尽管数据只是前8个月，但CRIC河南高级分析师陈芳露透漏：在进郑州12年后，结合目前的销售态势及存量情况，河南保利今年大概率要12年首次问鼎郑州房地产的年度销冠房企。
【1】
什么是纯粹改善？
感谢关注楼八地产研究所，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的公号，我是宇文播。
2023年9月9日，郑州市住宅与房地产业协会主办、河南保利发展承办的“万家计划购房节”在金水北举行，市房管局领导、金水区政府领导、郑州住宅与房地产业协会领导以及保利发展领导均出席了这次活动。活动目标很明确，就是要给正在复苏的郑州楼市再加一把火，同时，也向市场和市民传达信心与预期，是郑州系列‘稳楼市、强信心、促发展’活动的延续和深化。这次为什么放在金水北？众所周知，进入2023年后，更是成为全市最热的置业片区，可以说，近2年，郑州房地产半壁江山可能都将由金水北扛起来，而金水北靠的就是“改善”二字。说到改善，我们先看什么是改善？1，区位必须是主城近2年，从郑州房地产市场发展的态势可以看出，远郊组团正在退出改善市场，变成了以刚需和地缘为主，随着房地产市场规模的缩减以及产品精细化的深入，城市级核心资源、丰富的多维度配套以及多元的立体交通成为改善产品所不可或缺的三大因素，而只有主城区才能集齐这些因素。改善必须回归主城，越纯粹则越要主城。纵观这二年，金水北成为改善市场领头羊的原因无外乎二点：1，金水区是郑州一直以来的核心城区；2，金水北是北龙湖成熟之后的价值外溢片区，再加上金水北自身的老城配套，不火都难。2，房企必须有实力开发商的实力现在来看是一切置业行为的基础，如果实力不足，开发走不到最后，再美好的承诺都是空。实力+央（国）企，是改善产品最稳妥的双保险，目前在郑州具备这双保险的还是不少的，保利、华润、中海、招商蛇口、金茂、电建等都是，同时也形成了2超多强的格局，其中的2强就是保利和华润。3、指标必须够优秀对于主城区的改善产品，普遍都是4.0，5.0，甚至更高，如果有一个很低容的项目出现，那自然就会成为置业的热点，毕竟在某种意义上说，容积率就是决定一个楼盘各个维度的基础指标，建筑密度，绿化率，楼间距等的决定因素都来自于此。4、改善必须要有资源这个资源很关键，或者小区周边有条城市河流，或者小区对面有个一定规模的城市公园，或者有重要的城市公建配套，或者有楼盘自建的商业配套等等，对于改善楼盘来说，它的资源可能自然资源，也可能是配套资源，也可能是交通资源，甚至其他资源。当然，对于一个优质的改善盘，它必须要有其中的2种或者以上。
【2】为什么是保利？
选择金水北，为何要选保利？
当初除了保利作为央企，交房有保障，和开篇提到的今年大概率登顶等原因外，更重要的是，保利在金水北还有2个盘，分别是缦城和颂和保利大都汇。缦城和颂金水北（主城）、保利（实力央企）、容积率2.9（超低密），贾鲁河旁（资源），在上述谈的4个指标中，缦城和颂几乎都是顶配。房地产走到今天这个时代，改善是生存之道，纯粹改善是发展之道，保利一定深喑此道。近几年，保利新拿项目全部走的是纯粹改善路线，从璞岸到璞悦，到大都汇，到缦城和颂，这些项目几乎出一个爆发一个，出一个爆发一个，我觉得这就是保利今年大概率登顶的原因。据一位业内人士说：保利这2年的其实就是焦聚纯粹改善的，若论改善的纯粹性，我觉得大都汇最俱代表性。大都汇周末我去了一趟大都汇，在现场，项目的沙盘很大很大，我上了一层，在空中给沙盘拍了个实景，再给图片加色备注后，我才明白这个沙盘为什么做这么大，因为保利在金水北的势力范围真的很大。如下图：
上图来源：党永找房
同时拥有金水的成熟配套和北龙湖的成熟景观，是为金水北龙湖。③大都汇3.19容积率给项目创造了纯小高层规划条件，已经脱离了金水北主流楼盘的“产品特征”，看齐了北龙湖北地区的“产品特征”。这就是我更偏爱大都汇的三个原因。位置、资源、指标，这三个因素奠定了大都汇做“纯粹改善”产品的良好基因，好马配好鞍，而项目通过二次加工，把这种纯粹打造得更加纯粹。
①定位纯粹
一直认为，客群定位是项目定位中最关键的一部分。大都汇115㎡户型占总社区的75%以上，另外25%也是接近百平米的98㎡舒适三房。如果我们暂以项目18000-23000元/㎡的价格范围看，项目是大概是180万-400万的价格区间。根据cric数据，郑州每卖100套房子，只有20套总价在180万以上，只有10套在230万以上。根据这个总价段可以看出，每一个大都汇业主都进入了20%品质改善，75%的业主更是进入了10%高端改善。这就是项目的定位纯粹，定位纯粹带来客群纯粹，客群纯粹带来是未来社区的生活方式的纯粹。②配套纯粹
如火如荼建设的金水自贸区就紧靠在保利大都汇隔壁。这是以“国际头部”标准建设的创新经济引擎，总投资约30亿人民币，未来在这里将形成金水区经贸交流中心，带动金水区成为郑州都汇经济新窗口。
同时，项目周围和内部汇集了地铁2号线（刘庄站）、花园路（郑州城市南北中轴线）、中州大道（郑州最强经济带）、连霍高速（城际高速通道）、三全路（郑州十纵十横计划重要道路）。这是5条不同功能定位的城市要道，它们在项目之间穿梭，让未来在这里生活的人们和郑州的世界窗口零距离。
③产品纯粹
第一个产品纯粹一定是物业形态的纯粹。3.19的容积率，大都汇做了18-19F的纯小高，确保了小区的低建筑密度，确保了楼间距。第二个是结构纯粹，由于低容积率指标，大都汇几乎每栋楼都是一梯一户（通“二梯二户”）的户型结构，这种结构的纯粹带来的就是极大的舒适度。第三个是户型的纯粹。我们以项目的148㎡和182㎡户型为例来看。148㎡-150㎡户型
①实现泛一梯一户的入户设计，私密性强，私人空间充足，生活仪式感强；②四叶草的卧室布局，家人居住独立性强；③配置可拓展空间，实惠看得见；④南北通透，符合中原人的居住审美；⑤南向双开间阳台设计，采光通风俱佳。182㎡（约）户型
大都汇项目的户型没有过多花里胡哨的讨巧，多套房设计、大面积公区……最经典的结构，最经典布局，带来的就是最纯粹的户型。金水北虽然是改善市场，但180㎡+的大平层产品十分稀缺，在纯粹改善产品上配置大平层户型，则真的是皇冠上明确，好看稀缺又增值。金水北龙湖、容积率3.19的纯小高设计，10%以内的高端客户，目前看，除北龙湖，主城核心区很难有这么纯粹的改善了，难怪有人说：纯改善，一个大都汇，一个北龙湖，就够了。
【3】北龙湖-金水北
继续回到开盘的话题，笔者列举了一下郑州前8个月的销售排行榜的前10名：其中3个成交均价位于18000元/平米，7个成交单价在18000元/平米以上。7个盘的分布如下：
上图：保利发展重点项目布局图
北龙湖，一直都是终极改善的主战场；金水北，现在是纯粹改善的第一战场。
从璞岸、璞悦，到大都汇，再到今年的曼城和颂，保利把纯粹改善的点全部踩得极其精准。
楼八的话结语，楼八就想说一句话，未来的房地产市场，得改善者得天下。9月9日的万家灯火购房节拉开了保利冲击金九银十的号角，下半年，缦城和颂、大都汇必将是郑州纯粹改善置业的最热阵地。陈芳露说保利今年大概率登顶，如果保利保持这种纯粹改善的敏锐性，我觉得未来它将会长时间停留在榜首亦非难事。
楼八地产研究所服务
