本文对北龙湖及北龙湖项目没有贬低之意，读者自行辨明。
本文仅谈高层，包括北龙湖高层和北龙湖之外的高层。【1】产品超越必须承认，北龙湖很多项目“不思上进”。在北龙湖做“流量”项目，开发商都很狂，他们以为靠“北龙湖”三个字再加有一定吸引力的优惠价格，就能砸死客户了，但事实上……哦……我擦，事实也的确如此。所以，必须承认，很多项目都恃宠而骄，做产品根本不用心，或者换句话来表达，因为“根本不需要用心”。楼八可以理解这种“心态”：既然可以靠脸吃饭，干嘛还费那劲？我们来大概盘点一下北龙湖高层。宏光揽境、恒大悦龙台、正商善水上境、中海云鼎湖居、华润瑞府、郑新兰溪府、电建金桥华曦府、亚新茉莉公馆、普罗龙之梦、鲁能公馆。这就是北龙湖高层10盘。客观的说，用了心的不多，对于关注地产的，这10个盘的品质大家应该略之一二，基本情况楼八这里不多介绍。现在来看一个金水北的盘，这个盘并没有自称豪宅，但我们来看看它的指标，和北龙湖高层10盘相比，是否超越了北龙湖？楼盘名称：越秀天悦江湾项目的指标太多，我们说7条可以：①2600㎡会所，含泳池！
会所！一般项目不敢碰。带泳池的会所！更是令人生畏！泳池这个玩意，背后是巨大的投资和运营成本，即使是众多3万+的豪宅，一般情况下，绝大多数也不弄这玩意。北龙湖高层10盘中，有会所的大概有一半，而有游泳池似乎只有茉莉。②1200㎡地下庭院，含11米水瀑！
地下庭院，在北龙湖的洋房产品中较为多见，但在高层项目中，十分罕见。11米高的水瀑，相当于近3层楼的高度，我想了想，包含高层和洋房在内的所有北龙湖项目中，好像没有。③800㎡架空层泛会所，含图书馆！
架空层做泛会所，北龙湖项目有不少，比例应该在50%左右，毕竟，要做架空层就要牺牲掉价值比较高的一楼楼层，在天悦江湾，项目架空了800㎡，打造了社区家庭图书共享，社区音乐厅，社区艺术厅等，真正开辟了业主的第二客厅。④合计123米双大门，含酒店式环道下客区！
双酒店大门，南门58米，东门65米。二个大门的合计长度是123米，这个我可以确认，全郑州之最。⑤雷迪恩钻石式排布，含8栋楼王！
⑥127㎡户型，含净面积50㎡全景餐客厅！
再来看下143㎡户型
在这个户型里，同样有大量全面积及半面积赠送，这也让户型在确保有4个卧室的前提下，实现大面积的餐客厅。
另外，都知道越秀产品的得房率高，具体的数字我没有算，大家可以根据上面2个户型图左侧的浅绿色和棕黄色计算一下，我估计，我是说我估计，得房率不会低于100%。
⑦金水北封面颜值，含苹果科技鎏金！
湾区超越
楼八曾经写过一篇关于北龙湖绿化的文章。文章的标题是《上和院，以永威的方式致敬滨河》，阅读1.1万，有时间的读者可以进去扫一眼。文章点名批评了北龙湖的道路绿化，被滨河吊打，永威上和院实在看不下去，然后老板花钱重金自行改造门前道路景观，升级成了银杏树阵。这个事，北龙湖都知道。
这在郑州算是首创！
这是一种城市肌理的焕新，目前市场几乎空白。
这是越秀主动升级城市空间，升级项目红线外城市公共部分的步行视觉系统，让项目和城市实现生态共连。
越秀这真是疯了。
即使说到这里，谈城市规划和理念，我依旧不敢说金水北和北龙湖有得一比，但我很清醒的知道一点，北龙湖的规划和理念是城市规划在做，是一级土地整理商在做，片区的楼盘鲜有考虑“城市理念”的。但在金水北，作为一个楼盘，越秀天悦江湾提出了这样一个概念，而且要去实施，楼八认为这就是一种超越。越秀不在北龙湖，不能“不思上进”，更不能“恃宠而骄”，它要想在金水北继续保持“热销地位”，只能拼命，没其他办法。【3】价值超越
天悦江湾的推介ppt里的第一句话是：
就为了孩子上学近，你要十年挤在老破小？
这句话很扎心，你看看你身边有没有这种人？
有160㎡大的新房子，为了孩子上学，在学校附近租了一个70㎡的老破小，这是第一种人；郊区有大房子，但只是偶尔住，大部分时间又跑回到市区住，这是第二种人。
这二种人在用“血淋淋”的现实给我吗阐述了一个事实，那就是：买房千万不能缺少的2个最重要因素：
主城、教育
第一个因素诠释了这2年为什么金水北这么火的根本原因，金水北是纯正的主城区，区位优越，配套完善。
第二个因素诠释了这2年为什么越秀的盘这么火的重要因素，文化路一小，龙门实验中学（初中部），这2所学校够不够重磅。关于这2所学校，我觉得对于有上学需求的家长而言，不需要多介绍，他们自己都能搜透彻。
到了这里，我又突然想起开篇的一句话，做项目不能“不思上进”，这是态度问题，在天悦江湾，我看到的是：
根本停不下来的创新
这些创新的动力是什么？解决客户的核心痛点。
雷迪恩钻石排布，解决的是高层通风采光不足的痛点，是创新。超长双大门以及环岛客户落客区的设计，解决的是客户对居住品质落后的痛点，是创新。围墙绿化体系以及大湾区概念的提出，解决的是客户对城市界面不佳的痛点，是创新。102㎡/27㎡/143㎡户型，解决的是客户对居住空间和功能不能兼得的痛点，是创新。
这4个创新，在郑州房地产领域都具有划时代的意义，犹如黑暗中的一道闪电，让行业、让城市看到，哦，这才是真正推动行业进步的项目。
越秀，好样的！
如果房地产都能拿出这种态度去用心做产品，房地产怎么能做不好？如果说房地产低迷，有很大一部分原因是客户对房企的信任没了，信心没了，但如果房地产行业都能像越秀一样，拿这种态度去做用心做产品，房地产怎么能做不好？！谁敢否认这句话，咱们留言区聊聊。
这就是我初次见到天悦江湾就爱不释手的原因。
态度决定一切，用心做好产品的态度给了天悦江湾无限的价值超越。楼八最后梳理了一下，做个总结：
越秀+金水双国企文一+龙门双名校超高得房率金水北城市级封面颜值超长双大门（58米+65米）800㎡架空层1200㎡下沉庭院2600㎡泳池会所金水主城魏河围墙绿化体系金水大湾区3.49容积率
姑且列这么多吧，这么多价值，那价格是多少呢？基本和“金水北的片区均价”差不多，上下幅度100-300元吧。
相比北龙湖的楼盘，我不知道这是不是一种价值超越，你觉得呢？
当然，在当下的市场，项目的开发商之一是越秀地产，隶属越秀集团的地产板块，越秀集团这是一家万亿级的国有企业，而另外一家企业就是我们金水区政府100%控股的金水控股。
最高的购买价值+最安全的购买保障
天悦江湾真的把购买价值真的发挥得淋漓尽致，无懈可击。
结语
楼八的话就是这样，越秀天悦江湾，在北龙湖之外，超越北龙湖，在楼八心中，这个超越，不仅仅是产品的超越，也是态度上的超越，也是理念上的超越，更是境界上的超越。
当我看到项目的宣传语“郑州/高定改善天际”的时候，我明白这些话实至名归，丝毫没有夸大。
感谢关注楼八地产研究所，专注郑州城市发展和高端地产研究。
特别提示：本文所有关于项目的数字均为“约”，具体以政府有关部门核准测量数据为准。
