昨天，华润联合城投公司如愿摘地了。地块是“中原超级总部基地”的首宗地块，这也算是拉开了“中原超级总部基地”开发大幕，首宗土地具备住宅和产业双重使用性质。根据CRIC数据，目前郑州房企四强呈现“6789”阶梯状，华润踉踉跄跄保住了今年郑州房企销售金额前三的位置（目前保利90亿，万科85亿，华润73亿），第四名的美盛已到60亿门槛（63亿）。随着幸福里的收尾以及中环壹号和金水印二期的强势问世，华润明年3甲的位置可能要岌岌可危了。这肯定不是华润置地郑州想看到的。运作了大半年的超总首宗地块终于落地了，华润老总又喜又愁，喝完当晚的庆功宴，回到天筑国际公寓的套房里，他一夜抽了3包烟……【1】

第一包烟：环境

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。

上图：华润超总基地首宗住宅地块位置图对于现在的华润来说，似乎，似乎在他心中：幸福之后无好地2年前，华润以67.8亿摘走了郑东万象城地块，这一次，虽然地块以起始价5.48亿摘走，土地总价不足郑东万象城地块的1/10，但相信华润的幸福度远远不如上次。

上图：华润的摘地海报原因只有一个：地块条件远不如幸福里当然，所有人都知道这个事。

这里插播声明2点：

1、文章完稿后，给一个朋友看，他说，你这不吹利好，还谈房企老总，没人转，没流量。楼八当然追求流量，但也不能全看流量，只谈事实。

2、本文所提及些许地块不利因素内容，项目目标客户未来都会知晓，非“隐蔽性不利因素”，非唱衰地块。先看一下地块的卫星地图：

上图：华润新地块位置图我特意去哨兵2号看了看，旁边的污水处理厂还是现状。同时，地块的西侧和北侧也是“工地现状”，只有南面的几百米是已经修建完成的七里河滨河绿化带。总体看，这和幸福里周边的东风路、金水路、楷林中心以及七里河相比，完全是2个概念。2023年7月，郑州官方推出了“中原超级总部基地”的概念，在项目规划里，提到：总规划面积1200亩，含9宗住宅、1宗商业、10宗商务、5宗绿化用地，总投资200亿，要打造一个“集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅”的综合体项目。虽然住宅放在了最不显眼的地方，但明眼人一看便知它是主角，可能概念的提出都是为它服务，毕竟商务办公的市场情况我们还是了解一二的。“超总小片区”的区位极好，位于北龙湖、龙子湖、郑州东站的三叉戟核心，但它最大的问题就是要面临污水处理厂的搬迁。东面是等待搬迁的污水处理厂，北侧和西侧也都是形象不佳的现状工地，这些都为未来华润打造“营销动线”和“营销展示面”增加了很大的难度。而且根据《地块瑕疵说明》：地块范围内道路、管网等配套基础设施由竞得人自行建设。

这都是要华润自己来。

上图：超级总部基地住宅地块次序图还有，我们这次土拍的地块面积是32881.44㎡。这是产业地块+住宅地块的合计面积。而在最早的规划中，这是2宗地块，其中住宅是22662.68㎡，产业是10218.76㎡。而这次合并出让的意图估计是：要华润建设中间的城市道路。《楼八》一句话概括该地块：精装区位，毛坯片区这是华润的第一块地，如果华润只开发这一块地，肯定要赔钱，下面我会说。如果未来要大规模摘取后续的地块，那么第一件事要做的就是“高标准”重金建设首宗土地和金水路之间的800米莆田西路，楼八认为这个真的很重要，虽然东广场方向也能导客，但主流客户的来向还是金水路。估计大来国际就等着华润这一步呢。修路、营销展示面打造，还有污水厂营销说辞，没有一件容易的，想想当初幸福里……不知不觉，老总抽完了第一包烟。【2】

第二包烟：产业

看地块图标：

上图：华润首宗土地指标在原规划图中，产业地块和住宅地块中间是有一条道路的，而在这次最新的方位图中，地块没了，合并为了同一宗地块。和土地出让一同挂出的，还有一份“产业实施方案”，对应的文件标题为《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》。实施方案要求引入企业：引入国家高新技术企业或者省级（含）以上“专精特新”（高成长）企业不少于1家；引入拥有自主知识产权企业不少于2家；引入世界100强企业或控股子公司区域总部1家。实施方案要求投资强度：

总投资不低于11.96亿元。

产业占地部分年产值不低于1000万/亩。

产业部分提供就业岗位不低于900个。同时，对于新型产业体量，还规定了开发商自持的比例不得少于“计容建筑面积的20%”。当然，最关键的来了。项目产业部分与商品住宅必须同时开工建设，产业部分50%计容面积达到基础筏板施工完成，可预售商品住宅不超过可售商品住宅计容面积的50%；产业部分100%计容面积达到工程基础筏板施工完成，可预售商品房住宅不超过可售商品住宅计容面积的70%；产业部分100%面积达到主体封顶时，可售商品住宅为可售商品住宅计容面积的100%。内容比较拗口，通俗解释一下：一边卖房一边建产业，房子卖完前，产业房子要封顶。当然，这个开发商还好是华润，如果是其他投机取巧的开发商，《楼八》认为这里面就有很大的操作空间：开发商把筏板基础做完就可以把产业部分停了，房子留一套不卖就行了，卖完拿钱跑路，上面所有的条件都可以不遵行。不过，还好是华润，这种情况不会出现。北龙湖北岸的很多地块改为新型产业用地了，永平路晴宇地块也改为新型产业用地了，新型产业用地结合住宅到底该怎么玩，这是个新螃蟹。想着，想着，老总又抽完了第二包烟。【3】

第三包烟：定位

最后说住宅。先看总体的出让条件。这里面的核心点有一个：商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过24700元/㎡，如采用成品房加氟，装修价格不得超过4900元/㎡，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆独立合同。再看住宅地块的出让条件：

上图：住宅部分指标总用地面积22662.68㎡（33.99亩），容积率大于1.0，小于2.5，建筑限高小于80米。34亩地，2.5的容积率和瑞府一样的容积率，地块面积是瑞府的40%，如果建小高层的话，就是6-7栋楼的样子，如果建高层就是3-4栋楼的样子。所以，《楼八》认为：道路和基础设施自己建，捆绑产业配套，商品房体量还这么小，所以，不管华润怎么算，如果后续地块不摘，华润的首宗地块一定是赔钱的，坐等华润大规模搞起。怎么定位？幸福里把东区的大平层高端客户的韭菜已经割了一轮，而幸福里北苑120㎡+的2房被秒抢也验证了低总价段的韭菜客户已经长得极其茂密了。最终，老总咬了咬牙，确定了方向：118㎡-138㎡主流，搭配160㎡对于价格，必须精装修，老总想了想，计划卖25000元/㎡左右这样，项目的主流总价段就出来了。280万-350万华润老总想得很明白，这个地块绝不可能160㎡起步，毕竟地块25000-26000元/㎡的计划精装单价已经十分接近幸福里北苑的售价了，难道！难道相比超级总部基地，幸福里的区位、配套、环境的优势还抵不了一个裙楼带来的劣势吗？这个位置，300万的总价段，一定是最合适的。定完产品方向，老总看了看手表，已经凌晨3点了，他掐灭第三包烟的最后一根，满意睡去。结语

《楼八》的话

地块虽小，但好呆拉开了“中原超级总部”的开发序幕；地块虽小，其社会影响力却远远大于体量更大的“大来”和“银河湾”；地块虽小，潜在的目标群体客户可不少。但是，还是要提醒华润一点，这么小的地块对应的货值有限，要保住郑州销售三甲的位置，热电厂的地还是不能放弃。最后，恭喜华润，预祝开盘大卖。感谢关注《楼八地产研究所》，一个专注城市发展和高端地产研究的机构。