熙地港，金桥把华曦府展厅放在了商场最核心的心脏位，是整个商场租金最贵的地方，几乎可以确保每一个顾客都能看到金桥的这个北龙湖首发作品。龙湖里，北龙湖项目展厅首选，华曦府一出手就摘走了龙湖里门脸，这个位置是之前包括万科、保利、亚新等大佬们想都不敢想的位置，只能在内街卷缩。这是金桥实力和能量的体现。7月22号，华曦府北龙湖北接待厅也开放了。接待厅入口砖石的对缝施工工艺精湛，一直对到了马路牙子，大有超越永威态势，让人只能感叹“青出于蓝，胜于蓝”。接待厅里的男咖啡师、女服务生的工资应该和颜值匹配上了，说北龙湖最佳不算过，有趣的灵魂在这里不重要，饮品的浓度也让笔者觉得不兑水也能做出果汁。145㎡的样板间里，进门就是一股贵气扑面而来，据说每一件家具和摆件，都是看齐了老板自己家里的档次和规格。就连厕所，都是独栋设计，不存在隔壁听雨的尴尬，有心的可以来北龙湖北感受一下，可能会让小号变大号，因为你可能想多呆会。……心脏、门脸、对缝、档次、厕所……一切迹象都显示了一个问题：金桥做事真的很认真，而认真的背后又证明了一件事：老板是真想脚踏实地把金桥做起来。但，一场需要真枪实弹的血拼马上就摆在了金桥这个新生儿面前。【1】

局势严峻

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兰溪府的规划方案出来了，上市也不远了，今天聊聊北龙湖北。

2022年3月，15套，2022年4月，13套，2022年5月，10套，2022年6月，8套，

…………

望着云鼎湖居逐渐走低的销售数据，华润瑞府的营销负责人老鲁激动不已，老鲁知道它的供货高峰过去了，正在进入尾盘，瑞府机会来了，是时候出手了。

2022年7月，华润瑞府开盘，当月备案数据199套，在接下来的一年里，借云鼎清盘之际，瑞府完成700多套的销售额，完成主体去化。

云鼎是幸福的，它赶上了房地产大势，而且一个盘独享北龙湖北之红利；瑞府是幸运的，它赶上了云鼎清盘、华曦兰溪开盘之间的最好空档期。

北龙湖北，2.5容积率，小高，500万

这几个标签就决定了云鼎、华曦、瑞府、兰溪等项目完全一样的客户画像，通过云鼎和瑞府的市场检验，这一类客户的市场容量可能仅有：

55套/月

具体数据我们看一下云鼎和瑞府的成交清单：

从2020年10月开始，到目前的2023年8月，一共是35个月，累计去化1913套，月均去化1913/35=55套。

上面的表格也显示了润府和云鼎的高峰出货期真的实现了完美竞争错峰。

完美的是云鼎和瑞府错过了，悲伤的是华曦和兰溪撞上了。

华曦府928套，兰溪府1093套，二者合计套数2122套，再加上瑞府的230套存量，累计潜在供应是2352套，如果按月均55套计算，累计去化周期为

2352/55=42个月

42个月，3年半的时间。

云鼎和瑞府的主要去化期都是15个月左右，即1年3个月的时间，而3年半，对于华曦府，对于兰溪府，可能都是一个承担不起的去化周期，虽然兰溪府可能有内部团购，但那个数量是有限的。

虽然兰溪府只是规划公示阶段，但华曦府也没有开始正式出货，而且明年，云鼎湖居西侧的地块以及鲁能公馆旁边的地块就要出让入市了，供货量会持续增加，怎么看，未来的形势都不乐观。

所以，华曦府遇见兰溪府，只有华山一条道，就是血拼，不会有相敬如宾，只有你死我亡，除非168重现江湖！

这是流速的问题，而外内部的竞争态势上，金桥同样压力很大。

【2】

外部竞争

说外部竞争之前，插播一个小广告，为了便于项目交流，针对北龙湖北350-600万的小高层置业，楼八建了个小群，欢迎购房客户进群交流，无营销，仅为内部小范围交流，同行房企勿入。继续说：北泷府的工地如火如荼，北龙湖最伟大产品呼之欲出，这是一个60亿货值的楼盘，华曦府也差不多60亿，望来年，若西棠、华曦、北泷、水木同时开售，且销售顺利的话，年50亿+的预计销售额是很轻松的。这种销售业绩，已经可以和目前的本土老大美盛掰掰手腕了。金桥的崛起有点像早期阿布的切尔西，早期的广州恒大，有实力，但还是要面对重重考验。先看华曦府，在兰溪府面前，金桥的这个急先锋压力巨大。这2个盘是要真的要硬刚的，那种要见血的硬刚。二者距离仅有500米，分列四梁八柱二侧，所以，在配套上，二者没有区别，你有的我有，你没有的我也没有。配套，二者平手。在教育上，虽然华曦府从开始的高调承认学区房，到后来的低调处理，但笔者认为，华曦府的学区问题，应该不会存在问题。金桥牛逼，郑新同样不弱，郑新建投是东龙控股的子公司，东龙控股就是北龙湖的一级开发商，说白了，北龙湖都是东龙的地盘，甚至兰溪府早期的一批房源据说还有点家属院的性质，你说，如果华曦府划入了清华学区，难道兰溪府会旁落？

上图来自党永找房学区，二者还是平手。金桥虽然是民企不假，但其近一年展示出来的软实力和硬实力大家是有目共睹的，现在是一个靠实力说话的时代，如果没有钱，国企央企最后一样什么也不是，更为关键的是，华曦府还有实力大央企电建加持，安全性问题不大。金桥是有实力的民企，但很显然，郑新建投也不像是没钱的国企。实力，二者差不多还是平手。外部条件2个项目跟一个项目差不多，那拼什么？很简单，产品和价格了。【3】

维度pk

看2个项目的产品。指标维度兰溪府

和苑：7.51万㎡，10栋16层小高，497户；

欣苑：9.06万㎡，9栋16层小高，596户。兰溪府的合计指标：占地99亩，规划了19栋16层小高层，容积率2.49，一共1093户。华曦府单组团：91亩，19栋16层小高，容积率2.49，928户。这2个盘基本是一个模子倒出来的楼盘，唯一的区别是兰溪府是2瓶500ML装的，华曦府是1瓶1000ML，这个无所谓优劣，具体就你看你是喜欢大一点的组团社区，还是喜欢小一点的组团社区了。面积总价段

兰溪府

134㎡-196㎡

华曦府

143㎡-192㎡除了顶层复式之外，2个楼盘的标准层面积基本类同，但兰溪府的门槛面积更低了10㎡，虽然只有10㎡的门槛面积，但加权单价上的优势，其门槛相比华曦府是大幅度的下降。

华曦府门槛：143㎡*3万（精）=530万=112万首付；

兰溪府门槛：134㎡*2.5万（毛）=357万=71万首付；从112万到71万，这个降幅是客户范围几何倍的扩大，在门槛方面，兰溪府收客户的优势显然极大。颜值外立面二者全部是大面积采用LOW-e”玻璃+铝板材质+辅助石材+少比例面积的涂料，在外立面这一点，从幸福里到华曦府到兰溪府，都有小面积的涂料，笔者实在想不明白为什么要节省这一部分成本。

笔者在郑州见过2个铝板配涂料的楼盘，时间长了，色差的确影响美观。但这个问题是2个楼盘共有的弱点，还是打成平手。当然，立面风格上二者没有区别，华曦府是直角线条，像天筑，兰溪府是弧形线条，像晴宇，具体喜欢那种，那就看个人偏好了。内部配套华曦府设计了中央下沉式庭院和1000㎡的业主会所，实现健身、餐饮、瑜伽、台球等功能。而兰溪府单从公示的规划指标上看，没有看到有可能成为会所的空间（包含地上和地下）。精装修华曦府的精装修看齐瑞府，均高于幸福里，目前兰溪府一半是毛坯，另一半的精装标准尚不清楚，但基本可以肯定，一定是对标瑞府华曦的。内部配套和精装修是一个楼盘调性的最重要体现点，从目前的情况看（兰溪府最终规划没出），华曦府的档次略高于兰溪府。档次高是因为成本高，成本高售价就必须高，而且华曦府还有一个致命的弱点：楼面价高。华曦府楼面价14133元/㎡，兰溪府楼面价10490元/㎡，成本在那摆着，有可能兰溪府会看着华曦府打价格，你降我也降，你涨我也涨，既然成本比你低3500元/㎡，在建标相同的情况下，我的售价就永远比你低2000元/㎡……如此一来，华曦府就将面临空前的压力。户型最后看看兰溪府的户型上图是135㎡户型。上图是165㎡户型兰溪府的户型真的没什么好评价的，一句话概括，最经典的传统户型，你可能觉得没什么亮点，但你也绝对挑不出任何缺点。但华曦府的户型不仅仅有足够的亮点，还有大量的赠送，这一点是华曦府的巨大优势，有句话怎么说来着：来不来访看地段，动不动心看环境，掏不掏钱看户型。华曦府还是要把户型卖点打足了。如果想要兰溪府全套资料、或者咨询置业建议的读者可扫描下方主编二维码添加好友索取，下午18:00后统一发送。楼八的话

从目前的做事态度和产品理念看，金桥的态度是值得肯定的，产品是值得期待的，相比低调的郑新，金桥有一颗成为大企业的心，野心越大，困难越大，目前看，压力在金桥这边，毕竟一边是竞品的低价竞争，一边是等不起的去化周期，危机，是危险，也是机会。

但对于客户来说希望看到这种PK，毕竟“一盘横行自霸道，二盘竞争天地开”，老一和老二打架，死的是老三，受益的是消费者。楼八地产研究所服务