八张图对齐天府新区“颗粒度”，一秒锁定“价值高地”

电影《年会不能停》让“对齐颗粒度”成为了今年初的刷屏热词。

其实，“对齐颗粒度”就是我们平常说的消灭信息差。尤其购房者，买房时由于信息的不对等，往往容易错失良机。

根据睿合泰机构2023年报数据，2023年供销量最高的仍旧是天府新区。那么，天府新区哪里性价比最高？买在哪里才不会错？科学城还是锦江生态带，麓湖还是麓山？

今天，我们就将从人口、产业、商业、生态等四个大的维度，对齐天府新区各热点板块的颗粒度，结果可能会出乎预料。

经历了白纸作画阶段的天府新区，在近几年的发展中已经成为成都产业的“最强大脑”，各种高精尖产业云集，优质产业人口不断导入。目前，天府新区的高新技术企业超过了1100家，落户人才18.8万人。（数据来源：天府新区创新创业人才云服务平台）

这些企业和人才，都是新区发展的原始动力，以及潜在置业和消费人群。从人口热力度可以看到，天府新区热点板块中，除了华阳有较多的当地居民外，麓山板块以11万人口远超其他区域。

商业热力方面，分布相对比较均衡，新区的各个板块都有覆盖，且数量差异不大。不过，麓山板块的天府和悦广场和山姆会员店，以及秦皇寺去年开业的天府大悦城热度更高，一到周末就要打拥堂。

产业热力上，科学城板块的优势还是很明显的，毕竟集中了天府新区产业导入的众多载体。让人没想到的是麓山板块，与秦皇寺一样都有7个产业项目。

生态环境绝对是天府新区的强项。作为公园城市示范区，天府新区市政公园众多，体量大，各板块各有所长。

看完上面4张热力图，大家有没有新发现？

其实，为了帮助大家观察，我们在图上勾了一个圈，这个圈的核心，正是天府新区目前成熟度最高的板块——麓山板块。

因为我们在观察中发现，如果把4个维度拆开来看，麓山不一定是最突出的，但综合起来，就很能打了。

毕竟，成都高端豪宅开山板块的底气，和近20年开发带来的全方位配套跟进，基本已所见即所得。

颗粒度对焦到麓山本身，各方面的数据更能说明板块的成熟度。

首先还是人口热力，麓山板块在人口热力上以11万人仅次于华阳，但因为麓山板块集中了麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等成片的高端别墅，所以人口密度仅为0.39，低密舒居特征明显。

商业前面已有简单提及，但如果我们仔细分析会发现，由于麓山板块周边交通组织完善，实际生活半径不会只限于3公里范围。仅仅只需要15分钟的车程，就可以将生活切换到天府大悦城、麓坊等商业配套，以及麓湖红石公园、麓湖湖区等任何一个休闲娱乐目的地。

也就是说，麓山板块可以十分便捷地共享到天府新区的生活配套。既自有人气高涨的天府和悦广场、山姆会员店、麓镇，也是令人羡慕的“盒（盒马鲜生）区房”，而且盒马还有三个！！！完全可以全方位满足板块业主“既要，又要，还要”的配套需求。

麓山板块内外更是公园云集，整体面积超过了万亩，这还是不完全统计。全长8.6公里，面积3000亩的天府森林公园打造完成后生态指数还会不断飙升，可谓实实在在享受到了公园城市带来的红利。

显然，麓山板块的生活便捷性优于天府新区不少板块，生态环境也毫不逊色，这对于自住型买家和周边产业人口都具有极强的吸引力。

产业赋能方面，天府基金小镇去年的成绩单还挺喜人的，仅管理资金规模就达到5000亿+，还有众多运筹帷幄的资本大佬坐镇。

目前，建筑面积约44万㎡的天府国际基金小镇二期也正在建设中。

另外，可能很多人还不知道，去年天府总部商务区扩容，麓山板块也被纳入其中。按照规划，天府总部商务区将“打造面向世界的总部商务区、成都未来城市新中心”，这为麓山板块注入了新势能，翻开新篇章。

△扩容后的天府新区直管区规划

接壤高新新川的麓山板块亦将从4.0时代向着5.0跃升，就此站在世界的舞台之上。

麓山，既是你最初认识的麓山，也不再是你以为的麓山。

成熟度如此高的麓山房价如何？我们简单拉了一下麓山板块近年来的成交均价，在天府新区的热门板块中，不高。

△数据来源:投资云地图

业内有个说法：在天府新区，麓山是高性价比板块。

但高性价比并不代表减配。麓山的新增供应，产品也是一个比一个卷，公建化玻璃外立面、大跨度酒店式小区大门、户型优化、装标提升等，代际差明显。这也是麓山性价比的一个支撑。

在此，我们以即将入市的建发·璞云为切口进行观察。

△建发·璞云大门意境图

这几年在成都市场，建发房产将独有的产品力与在地文化、人居习惯相结合，打造了王府中式首秀惊艳四座的建发·央玺、建发·央著，禅境中式的建发·天府养云、成都缦云，以成都为样板走向全国的建发·观唐映月……皆有诸多可圈可点之处。

△建发·璞云建筑意境图

据内部消息，建发·璞云的雅集生活灵感来源于宋徽宗的《文会图》。这里对璞云的“一脉两院六景”暂且先卖个关子，留给开放后大家亲自去品。

△建发·璞云景观意境图

产品配置上，容积率2.0，所以璞云布置了18栋T2的产品，包括11F\14F\17F三种不同形态，并且是全T2、全板式、全南北朝向、全四房，户型面积有且只有3种：108㎡、126㎡、139㎡，算是目前市场上相当纯粹，也相当有诚意的产品结构了。

△建发·璞云鸟瞰意境图

首先，建发房产在天府新区深耕多年，既往开发的产品总价多在500万元以上，一部分对建发房产的中式产品情有独钟的客户因为预算等原因只能无奈放弃。所以，此次璞云在保持中式调性和既有产品品质基础上，顺应市场需求，用小面积产品+麓山板块性价比控制总价，降低门槛；尤其108㎡户型，是区域内唯一的小面积四房。

其次，全四房产品和洋房、小高层产品同时兼顾功能需求和居住品质。

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再次，延续了建发房产新中式产品的调性风格和高品质配置。建发·璞云借《文会图》18学士风雅集会场景，规划全龄健身、邻里休闲、阅读书吧、童梦天地、城市会客厅5大功能，一站式满足亲子互动、邻里交流、颐养康体、阅读休憩等全龄娱乐社交需求；18个社交空间涵盖板块内少有的度假观景泳池、主题茶艺馆、射箭馆、私宴厅等空间。

这样的配置，近两年在单价3万元/㎡以下的项目绝对称得上高配，也不多见。