8月31日，贝壳发布2023年第二季度财务业绩财报：贝壳二季度总交易额（GTV）为7806亿元，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。

今年上半年，贝壳累计实现GTV 1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。

这一连串增长的数字不仅给贝壳的投资者提气，也让房地产行业相关从业人员感受到了希望。“贝壳提前感受到了行业的暖意”，一位行业内人士说，贝壳新房经纪业务收入的强劲增长让大家看到了市场需求的潜力。

在面对房地产行业深度调整所带来的挑战时，部分企业都未能实现战略跨越和穿越周期。贝壳做到了平稳穿越周期，那贝壳又是如何做到的呢？

新房业务净收入增30%

贝壳整体业务的增长，首先得益于“基本盘”业务的稳定增长。

二季度，贝壳存量房业务GTV达到4565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。

此外，存量房业务贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，表明贝壳的核心业务盈利能力持续而稳定。

在保持存量房业务稳定增长的情况下，贝壳新房业务持续增长：二季度，贝壳新房业务GTV达到了2950亿元，同比增长32.4%，新房业务净收入反超存量房业务净收入，达到了87亿元，同比增长30.4%。

新房业务收入快速增长有两方面原因：

1、贝壳渠道的有效性。尽管整体新房市场复苏节奏相对滞后，贝壳通过贴近客户的渠道价值得到了更多认可。贝壳与开发商之间的信任度更加稳固，“拥抱”得更加紧密。

2、结佣模式改进。基于贝壳渠道的有效性，贝壳与开发商合作采用新的结佣模式，受益于目标市场的稳定发展、对新房业务生态治理的坚定投入以及开发商预付佣的“快佣”模式带动，贝壳新房业务保持了高效的作业势能。

得益于贝壳始终坚持严格的回款管理，建立了对消费者、服务者、开发商都更安全的作业环境。

在二季度，新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。

贝壳通过自己的高效和科学管理，再度建立了新房业务竞争的“高护城河”，实现了既安全又快速的业绩增长。

贝壳为何能实现以上的经营成绩？

业内人士表示，这缘于贝壳坚持中性市场观，不断夯实经纪人、门店合作网络的规模，优化生态，持续深化房产交易服务这一核心业务的精细化运营，并保持了充沛的现金储备和良好的流动性，实现了正向经营性现金流。面对过去的单边市场逐渐向供需平衡转变，贝壳针对购房者更个性化的居住改善需求和业主更强烈的置换意愿，不断深化精细化运营。

据悉，围绕房、客、经纪人三个关键要素，贝壳于今年上半年对全国范围内的“店对盘”房源运营机制进行了升级，让经纪人更聚焦特定社区，提高房源维护能力，同时通过线上化产品能力升级和商机分配机制优化，贝壳增强了经纪人之间的房源流通能力以及房、客精准匹配能力，有效提升了房源去化效率。

新战略翻越第二座山

在投资者看来，贝壳这家公司的优秀之处在于，它不仅有稳定和持续增长的业绩，还在创新发展上不断突破，尤其是新业务的持续增长，让投资者看到贝壳的“第二增长曲线”成长潜力。

贝壳能够做到行业波动时跑赢大市，离不开以家装家居和租房为主的第二增长曲线的持续发力。今年以来，贝壳在持续深耕发展一体业务的同时，新业务方面也都取得规模和效益上的突破。财报数据显示，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

伴随着居住行业加速由“买到房”向“住得好”切换，面对消费者对美好居住日益旺盛的需求，贝壳于今年7月份进行了“一体三翼”战略升级，包括组建经纪、家装、惠居和贝好家四条事业线，旨在以更具品质和以用户需求为中心的产品及服务，帮消费者“安居”，助服务者“乐业”。

如果说，从链家到贝壳的十年进化中，贝壳实现的是对“人、物、流程”的数字基础设施建设。而对于万亿家居家装市场的展望，则是贝壳现阶段需要啃下的“硬骨头”，亦是贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东所讲的翻越的“第二座山”。

2月以来，贝壳家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元；上半年合同额超过60亿元，可比口径同比增长107%；二季度实现合同额34亿元，可比口径同比增长106%。

随着一季度春节季节性因素消退和交付能力的提升，二季度收入确认节奏加快，家装家居的净收入为26亿元，可比同比增长91%；上半年家装家居收入超过40亿元。

此外，上半年贝壳积极响应“租购并举”号召，打造多元化租住解决方案。截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过12万套，入住率达到94.5%。

今年8月，贝壳租房打造的首个自营中高端公寓海盐公寓正式开业，总量605间，目前已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。

最让投资者感动的是，贝壳宣布延长此前的10亿美元回购计划期限，并将上限增至20亿美元。与此同时，贝壳还宣布了总价值约2亿美元的特别现金股利计划。叠加着央行近期对首付比和降存量房贷的表态，贝壳财报发布后美股股价开盘一度涨近30%。