【楼八笔记001】电建·中原华曦府

楼八将对选择性对城市新增项目做项目楼八版笔记，以公正、客观第三方的角度“平叙项目”。楼八笔记001：电建·中原华曦府

案名：电建·中原华曦府

楼八定义：五龙口小片区城市封面级作品

投资价值：城市小片区顶级产品，未来升值潜力最大的一类产品

详细地址：郑州市金水西路与西站街交汇处向北50米路西

【1】项目城市区位

项目位于五龙口片区。属于郑州市三环内西北片区，因为历史原因，该片区成交量和成交价均不高，2022年，高新片区成交2621套，成交均价14184元/㎡，金水北片区成交3290套，成交均价18145元/㎡，而五龙口仅成交863套，成交均价仅为12232元/㎡。

楼八评语：三环内片区比三环外的成交价还要低2000-6000元/㎡，核心因素为编组站阻隔，交通不便，生态不佳等因素，但随着2023年彩虹桥大桥竣工、西流湖景观带完工、8号线地铁通车、编组站搬迁、热电厂改造……等一系列重大、甚至超级工程的行动，片区价值将大幅提升，10年看，价值不低于金水北，高于高新老城。个人看好这个片区。【2】项目大片区

我们可以看到，从小片区看，以前的不利因素未来都将变成“利好因素”，编组站搬迁后必将被大手笔规划，热电厂改造后将成为高端住宅+公园+新型产业基地等。中原华曦府的位置就在五龙口的龙头位，伸进了城市的二环内。楼八评语：小片区整体档次不高，和世玠周边环境类似，但有稀缺的月季公园强势加分。

【3】项目小配套

项目的配套除了一个月季公园、一条五号线之外，也说不上什么优质的配套了，同时，周边也都是刚需刚改小区，但是，仔细想想，一个公园、一个核心环形地铁线，这还不够吗？配套不在于多，而在于精。关于商业，多坐一站地铁就是锦艺王府井商业。教育方面：小学和初中分别是旁边的育红小学和西站路学校，教育资源一般。楼八评语：配套不多，相对精确，不是学区房。

【4】项目航拍图

航拍图来自党永。

【5】项目开发商

中国电建：大国基建千亿央企，2022年《财富》世界500强企业第100位。中国电建地产：房地产一级开发资质，2022年位列品牌房企25位，来郑已十年，项目分布滨河国际新城、管城主城、北龙湖北岸等地区。这个无需多说，安全性高枕无忧。

【6】项目土拍情况

土地基本信息——郑政出〔2023〕6号（网）地块位于煤仓北街（煤仓街）南、西站北街东，使用权面积77498.21㎡，约合116.25亩，容积率＜3.8，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。电建以底价151970万元摘得，折合亩单价1307万元/亩，楼面价5160元/㎡，溢价0%。楼八评语：楼面价不高，成本控制压力不大，可能出好产品。

【7】项目背景

地块为河南第二火电建设公司原厂房土地，纳入了西十里铺（朱屯三期）城中村连片改造，2016年6月，中国电建地产集团有限公司与河南第二火电建设公司共同成立河南泛悦置业有限公司，启动项目。2021年2月，项目完成红线内全部拆迁工作，正式启动土地收储手续办理。2022年9月，项目土地收储任务圆满完成。最终实现2023年出让。

【8】项目指标

项目总建面：77498㎡；

总建筑面积：399147㎡（地上303189㎡）；

容积率：3.79

总户数：1777户

建筑形态：18栋30-33层高层住宅

配建：1个九班制幼儿园，

面积段：143㎡、168㎡和192㎡

【9】户型排布

中建最核心的5栋楼是192㎡，地块北侧和南侧以及西侧一栋楼的7栋楼是143㎡，中间穿插的是168㎡。楼八评语：很显然，9号楼143㎡显然要比5号楼、12号楼的168㎡位置要好，143㎡的要抢这几栋楼，168㎡的肯定抢14号楼。如果是我，根据不同面积段，首选18号西单元西，14号东单元东，11号西。没理由，个人爱好。

【10】规划方案