原创 房小评 中国房评报道 2022-10-25 15:17 发表于北京
编者按：土地是房地产企业最重要的生产资料。北京的土地，动辄花费几十亿元甚至上百亿元，在北京市场拿一块地，对于国企、民企开发商来说都是最重要的投资。
因为宝贵，有的企业如今在北京是“卖一拿一”，以销定产，卖完一个项目才能考虑拿一块地。
因为宝贵，重点地块出让之后，应对其进行拿地逻辑的追踪，对地块价值、周边配套、产品定位等影响购房的逻辑进行前置性推演，让购房者早了解、早准备。
即日起，我们将会对北京市场的热点地块进行价值解读，也欢迎各界朋友给予宝贵意见和指导。
今年北京市第三批次集中供地，首创城发旗下的北京安顺园房地产开发有限公司（以下简称：安顺园）以4.3亿元底价竞得北京市房山区拱辰街道FS00-LX04-0001地块（南侧）R2二类居住用地和FS00-LX04-0002地块A33基础教育用地。
房小评，赞10
值得注意的是，这个地块的住宅销售指导价为4.9万元/平米，据市场人士估计：其最终售价按照目前市场情况可能在4万元/平米上下浮动。
该地块住宅部分楼面价测算为2.8万元/平米，这样估算售价与地价之间存在约1.2万元/平米的缝差。如果按照地块附近新盘中建·京西印玥项目4.3万元/平米的售价计算，项目地价和房价之间就有1.5万元/平米的缝差空间。
既然这块地有这么好的盈利空间，为什么其他开发商不参加竞争，而让首创城发底价竞得呢？
一位熟悉首创的朋友说，这次能够底价拿地是因为首创在当地（黄辛庄区域）负责一级开发，而地块存在大量配建工作，只有首创做才可能不亏损。所以这块地底价成交，没有悬念。
事实上，地块需要配建的安置房已经由安顺园开工建设了。
根据2020年12月份，北京市发改委《关于房山区拱辰街道黄辛庄村安置房项目核准的批复》，安顺园需要建设的安置房建筑控制规模为35000平方米。
而本次所拿新地块可售住宅地上建面约15306平米，也就说安置房的规模是商品房的两倍多。而且，这批安置房仅限用于安置黄辛庄村民使用，不得对外销售。
安置房总投资估算为21184万元，全部由安顺园筹措解决。
将这笔成本平摊到拿地成本上看，相当于商品房住宅每平米要多背上13840元的成本。
将每平米的成本和售价做个对比：
（单位：元/平米）
由此来看，项目住宅部分的销售货值，是不足以覆盖前期投入的。这还是没有计算教育用地的建设成本、项目的资金成本、管理费用等。
如果是其他开发商拿地并且承担安置房建设，这个项目不好干、不能干。只有在当地进行了一级开发，沉淀深耕多年的首创来做，才能通过一二级联动去平衡成本。这也算是首创给房山发展建设做的一份贡献。
9月29日上午，房山区供地推介座谈会召开，首创城发集团党委副书记、董事、总经理范书斌参加会议，并进行交流。
不排除首创会继续在房山深耕的可能性。
据了解，首创目前在关注房山、海淀、亦庄、顺义等区域的土地，但是最终出手投资还是会非常审慎。
从2020年7月份拿下丰台区大瓦窑地块之后，首创经历了重组、再出发，此前在北京土拍市场已经2年没拿地。
去年底，首创城发新品牌正式官宣，外界一直期待这家北京楼市曾经的主角上演“王者归来”。
今年9月份，首创终于重启北京拿地，首站便落子在自己曾经深耕的房山。
近年来中建智地在房山连续拿地，但别忘了首创才是深耕房山的“地主”——先后在房山开发了奥特莱斯、芭蕾雨、伊林郡、紫悦台等多个商业和住宅项目。
相比其他房企争夺热门地块，首创此番在房山重启拿地更像是完成一个任务，承担一份责任。正如上文所述，房山黄辛庄这个地块算上安置房、教育配建的投入，是很难算过来账的。
房小评去现场探地时发现，这次的新地块已经被北侧正在建设的回迁房（即上文所述安置房）和周边的二手房小区包围。
地块本身体量很小，住宅部分0001地块建面约15306平米，用地面积13566.14平米，计算得到容积率约为1.1。
在一群回迁房和老小区的高楼围绕下，很好奇这个1.1容积率的地块会做什么产品？
后来，房小评重新翻了翻相关文件，发现这块地比其他土地出让时，多出一个“设计方案总平面图”，地块的设计在出让前就已经定好了。
这个项目的设计方案要结合周边黄辛庄小区二期地块建筑布局进行统筹考虑，保证原小区的出行等需求，提前经过有关部门审核。
设计方案总平面图局部
来源：北京市规划和自然资源委员会官网
根据方案，其中颜色最深的部分为回迁房，是15-18层的高层。右侧白色部分为0002教育用地。而南侧剩下的就是0001地块商品房住宅部分。
从下面这张图片可以更清晰地看到两个地块的位置关系。
用地位置示意图
来源：北京市规划和自然资源委员会官网
根据设计方案平面图，商品房住宅部分别为一栋11层，一栋18层，以及中间5-8层的住宅。
所以，项目业主并不会享受到计算出的1.1容积率。根据相关文件，该地块与黄辛庄村的安置房统筹核算，最后的容积率为2.3、建筑高度54米。
首创禧悦首府
从这个角度看，新地块住宅部分的容积率、高度等条件，与地块西侧在售的新房现房禧悦首府（销售人员称，该项目实际为首创伊林郡二期）相近。
据首创内部人士透露，新项目的产品与禧悦首府类似。
据销售人员介绍，目前禧悦首府在售近80平米的两居，单价约3.7万元/平米；90多平米的三居，单价约3.8万元/平米。
如果新项目与之类似，那么最终产品应该是总价在300万-400万元上下的刚需产品。
由于这个项目与地铁房山线广阳城站直线距离超过3公里，不同于中建·京西印玥承接了大量通过房山线通勤的南城白领上车需求，这个项目可能更适合房山本地客群购买。
项目北侧有一个较大的健身公园和菜市场，周边虽然城市界面比较老旧，但向南1公里左右就是房山区市政府、龙湖北京房山天街、府前广场等一带繁华区域，所以生活配套还是很成熟的，再加上较低的首付，比较适合房山本地朋友上车。
按照90平米的套均面积估算，这个项目总共也只有170套住宅，销售压力不大。
因此，需要在房山主城区“上车”买新房的朋友们，可以关注起来了。
