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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
楼市下行后，再加上大量安置房交付，如今听到再低的价格，似乎都不奇怪了。
楼市温州
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但最近，有传闻称，三江商务区部分二手安置房，单价不足7000元/㎡。
三江商务区与鹿城区核心地段仅一江之隔，由瓯越大桥相连。
瓯越大桥南端的瓯江路沿线，是温州知名的豪宅聚集地，二手房普遍40000元/㎡以上甚至更高，几乎成为温州房价天花板。
虽然三江商务区传出超低价的是安置房，但仅一江之隔，房价差了五六倍，实属夸张。
瓯江两岸
10年前，楼市处在谷底立体城首期开盘，均价仅约14000元/㎡，有些低楼层非江景房价格更低。
凭借与鹿城区的近距离与巨大价差，立体城吸引了大量灰桥、蒲鞋市、洪殿一带的“老破小”业主。
这些“老破小”居住条件很差，业主亟待改善，又买不起周边昂贵的商品房，比起蒲州、梧田、双屿等地，三江商务区更近，就纷纷过江买房了。
如今，楼市又在一个谷底，三江商务区的房价，难道比10年前还低？
我们一起去实地看看。
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从瓯江对岸、瓯越大桥上看，三江商务区展现出高低起伏、有层次感的城市天际线，俨然一副大都市模样。
然而，这片超高层建筑群背后，仍是大片农村。这些低价安置房，就在这片农村里，分别是浦东景园、后江锦苑。
后江锦苑、浦东景园位于三江商务区北片。从现场看，这两个小区周边被农田包围，进出小区仅有田间小路，与城市脱节，孤零零地建在农村之中。
从封阳台及阳台使用痕迹看，别说交付不久的后江锦苑了，就连已交付多年的浦东景园，入住率也不高。
由于周边既没有像样的城市道路，又没有其他建筑，这两个小区的底商，几乎无法营业。
其中，后江锦苑底商仅开设了小卖部、五金店等极少商家，而浦东景园底商几乎空置到底。
三江商务区大体上自南向北开发，且总体开发进展缓慢。预计未来几年，浦东景园、后江锦苑周边现状难有起色，生活仍会不便。
就品质而言，这两个小区曾在安置房里领先，但如今随着安置房品质全面提升，这两个小区的品质也不突出了。
这两个小区的户型设计较差，比如建筑面积约100㎡仅两房，约140㎡仅三房，难以打动购房者。
这两个小区还因一些历史遗留问题而拖延办证。浦东景园交付多年后，直到现在才刚刚能办理不动产登记证，而后江锦苑暂且不能办理。
即便如此，后江锦苑、浦东景园的二手房，也并非外界所传的不足7000元/㎡。
据当地一中介经纪人称，浦东景园、后江锦苑中高楼层的二手房，仍需约8000-9000元/㎡，只有低楼层特别便宜，仅约6500元/㎡就能买到。
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除了浦东景园、后江锦苑，同期建设的安置房还有江宁景苑，位置偏南一些，更靠近楠瓯大道。
与浦东景园、后江锦苑形成鲜明对比的是，江宁景苑并不孤立，且有人气。
从阳台看，大量住宅已封窗，可见其入住率之高。
江宁景苑西侧的三江大道已建成城市道路，沿街商铺基本开满，餐厅、零售、美发等各类生活配套都有。
江宁景苑南侧，沿着楠瓯大道，港上嘉园、宁浦嘉园两个安置房小区刚刚建成，即将交付。江宁景苑北侧，还有其他安置房项目在建。
可见，未来这一圈安置房、商铺密集，将形成一片成熟区域。
楠瓯大道以南，是三江商务区重点开发区域，以商品房为主，已大体建成国鸿中心、永嘉世贸中心、温州1号、慧中公学等，仅从建筑看已初步形成一座现代化新城。
还有公交B702路经过楠瓯大道，可直达瓯北及鹿城区的洪殿、上陡门、旺增桥等地。
可见，虽然两边距离不算太远，但江宁景苑、港上嘉园、宁浦嘉园的区位条件、生活便利性、未来发展空间，明显好于浦东景园、后江锦苑。
据当地一中介经纪人称，当前江宁景苑已办理不动产登记证，二手房低楼层约8000元/㎡，中高楼层约10000元/㎡，数量有限的小户型，好楼层接近12000元/㎡。
至于江宁景苑、浦东景园，当前尚未摸文定位，房源存在不确定性，后续还需缴纳多笔税费，当前摸文票约8000元/㎡。
对于一些只想价格低的刚需购房者来讲，如果既要低价，又不想住在农村里，江宁景苑这一圈安置房更合适。
可以看出，经实地探访后发现，三江商务区确有个别安置房不足7000元/㎡，但只是特殊情况的低楼层房源。
楼市下行，出现低价很正常，但特别低、低得不正常的价格，必然有其他特殊因素。
拿特殊房源的低价代表整个板块，恰是楼市下行后，中介经纪人博眼球的一个手段，拉低了购房者预期，进一步冲击楼市。
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三江的超低价只是特殊情况下的个例，但不得不承认，三江商务区的城市建设水平与发展现状，远未达预期。
按照规划，三江商务区依托商业、商务功能，引领瓯江北岸城市建设，实现拥江发展。
然而，三江的商办物业大多建设了公寓、商业大平层等类住宅产品，仅在立体城有1幢真正意义上的商务楼已建成。
同时，三江的商业综合体目前都未成功。立体城未引进知名商管团队，从而运营失败。国鸿中心商业部分、希尔顿酒店停工已久。
三江商务区本身人口不多，购房者大量依赖鹿城及永嘉其他区域。
当三江商务区的商业、商务功能未能如期兑现，仅剩居住功能，自然不具备魅力。
很多购置三江商务区改善居住的购房者，都有多套房，因三江商务区发展未达预期、生活不便，从而暂时不来居住，或另作打算。
即便是刚需购房者，当这些年市区交付了越来越多高品质安置房，且户型更好，二手房普遍不贵，去江对岸买安置房的购房者自然减少。
相比较之下，立体城有一些刚需、刚改购房者，沿街商铺较多，已形成生活气息。在二手房市场上，立体城的非江景低楼层，也要约15000元/㎡，其他优质房源则价格更高。
接下来，杭温高铁即将通车，同步投用的还有高铁温州北站，就在三江商务区北侧。
届时，三江商务区将真正成为温州城市北门户，与10多年前的瓯海中心区类似。
三江商务区即将迎来重大利好，但这不代表一切会自然生长，而是要去用心建设。
要尽快兑现规划中的项目，尽快催促停工项目复工，引进更多优质资源，让生活更便利。
当基础设施完备、配套设施齐全、环境优美、生活便利，那些买了三江商务区大户型商品房的购房者，会愿意搬过来来住。
当更多居民愿意来三江商务区居住，这里的区位潜力才会得以凸显，像当初瓯海中心区那样迎来大发展。
