当瀚海永平路晴宇的居住用地改为新新产业用地的时候，我们都知道：
东区大面积住宅用地没了
没想到，几个月后，东区供出了一宗面积高达247亩的用地。
不对，是东区的一路之隔。
2023年11月16日，郑州市规划局公示了《郑州市第06-703-k01街坊控制性详细规划》方案，方案中公示了“06-703-k01-04/05/06”三宗地块，全部为“二类居住用地”。
（公众号回复“247亩”获取地块全部资料）
这是一宗单地块，没有被道路分割，没有分期，但分为2个属性。
如下图：
最大面积是地铁上盖的居住物业，占地194.3亩，其他二块是正常的居住用地，分别占比38.32亩和14.3亩。
【1】
必须做住宅吗？感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。
这块地位于中州大道和陇海高架路口的西南角。
如何评价这块地？
楼八用8个字：
交魔之都，天使之城
当然，这个交魔之都不是贬义词，这个魔就像上海的魔都，是交通的魔都。
这个地块，最大的特征就是交通极其发达。
有多发达：北面是郑州东西大动脉陇海高架，东侧是郑州中轴线大动脉中州大道，南侧是陇海铁路线，地下是地铁停车场。
地块大交通的确发达，但可能有点吵。
同时，如果想开车到地块，可能要走中州大道和陇海高架的地面层。
但地面层的小交通并不发达，有点孤岛的感觉。
那为何又算天使之城？
因为它南侧就是正在改造的大型城市开放式公园（原世纪欢乐园），如果地块被本土国企摘走，应该100%会筹划小区到公园的通道。
一旦实现，这就是家门口的大公园。
当然，这个地块的另一个优势就是它是地铁上盖，我大概看了一下指标，可能是地铁上盖约20米。
如果在这个高度再盖住宅，应该可以大大减轻来自高架层的车流噪音。
继郑轨云麓之后，又一座天空之城。
但此时此刻，楼八想的是另外一个问题：这个地铁上盖位置，最好的物业选择是住宅吗？
有没有可能做商业更好？或者新型产业？或者特色写字楼？或者是公园用地及文化设施用地？
楼八不是专业的城市规划人员，这个问题我们就仅供读者讨论。
接下来，项目的指标还是吓了我一跳。
容积率1.8
【2】
什么产品？郑州第一个地铁上盖物业郑轨云麓的容积率是3.0，但相比这个地块，郑轨云麓条件很好，周边环境较好，反而是这个地块，容积率降到了1.8。
规划到底想让这个地块做什么产品？
按理说1.8的容积率就是纯洋房，但这个位置盖洋房感觉还是有点欠佳，毕竟如果是洋房，所有产品都在低区，噪音有影响。
如果做高层，为什么不提升容积率增加货值？
北龙湖南岸的地块是1.7的容积率和24米的限高。如果地块做满100米，做高层，那么这块地的建筑密度就是北龙湖的1/4。
这将是怎样的舒适度？
相当于永威上和院的社区面积，只盖3栋楼，那就是妥妥的豪宅了。
这地方是跑道陇海路以南的金水区。
和地块隔着陇海铁路的几百亩公园的确支撑了顶级改善大平层的单方条件，但地铁铁路双高架带给项目的不利因素还是很不小。
支撑地块做豪宅的条件不是很足。
我还是觉得纯洋房的可能性还是较大，毕竟可以大量减少建筑成本，增大建筑密度，减少绿化成本，同时，又有溢价。
那问题是：
这个位置做纯洋房，怎么做定位？高端产品？位置是否支撑？流量刚需？主城刚需洋房？品质怎么做？
还有，客户在哪里？购买的动机何在？图什么？地段？环境？交通？产品？
难道就靠“纯洋房+低价格”硬拼市场？
这都是问题。
《楼八》觉得，这可能是郑州有史以来定位难度最大的住宅地块项目了。
这时候，我想起了瀚海永平路晴宇。
【3】
功能置换？永平路晴宇之前是住宅和商业，这个地块加上它的“稀缺性”，是具备高端住宅条件的。
但郑州市为了发展产业和经济，经过规划调整，更改为了新型产业用地。
我们对此唯有支持，郑州很需要发展新型产业。
不过，我们可以比较一下二个地块的天然禀赋。
如下图：
二个地块的特点都很明确。
永平路晴宇，地处居住区，主干道昭示性不明显，环境相对静谧。
地铁上盖地块，地处中州大道陇海路，郑州南大门咽喉，昭示性强，周边环境相对喧哗。
以笔者个人观点来看，永平路晴宇地块似乎比地铁上盖更适合居住，如果二者功能更换，应该也是一种比较好的方案。
毕竟二者才相距1.3公里
我觉得这样对郑州比较好，如果永平路晴宇住宅可以实施，这是东区的“第二个幸福里”！
当然，如果不调整，这247亩是铁定成不了幸福里的。
这样的话，给郑州可以带来巨大的好处：永平路晴宇在幸福里结束后，自然就能扛起支持郑州楼市热度的大旗！维持郑州房地产热度，同时，还有土地款收入，这个对郑州的好处不用《楼八》多说了。
同时，这247亩也能保证“新型产业”的用地，面积更大了，昭示性更强。
楼八个人觉得如果能调整一下挺好。
结语
为了缓解老百姓对主城品质住宅日益增长的需求，郑州近期对规划进行了调整，增加了主城区市民改善的需求以及对高端商业的需求，这都是好事。但我觉得可以再灵活一些、大胆一点，让郑州变得很好！
感谢关注《楼八地产研究所》，专注郑州城市发展和高端地产。
（公众号回复“247亩”获取地块全部资料）
