，包括满京华康美地块，大悦广场，中粮金帝食品厂区等更新项目，也包括成丰电子厂那一片的工改工项目；
第二，学校好
梅香学校位于该片区，梅香学校是梅林片区最好的学校，拉动了片区学位价值。
但是下梅林片区的楼盘楼龄普遍偏老，多数在20-25年之间。
比较代表性的楼盘是：
绿景虹湾，碧云天，尚书苑，通业花园，林海山庄，锦林新居等。
除了绿景虹湾是16年的次新盘之外，其它几乎都是2002年以前的小区。
刚需买房，如果在意居住和增值属性的话，重点关注绿景虹湾就好了。
上梅林的优势也是两个：
第一，旧改项目的落成速度更快
第二，坐拥梅林代表性的商业卓悦汇
但缺点就是学校比较弱，居住环境整体也比下梅林差很多。
此外上梅林以楼龄在20年左右的二手小区为主，目前参考价在5-8万/㎡。
但是小区的挂牌量并不多，这也导致上梅林片区二手住宅交易热度不似其他热门片区，且整体成交均价不高。
比较代表性的楼盘有碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑
如果预算不高，可以优先考虑上梅林，碧华庭居以及颐林雅院的价格以及产品性价比是比较高的。
综合来看，梅林和其他福田的板块相比，价值属于最低的一档。
梅林一部分楼盘的价格，从性价比上比较还挺坑的。
因此，如果你有充足的预算，又想在福田买房的话，与其选梅林，不如选择其他更好的板块。
提问：
万科未来之光这个楼盘怎么样？
回答：
分析一个楼盘主要从3个维度去分析：
地段 配套 产品
万科未来之光这个盘在宝安的尖岗山，宝安的尖岗山是典型的伪豪宅片区。
尖岗山的位置靠近水库，环境能对应正常的豪宅板块。
但是除了有豪宅的环境之外，其他层面尖岗山都很难和正常的豪宅相提并论。
一般来说深圳的豪宅板块都在核心地段。
比如深圳湾、后海、香蜜湖，都在关内相对核心的位置。
银湖这种老豪宅片区，也在罗湖和福田的交界处，地段位置也不差。
关外无豪宅，大家只要记住这一个观点就好了。
尖岗山这种伪豪宅片区，既没有豪宅体验，又没有刚需改善的地段定位，整体非常尴尬。
再来看看配套。
尖岗山现在依然没有开通地铁，是当下深圳很少有的无地铁板块。
商业，尖岗山现在还没有大型商业，一个自称豪宅的板块，连个像样的商业都没有。
最后说说产品。
73平3房户型，是万科未来之光的最大亮点。
但是这个特殊户型产品量很少，现在早就被卖完了。
而且在豪宅地段选73平这样一个典型的刚需户型，很奇怪。
产品的一丁点亮点，不足以掩盖这个盘的众多硬伤。
整体来说，这个盘是有钱人绝对不会选，刚需买了性价比不高、改善选了也尴尬。
提问：
明年（2024年）9月入手星航华府如何？
回答：
先说时间周期吧。
现在市场行情确实很难预测，9月离现在还有好几个月呢，真的很难做预估。
但大方向上，今年市场大概率还会维持稳定，反弹动力暂时来看是不够的。
如果是刚需买房，当下价格已经在底部了，所以今年上半年刚需就能下手；
等到9月份买房，万一遇到强力政策推动市场反弹，可能价格会比现在更高。
再来说说项目星航华府。
星航华府是次新盘，保养的也不错，小区够新，2房到4房的产品都有，产品也没有明显的短板。
星航华府主要的问题在于配套。
星航华府位于广深公路以及机场道交界处，属于航城板块，地处福永和西乡交界处，地段有些尴尬。
除此之外，项目周边城中村比较多，没有大型商业周边只有一个天虹，学校也一般，幸好12号线开通之后项目门口有了一个兴围地铁站，不然连交通都不方便。
我觉得星航华府适合那些去南山上班需要地铁通勤、追求项目楼龄新一点的刚需。
如果是追求增值、或者是追求配套和居住环境的话，星航华府就不建议入手了。
除了上面这位粉丝朋友之外，其实还有不少朋友最近在问我宝安怎么买？
宝安新房以及二手房项目很多，但是真正有价值、买了不怕亏的项目其实非常少。
