原创 房小评 中国房评报道 2022-09-06 19:24 发表于福建
2022年上半年，房地产企业经历了一次史无前例的收缩行情，全国商品房销售额下降28.9%，其中住宅销售额下降31.8%。
中报季，大部分房企宣布了亏损或利润下滑，这在房地产规模触顶之后是不可避免的趋势。在行业出清的大背景下，“稳住”是企业最核心的目的。不论是头部房企，还是小型房企，都在稳现金流、保交付，这样才能确保在市场复苏之后，继续拥有这场游戏的参与权。
即便是一些陷入困境的房企，也没有躺平，而是积极为触底之后的再度回稳做打算。
比如祥生控股集团（02599.HK）上半年在资金上积极自救，产品上努力保交付，战略上进一步强化大本营深耕，不论是短期经营还是长期发展上，都在努力展现企业发展的韧性。
积极化债自救
陷入财务困境的房企，面对行业销售下行，回款受阻时，还有哪些办法破局自救？
祥生的做法是，以现金流为核心，多管齐下，开源节流，积极化债，优化财务结构。
1
积极处置合营公司，增加收益
面对上半年的经营压力，祥生主动处置资产，回笼资金。
今年1月份，祥生分别以3.37亿元出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权，以4.87亿元出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权。
3月份，祥生以2.72亿元出售台州塘里村BT项目公司58.5%股权，6月份以9250万元出售湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权。
因而，据半年报，祥生上半年的其他收入及收益大幅增长431.4%，至约4.045亿元，有效回笼资金。
祥生也在半年报中指出，将对三四线城市去化较为缓慢的项目进行重新评估再对外出售，以达到回笼资金的作用。
2
降低成本，缩减支出
外部环境下行，房企们集体修炼内功，几乎所有房企都在讲究“精细化”管理，降本增效，祥生也不例外。上半年，祥生通过各种举措降低成本。
其中，行政开支由去年同期约4.704亿元降低至今年的3.241亿元，降幅达到31.1%。
销售及分销开支由去年同期约6.164亿元降至今年中期的3.867亿元，降幅约37.3%。
通过对现有资产及各项运营支出进行管控，促进资金快速回流，祥生以现金流为核心，积极优化负债情况。
截至2022年6月30日，祥生有息负债为约290亿元，较去年年末下降约15.6%，较去年同期减少37.2%。
祥生主动处置资产，节衣缩食的做法，也体现出积极化解债务困境的决心。
巩固大本营
随着房地产规模触顶，房企过去以规模为先的发展模式已经不可取。多家头部房企都进行了组织架构、战略区域的聚焦精简。
在这一点上，祥生的深耕模式具有了先发优势。原本就重仓浙江这个大本营的祥生，以「1+1+X」的战略布局深耕浙江，深入渗透泛长三角地区，策略扩张高潜力城市。2020年底时，祥生的总土储中，浙江省占比48.2%，泛长三角地区占比38.5%。
当下，房地产市场出现明显分化，房企需要抓住的是结构性机会，促进销售。以杭州等城市为代表的长三角地区楼市，因为政府让利，利润空间提高，售价倒挂，项目流速快，是房企安全的投资选择。
今年，祥生进一步巩固根据地优势，加大浙江省业绩和土储占比。
到了2022年上半年，祥生通过出售部分城市的资产，进一步优化土储结构，浙江省的土储占比提升至53.4%。
来源：祥生控股集团半年报
另一个更直观的数据，是上半年祥生的权益销售额当中，浙江省占比已经高达59.5%。
在熟悉的城市深耕，对浙江大本营的进一步战略倾斜，能够帮助祥生更高效地进行发展。
在房地产规模见顶的时代，如滨江这样重仓大本营的模式已经证明了这个选择的正确性。
尽管今年房地产整体销售规模普遍下滑，但根据华经产业研究院，今年上半年全国各省房地产销售额排行榜上，江苏与浙江位列第二第三，仅次于广东。
来源：华经产业研究院
祥生深耕的浙江与泛长三角地区，正落位于中国最好的市场中。
祥生明确的战略聚焦，对于在市场回暖期，抓住复苏机遇，未来持续在房地产领域发展，无疑是一种明智的选择。
全力保交付
在决定着房企口碑与未来生存的核心问题——“保交付”方面，众多房企都在上半年全力以赴，争取给购房者增加信心。而祥生也不例外。
面对疫情等不利因素，祥生一直积极应对，自春节以来全力推进复工复产，以如期交付作为上半年重点工作，落实30余个项目及近40个批次的交付工作，保证品质、稳住口碑。不仅如此，在部分已经交付的项目中，祥生也积极进行主动提升，赢得客户的口碑。
以内蒙古祥生·东方樾一期为例，自交付后，即开始品质提升专项工作。从不因“成本高，见效甚微”而不愿付诸行动。祥生内蒙城市公司从上到下不断下沉项目、反复开会论证，今年上半年，对祥生·东方樾一期进行了十项品质提升。
就以苑区九大绿植组团提升为例，先看一组数据：
新增国槐、白蜡、山杏、紫叶李、李子树等约计164株
增加胶东卫矛球14株
珍珠梅篱、水蜡篱约210000株
铺设绿化草坪约12000多㎡
林荫大道增加14株单价10000+/株的白蜡……
增加花箱、景观坡体
以绿化补种提升中央景观会客厅
五重立体垂直造景，满眼青绿苍翠。
即便经营承压，依然努力为业主呈现高品质的社区，这是祥生致力于在房地产行业长期发展，稳住口碑所付出的实际行动。
祥生也表示，下半年将在进一步优化债务的同时，坚持注重消费者及投资者的利益，以更好的产品和优质的服务回应市场。
万科郁亮日前在中期业绩会上重申：市场在收缩之后会积蓄自发修复的动能。从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
房地产企业已经看到了行业最艰难的样子，而业主们也看到了在行业谷底时，一些困境中的企业选择躺平，另一些则积极自救，表现出经营的韧性与对业主的担当。在房地产这个事关民生的行业，这种担当是房企极为重要的品质，是一家开发商立足的根本。
随着房地产行业逐步走出谷底，期待这些在困境中坚守底线的企业，获得新生。
