“当别人贪婪时恐惧，当别人恐惧时贪婪”。巴菲特的名言，如今早已是富人们在当前楼市中的行动纲领。

3月14日，杭州官宣全面取消二手房限购，并且相关部门表示“如有必要，将适时采取措施进一步优化政策”。从2023年9月26日成都限购政策调整后，高端客户涌入成都市场，带火2023年最后一个季度成都高端楼市，到春节前后香港宣布减免印花税引来的内地人赴港置业潮，再到广州解除限购后新开高端项目被疯抢，直至杭州的二手房限购解除，无不映证着当下核心城市的真相：城市正在争抢富人，而富人们正在疯抢资产。

2024年开年至今，成都楼市品牌开发商举办新品发布会、产品战略发布会的数量屈指可数，相较于往年可以用“寥寥”来形容，这很直观地反映了市场普遍存在观望情绪。但从市场数据来看，豪宅细分市场却依然暗流涌动。

一个典型的豪宅项目案例是天府新区中央商务总部基地核心位置的阅天府项目，市场监控机构统计的数据显示，2024开年至今，大成都范围内备案单价30000元/㎡以上的项目中，阅天府独揽备案套数、面积、总金额"三冠王"。

上周小全全也去项目现场感受了一把它的火热：工作日下午3点左右，案场置业顾问全部在接待客户，就连带我们看样板间的销售，都中途被客户叫走了。后来了解到，由于项目新批次加推在即，当前大量客户正在进行“大定”摸底。销售人员直言落位情况已远超两周之前大家的预期。

与其说是成都豪宅市场迎来了“小阳春”行情，倒不如说是“当别人贪婪时恐惧,当别人恐惧时贪婪”的“座右铭”在成都豪宅市场的生动表现。并且，除了成都本地的豪宅客户，外地高改客群对成都豪宅产品也大有蜂拥之势。

△阅天府效果图

事实上2023年成都9.26新政之后，“144㎡以上住宅不再限购”的政策迅速让成都新房市场的客户构成起了变化。来自成都购房通平台的用户数据走势显示，去年9.26政策之后，外省用户占比明显上升，这样的势头一直持续到了现在。

△2023年购房通平台省外用户的占比变化，直观反映了9.26新政后省外客户对成都市场关注度暴涨（数据图表来源：成都购房通）

进一步对外来客群的细分属地数据进行对比，则可见关注成都市场的浙江、江苏等地客户显著增长，此前新疆、云南、贵州等地客户长期占据外省用户活跃度排行前列，而9.26之后，来自东南沿海城市、北方城市的用户猛增。这种意向客群属地的变化，意味着更多购买力更强大的“富人”群体，把目光投向了成都楼市。

△2023年购房通平台省外用户来源地占比在9.26新政前后的变化统计（数据图表来源：成都购房通）

事实上，这也正是去年下半年至今，国际局势、经济大环境变化之下，富人们“避险”心态的真实写照。

另一个有意思的现象是，在去年12月下旬、今年1月下旬阅天府两度取证开盘的带动之下，天西板块“F4”中的蔚蓝卡地亚、首开云著，及麓湖湖区板块麓湖生态城等多个高端改善项目的二手房，成交迅速活跃起来。在短视频平台上，几乎每天都有更新这些项目成交的视频内容发布，部分中介人员甚至全程直播了带看、砍价、签约的全过程。而且这些二手房的成交价格，几乎都稳稳锁定在3.5万元/㎡这条线——这也正是阅天府首批次房源的均价。

△天府总部商务区实景图（图源：公园城市理想实验室）

很显然，无论是天西F4等项目的卖家，还是坚定看好天新核心区域的买家，都已将阅天府的定价作为整个天西高端二手房市场的重要价格锚点。天西二手房市场在2023年底随着阅天府项目的取证入市，迅速终止了价格下挫态势，并且成交周期也显著变短。几乎可以这么理解：以区域豪宅产品王者姿态入市的“阅天府”，正是天西高端客户实现资产置换升级的重要标的。

3月初，小全全曾统计过成都各区域二手房指导价TOP10项目在近3个月里的成交情况。结果显示，高新区是唯一一个曾位列二手房指导价名单中TOP10项目全部有二手房成交的区域，且前十项目中，除了产品为纯刚需、高梯户比的中航国际交流中心，其余9个项目的实际成交价，均高于指导价。当然，毫无意外，前十项目全部位于金融城板块。（详见：各区二手房“指导价”TOP10小区，最新成交如何？）

△高新区近3个月（统计数据截至3月第一周）二手房指导价TOP10项目成交情况统计（数据来源：睿合泰机构据贝壳找房平台整理）

真实的二手房成交数据表明，金融城核心区的二手房价格即使在2023年下半年二手房价格整体下滑的行情下，也几乎没出现大的降幅。尽管不少业主觉得自家的房子产品设计上已经有些过时，但金融城核心区位的房产价值依然是坚挺的，普遍非常惜售。毕竟在金融城业主集体关注“金三”区域的新盘，而上车难度极大的情况下，手中现持有的金融城核心资产决不能冒然出手卖掉。

△金融城实景

但越来越多的高端买家已经将票投给了天西。在他们看来，今天的天西，就是十年前的金融城。

作为天府新区成都直管区中城市规划起点最高的天府总部商务区，在产业规划能级和落位速度、城市综合投资强度等硬指标来看，是唯一可以与金融城相媲美的板块：短短几年时间，天府总部商务区（包含天西及天东）已集聚重大产业项目134个，总投资额超2770亿元，已有59家500强企业入住天府总部基地。

△天府总部商务区实景图

而天西与天东的城市功能分工其实从一开始就已经很明确：天东以会展、商务等功能为主，天西则将中央商务、高端居住等功能有机融合，这也决定了天西板块将是整个成都天府新区中居住价值的天花板。

△天西实景图

很大程度上，面对不确定性的大环境，豪宅客群才是当下最恐慌、焦虑的客群，他们一方面焦虑持币在手带来的财富缩水，另一方面，又不得不面对当下市场上顶级豪宅产品稀缺、标的难选的现状。

即便是手握金融城核心区优质资产的高端买家，同样充满焦虑：手中持有的这些房产，产品已显过时，大部分在面积段上也有较大的局限。在下一轮市场周期中，这类产品的价值上升空间有较大的局限，必须物色新的目标。他们正在焦急寻找的，正是与金融城一样核心的地段、城市板块有着不可估量的价值增长空间、同时必须是这个市场上真正出类拔萃的豪宅产品。

很明显，在这种富人争抢城市核心区资产的逻辑之下，能够满足条件的，只有去年底亮相入市的天西高端产品王者——阅天府。

△阅天府示范区实景图

凭借两个批次产品入市后的销售业绩表现，阅天府已经毫无疑问地成为了2024年开年以来成都豪宅市场独立行情的引领者。在豪宅客户看来，阅天府所具备的四大硬核价值，当前市场上罕有能与之匹敌的项目。

首先是区位价值。

阅天府项目所在的天府总部商务区，是整个成都天府新区中产业能级、城市品质和价值感最高的区域，这一点，无数媒体、自媒体、房地产从业者中的意见领袖们已经反复强调过。

△天西实景图(图源:天府发布)

而阅天府则恰好位于这个最好的区域中的C位。从项目所在位置向四周环顾，总部商务区的产业项目、大型城市商业综合体、各项城市公共配套设施等兑现速度肉眼可见，具有充分的确定性。

△阅天府项目区位示意图

第二， 产品规划价值。

华发股份联手华润置地打造的阅天府项目，是占地面积约143亩，容积率仅约2.4的超百亩大盘。这是过去两年时间里，天府总部商务区中出让的唯一一宗住宅用地。事实上经过8年时间的开发建设，天府总部商务区范围内可供出让的建设用地已经所剩不多，“挤牙膏”式的供地必然是常态，但每每端出一块，也必然成为焦点。

华发股份竞得项目地块时，成都的“双限”政策刚刚被取消不久，这块没有地价、房价限制条件束缚的土地，才真正与它的核心地段价值有了双向奔赴的基础。

从阅天府项目的规划总图布局上就能看到，这是一个纯粹的、不折不扣的高端豪宅项目。六个地块组成的这宗用地，天然具备一纵三横的内部轴线，而项目充分利用轴线规划出最佳尺度居住与街区形态，商业、休闲、运动、活力等生活场景在此徐徐展开，全面回应高端客群的居住需求。

△阅天府总平效果图

而地面架空层（169㎡及以上户型楼栋）、超尺度的会所空间、高颜值高品质的公建化立面等豪宅项目的“必答题”，阅天府也全部给出了超满分的回答。

△阅天府架空层及会所实景图 左右滑动查看更多

第三， 产品配置标准。

阅天府的起步面积段为143㎡的四房，这是当前成都市场上的绝对主力面积段，但并非整个项目的主力面积段。更多建面约199-252㎡面积段产品的规划，真正将项目咖位拉进了超尺度豪宅产品序列，精准抓住当前富人群体豪改置业的核心痛点——200㎡以上超尺度豪宅的缺失。

迈入200㎡及以上的面积段，才能完全释放产品设计的“个性化”。在阅天府建面约199㎡、202㎡的南厅户型中，这种个性化就得到了充分展现。

超尺度LDKB一体化公区空间面积达到了约70㎡，中西双厨、多功能客厅、宽幕阳台这些精英人群对家庭社交场景的需求，都能得到更加体面的满足。该户型还配置了第三阳台，满足更多私享空间的需求。

双套房当然是标准配置，但199㎡南厅户型将更加极致的大尺度主卧套空间留给了未来的主人们。约40平方米的主卧空间，迷你吧、私享影音空间这些更加个性化的需求，都能妥妥地安放。

△阅天府建面约199㎡/252㎡户型示意图 左右滑动查看更多

当然，高星级酒店标准的入户大堂、更具审美价值的立面弧形线条设计、超大面积连续开窗面+一体成型金属装饰线条+铝板的外立面“贵感”，以及超高得房率、极致内卷的精装配置，都让阅天府的产品豪宅属性含金量十足。

△阅天府建筑外立面实景图

而对首批次开盘时客户提出的窗户玻璃折射率偏低、立面部分工艺和材质优化提升等意见，阅天府旋即投入了超千万的成本进行升级。

上周小全全去项目实地探访时，在样板单位楼栋的这些品质提升，已经全面呈现，这足可见阅天府项目背后华发股份与华润置地两大央企的满满诚意。

△阅天府样板单位楼栋实景图

最后，未来价值成长空间。

天西核心区位地段+顶级的豪宅产品品质，让阅天府具备了穿越周期、成为城市恒产价格锚点的坚实价值底座。而在2023年解除土地出让双限政策、144㎡以上产品取消限购之后，天新高端乃至顶豪市场的活力已被充分激发。这也意味着天新高端产品的真实价值，其实已远在当前产品销售的价格之上。

今年1月19日，四川天府新区公园城市建设局发布《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》（意见稿），其中透露的144㎡以上住宅建筑中试点建设生态阳台，推进第四代建筑在天府新区落地，无疑相当于给天府新区高端市场再添了一把火。

△“第四代住宅”意境图

“第四代住宅”对高端客群的巨大诱惑力，据悉已让在取消限价后拿地的保利、邦泰等摩拳擦掌跃跃欲试。对本身拥有六个地块，可以充分进行产品研发升级的阅天府项目来说，则更是有充分的条件去探索全新的产品价值升级方式。

从天府新区发布的“规划管理创新规定”中可见，“第四代住宅”具备的超高赠送面积、不计容面积增加等，都将为后续的新产品提供更加强大的核心竞争力。

而这类产品入市时，其价格相对于当前市面上的产品而言，大概率有大幅跳涨。所以对已经紧盯着天西，紧盯着阅天府的豪宅买家们来说，当前无疑正是最佳时机。

△阅天府建筑效果图

在天西总部商务区寸土寸金的核心区位，引领成都豪宅产品的产品趋势的阅天府，无疑将是天西乃至整个天府新区豪宅价值标杆。加上天府新区从建筑规划管理层面上的新政策“助攻”，未来价值成长空间更不可限量。刚刚取证的锦江区三圣乡某项目，约46000元/㎡的清水均价，一定会让更多有豪改需求的买家们更慌吧？

坐拥“下一个成都金融城”的天西核心区位、精雕细琢当前市面上最具颠覆性和引领性的豪宅产品，如此阅天府，必将继续引爆2024年成都豪宅市场。据最新消息，阅天府新批次取证后，在昨天深夜认购选房，实现销售金额约5亿元！