郑州西区主城区有钱人很低调。注意：本文说的是主城区。西区有钱人追求的是简单朴实的生活，不张扬，这也导致了西区土地价格一直上不去，开发商自然也鲜为西区人建豪宅，曾经有一个备受热捧的豪宅，目前也暂时遇到了问题。所以，在我的印象中： 西区主城无豪宅但在一个专业杂志上，我看到一个西部改善盘，颇具豪宅气质。【1】感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。看八张照片。

第一张照片：它的社区景观

第二张照片：它的共享空间

第三张照片：它的社区门厅

第四张照片：它的社区门厅

第五张照片：它的公共空间

它的社区景观：摒弃“大草坪+几株灌木+笔直人行道”传统手法，采用了大量弧线道路设计，转角处辅以各类椭圆形组团、小品及休闲设施，让景观展现出“但闻人语，不见人形”的层次感。它的社区门厅：穿过景观归家，景观色彩突然从冷色过度到暗黄暖色，让人在观景完毕欲归家的一刹那就感受到了家的温暖，而进入门厅后，在温暖的色调中，同样有绿色搭配。它的共享空间：实现“室内儿童乐园”、“室内书吧”和“室内客厅”，让贪玩的孩子在下雨天、三伏天也能享受户外活动。管中窥豹，可见一斑，5张照片足以反映出它的品质。虽未定义豪宅，但豪宅气质十足。如果项目仅仅是“独善其身”，尚不能让我们对这个项目肃然致敬，而真正能折服我们的是体现它“兼济城市”豁达的另外3张照片。

第六张照片：它的社区大门

第七张照片：它的社区围挡

第八张照片：它的配套公园

最后一张照片，很多人看出来了，是山河公园的实景照片。这就是万科的项目，山河道一期。配套公园已经是红线外的公共设施了，对于城市界面，只要有机会，万科定会斥重金改造建设，不止未来时光公园，不止世玠公园，当然，还有山河公园。八张照片，淋漓尽致地展现了万科“小产品理念”带给客户的尊享，以及“大产品理念”带给城市的更新，二者让郑州真正有了时尚范，有了国际范，有了活力感。山河道，从专业的角度看，它仅仅一个普通的改善项目，而万科却赋予了它一股“仙风道骨”般的豪宅气质。这一切，展现了万科“对城市有热爱有温度”的责任房企形象。【2】这就是万科的魅力。山河道精雕之下，二砂片区正在成为郑州西部豪宅区。先看一张图，了解一下西部的常规房价。我选取的这个路段是“中原中路和伏牛路”的交叉口位置，可以代表中原主城区房价的正常水平。可以看出，中原区主流房价基本处于0.6万-0.9万/㎡。事实上，的确如此，中原区老城区70%的楼盘房价是在1万以下。然后，我们来看山河道的二砂片区。看一下围绕二砂片区的房价：

保利心语：1.5万

中原万达：1.3万

望岳东区：2.5万

望岳西区：2.1万

山河道：1.9万

丽景公馆：1.3万

昆仑华府：1.3万围绕二砂文创园小区的房价全部在1.3～2.5万/㎡之间，高于片区均价2倍以上，而二砂南部的山河道和望岳更是达到了1.9-2.5万/㎡的价格。1.3万+在西区什么概念？均价前20%。我承认：以上7个小区，没有盘自己妄称“豪宅”，包括品质上佳的山河道、望岳。但事实上，它们的价格都大大超越了片区均价，成为一批扎堆的“高品质居住区”，说片区豪宅，并不为过。二砂豪宅区的形成是必然的。有三个原因：

1、核心的地理位置

上图：二砂豪宅区位置图二砂豪宅区位于中原路和陇海路之间的天然价值带，上图蓝色区域，这条带东为市委市政府，西为四大中心，中为二砂豪宅区。

2、二砂文创园

有投资150亿重点打造的二砂文创园，这不仅仅是郑州工业遗迹的文化复活，更是改变郑州西区居住环境的大引擎，彻底改善文创园周边的居住环境的城市面貌更新。

上图：郑州西部二砂片区规划图3、完美的配套体系片区向西2个路口是西三环快速通道，向南2个路口是陇海路快速通道，向北是中原路和地铁10线，而西北方位正是中原万达商业区。三大原因，成就了二砂豪宅区。万科！同样看到了这一点。在山河道二期产品的打造上，其更进一步，“大幅度提升面积段，再次升级景观，一线精装品牌加持”，将“高品质”再度升级，让二期产品真正实现“豪宅”价值，成为二号豪宅区新增终极王者。1，大幅度提升面积段

上图：山河道二期建筑面积约185㎡户型面积段最能反映一个楼盘的品质高低，山河道一期的面积段是96㎡-142㎡，而山河道二期的主流面积段直接跳到了150㎡以上，从一期到二期，彻底实现“由改善到纯高端改善”。2，全范围进行景观提升相比一期，二期景观再度升级，更强地融入“山河理念”，让水、树、路、草高密融合，景观丰富而不繁琐，在色彩上继续“白、灰、绿”三色搭配，让景观显尽高级感。3，一线精装品牌加持在精装方面，二期完全看齐北龙湖主流精装品牌，采用汉斯格雅、杜拉维特、斯麦格、松下、西门子等品牌或同档次品牌。郑州西区人的地缘性很强，这里街道人文气息浓厚，各类美食小吃遍布，生活节奏慢，很多住惯了西区的人很难迁走。于是，它就造就了一批厚度很深的一批高端改善客户，而二砂豪宅区将是他们在西区居住的最好选择。

上图：山河道周围景观资源图而在整个二砂豪宅区，兼具产品品质、物业服务、景观资源和城市界面四大高端配置的小区，只有山河道，而绝对意义上的纯粹高端改善，只有山河道二期。其实我也喜欢烟火气的西区，住西区，就要住主城区，住主城区就要选二砂豪宅区，二砂豪宅区必选山河道二期。真的没毛病。万科是懂产品的，万科更是懂客户的，山河道二期注定是一个不愁卖的项目，而未来，山河道二期也将是片区的代言楼盘。

【3】

这就是万科，所到之处，一切革新。中原如此，其他同样如此。在高新区，城区发展一直难以逾越西四环，万科第一个，吹响了跨越西四环的号角，千亩大盘万科城，成为粘结高新“新老城区”的黏合剂，如今，双湖科技城生机勃勃，其片区价值是四环外目前最高的片区，万科，完成片区价值提升的使命。

上图：山河道城市界面升级南阳路江山路沿线，从世玠到江山府，到翠湾中城，开车一路行驶，当你发现一个路段与众不同的时候，你就会发现万科在这里深耕，它让城市更时尚，有活力，更有生命力，而这种生命力带来是片区价值的提升，黄河路口是南阳路价值最高的片区，而北三环江山路也因为江山府和翠湾的开发，区域价值飞速增长。

上图：山河道城市界面升级一个盘改变一个片区，这就是领袖房企的力量。万科，是中国房地产的旗帜，其业内地位无人能及，万科的这个领袖地位并非来自它的规模，而是它的健康发展。截止2023年三季度末，万科持有货币资金1037亿，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，用大白话讲，你现在手里有1000万，而未来2年，你需要还的钱还不到500万。

上图：万科山河道二期正是基于良好的经营状况，万科的融资能力极强，在今年1-10月份，万科新增融资资金850亿，其中境内新增融资的利率仅为3.64%，这个利率低到什么程度可想而知，不要打比方。经营方面，2023年前三季度，万科实现营业收入2903亿元，归属上市公司股东净利润136亿，经营性现金流连续14年保持为正。

上图：山河道城市界面升级

同样，基于万科对于中国房地产的领袖地位，基于万科对于中国房地产的精神意义，基于万科对于中国居住发展的创新力量，政府早早地就站在了它的身后，在曾经的“万保之争”之时，深圳市就以“深铁集团入股成为万科第一大股东”的形式，让万科成为半个国企，因为深铁集团就是深圳市的国有下属公司。

结语：

万科，是中国科技领域的“华为”，是中国家电领域的“海尔”。万科，在房地产领域，已经不仅仅是一个企业，而是一种精神，一种创新，一种引领，一种对客户的责任，一种对城市的敬畏。感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。