转自大碗楼市上海

1997年以后，商品房制度正式实施。

2000年-2005年，上海市区集中供应了大量的新房。

但很快，市区的空地越来越少，而房子和土拍的价格逐年走高。

大部分小区一飞冲天，然而，也并不是所有的小区都是天生好命。

也有的小区，十几年过去了，几乎没涨。

今天跟大家来聊聊哪些区域涨不动，以及背后的原因。

先来聊聊豪宅。

豪宅为什么涨幅差，不是因为豪宅不好。

这些豪宅，至今流动性和认可度，依然很高，甚至是这两年涨幅最快的住宅类型。

但是，起价太贵了。

卢湾区普通的新房在06年的开盘价，是2万左右。

而同一年，翠湖天地和华府天地的开盘价，是6万。

你再强的品质，再好的认可度，也没有办法抹平三倍的差价。

当你开盘价是其他住宅三倍以后，十几年后的涨幅靠后，也就是应有之义了。

再来说说别墅。

别墅是一类比较特殊的住宅。

往好了说，别墅有天有地有花园，是完全的私密空间。

往不好了说，就是别墅的受众相对较小。

在总价不高的时候，同样的预算，买平层不香吗？

很多别墅，在一手开盘以后，二手流动性是很弱的。

二手成交偏少的结果，就是这个楼盘的价格，是和市场有偏离的。

常规次新板楼，一个小区有成交，有大幅涨幅，周边的小区能马上跟上。

而如果是别墅区，如果不是市场特别好，且这个板块也热起来，很多别墅之间，同步率并不快。

很多别墅，都是开盘五六年，甚至十年，价格一分都不涨。

加上别墅开盘价格一般都不便宜，放在十几年的时间来看，有一些别墅的涨幅也是很一般的。

另外一种没涨的，就是远郊。

远郊为什么不涨，这个话题我们能不能不聊了？

这个话题，买了远郊的购房者，说起来都是泪。

买房说起来是首先要解决自住。

但是，绝大部分人，这都是最大的资产。

能够回避这类十年不涨的住宅产品，尽量还是要回避的。

在大家的观念里，什么样的房子会涨得特别好？

强产业高收入，城市界面又好，配套又好，学校又好的区域，涨幅都特别好。

你想要举例，张江、大宁、漕河泾，随手就来。

没错，确实有很多强产业片区，这么多年涨幅特别厉害，大家非常眼红。

但这种地方，都不便宜。

于是就有朋友想着弯道超车：

我买一个现在产业界面很一般，但是规划非常好。

等到规划落地了，城市界面也好了，配套也好了。

然后，就可以迎来人生巅峰了。

但其实，这条路并不容易。

比如说，第一批城市副中心：真如。

真如说起来，也真是悲催。

第一批城市副中心，当时一起上台的，有：

徐汇区的徐家汇、杨浦的五角场、浦东新区的花木。

——上海城市中心和副中心

这十几年时间，其他三个副中心，都是大干快上，综合体、商圈、产业，什么都没落下。

真如呢，这十年啥都没干。

商场星光耀高尚领域，都是15年以后才开业的。

住宅呢，基本上也是15年以后。

为啥这么多年不动，那自然是李嘉诚的锅。

李嘉诚低价拿了高尚领域，这么多年都不开发，可恶。

要不是李嘉诚，真如的副中心早就名副其实了。

但是，铜川路水产市场是哪年动迁的，2019年。

当年的合同上可是注明了的，先迁走铜川路水产市场，然后开发。

开发商和政府互相指责，对方不守信用。

一个副中心的开发，最后弄的一脸狼狈。

这要是能发展的好，那就真见鬼了。

你如果当年信了真如的规划，重仓。

到现在，只能是一脸忧伤。

再比如说：吴泾。

吴泾的产业强吗？

非常强。

有985高校交大和华师大坐镇。

跨国企业有：微软、英特尔、可口可乐……

央企有：商飞、中广核……

——紫竹入驻企业（部分）

还有多家研究所。

这地方的产业有多强呢。

排名第三，仅次于张江和漕河泾（临港）。

但是房价呢，一言难尽。

虽然说，紫竹这里的兰香湖一号，套均1500万。

虽然说，紫竹这里的紫竹半岛，最高峰的时候单价到过10万。

但是，仅此而已。

除了兰香湖旁边这几个小区，其他小区价格万年不涨。

比如吴泾镇上，有一个小区，氯碱小区，伴随氯碱厂一起成长至今的老破小。

2016年的时候，单价3.4万。

到了今年，还是3.4万。

为什么涨不动，原因很简单。

没有地铁、离市区不近、而且和市区有隔离带。

真的和市区连成一体，哪怕离市区稍微远一点。

依然有人就近会住过来。

从90年代起，政府、开发商、居民就把漕河泾、静安新城、七宝、九亭变成了城区。

一路过去，都是住宅和商办，没有任何阻隔。

但是，从市区到吴泾，千山万水。

从华泾最南边的小区到吴泾最北边的小区，七公里范围，没有任何住宅。

这个地方，是纯纯的郊区。

和城区没有任何关系。

既然你是纯纯的郊区，那除了最好的几个小区以外。

其他的，根本卖不上价格。

如果你光看产业，到了这种地方买房，基本上也是万年不涨。

何必呢。

相比20年前，现在上海整个的城市的变化已经没有当时变化这么快了。

但是很多板块，现在依然在发展，我们依然可以肉眼可见这里的变化速度。

规划会落地，界面会改善，产业人口会进入，而最终，又是一个新的宜居板块，同时也是一个新的房价高地。

任何地段的形成，都需要等待。

任何板块的认可，都需要购房者去入住。

上海的未来，依然有着无限的可能。