上周，小全全基于贝壳研究院成都分院发布的各区域2023年二手住宅成交量TOP20楼盘，聚焦于成交量TOP5的小区，发现各区域当下的主力成交楼盘，并不是那些话题度超高的改善楼盘。

今天，小全全就根据成都市城市建设发展研究院曾于2021年发布的二手房成交参考价格，将关注点再放到各区域二手房曾经的成交参考价格TOP10楼盘，看看这些“高价”小区最新的成交热度及抗跌能力（本文二手房成交数据根据贝壳找房平台整理，仅包括通过贝壳平台成交房源）。

锦江：3成无成交，守住了“指导价”底线

截至到2021年8月，锦江区共57个楼盘有了明确的“指导价”。从“指导价”TOP10楼盘的分布来看，有9个楼盘都位于攀成钢板块。作为三圣乡唯一一个入围TOP10的楼盘，融创四海逸家则因为跃层产品超高的得房率，以38818元/㎡的单价居于锦江之首。

根据贝壳找房数据，锦江区“指导价”TOP10楼盘中，近90天内有3个楼盘没有成交量，其余7个楼盘的成交量均不到5套。而从成交的主力单价来看，位于攀成钢的天誉南庭、吉宝凌云峰阁、ICC天曜、仁恒滨河湾二期及三期，近3个月的成交价仍高于“指导价”；融创四海逸家、中粮鸿云及绿地锦天府的成交价，则与“指导价”基本持平。

整体而言，锦江区“指导价”TOP10楼盘守住了“指导价”的底线，且在定位高端改善的楼盘中，大户型价格更坚挺。

青羊：“指导价”TOP10楼盘刚需小户价格下探显著

青羊区共95个楼盘曾有着明确的“指导价”。“指导价”TOP10楼盘均位于三环内，分布于人民公园、宽窄巷子、金沙、贝森、优品道共5大板块。其中，作为青羊区“指导价”最高的楼盘，优品道四期也有部分房源是跃层产品。

近90天内，青羊区“指导价”TOP10楼盘中有4个楼盘都没有成交量，位于人民公园的西府少城成交量最多，且成交主力单价与“指导价”基本持平。而成交户型尺度更大的中海金沙府和保利贝森公馆，主力单价都显著高于“指导价”。

相较之下，即便是位于人民公园、宽窄巷子这样的“市中心”地段，定位偏刚需的次新小区的小户型，价格下探空间更大。

武侯：“指导价”真“指导”了TOP10楼盘

武侯区共84个楼盘曾有“指导价”。从“指导价”TOP10楼盘的分布来看，有8个楼盘都位于三环外侧的武侯新城南板块。武侯新城南，从二手房市场到新房市场，不愧是高端改善置业武侯的“首选”之地。

从贝壳找房成交数据来看，“指导价”TOP10楼盘中有3个楼盘近90天内无成交，而在有成交量的楼盘中，仅有房龄最新且改善度最高的西派城B区，主力成交单价显著高于“指导价”，其他楼盘都基本与“指导价”持平。

可以说，单从武侯区“指导价”TOP10楼盘近3个月的成交来看，“指导价”真的指导了二手房的实际成交价。

成华：华润二十四城热度高，东郊记忆崛起

成华区共91个楼盘曾有明确的“指导价”。“指导价”TOP10楼盘分布在猛追湾、建设路、万象城和东郊记忆四大板块。虽然万象城只有一个楼盘华润二十四城，但该楼盘目前已共有七个组团地块进入了二手房市场。

近90天内，除了世茂玉锦湾一期没有成交，其他楼盘均有成交。其中，华润二十四城的成交热度最高，挤进了2023年二手房住宅成交量TOP5的华润二十四城二期，近90天内也成交了10套。

从成交价格来看，位于建设路、万象城的楼盘，最新的主力成交单价基本都在“指导价”上下徘徊。位于东郊记忆的三个楼盘，无论是刚需还是改善，主力成交单价则全部高于“指导价”，这与东郊记忆板块过去两年蝶变所引发的城市价值提升，不无关系。

金牛：TOP10超6成楼盘在“指导价”之上

金牛区共51个楼盘曾有“指导价”，“指导价”TOP10楼盘的分布较广，包括二环到三环间的一品天下、蜀汉路、茶店子板块，以及三环外侧的国宾和华侨城板块。

根据贝壳找房数据，金牛区“指导价”TOP10楼盘中，近90天内仅“指导价”最高的华侨城纯水岸208区没有成交量，其余9个楼盘均有成交。从成交的主力单价来看，除了锦城花园、阳曦芙蓉城、西西里二期3个楼盘近期的成交价与“指导价”基本持平外，其他6个楼盘的成交价，都显著高于“指导价”。

可以看到，对比五城区的其他几个区域，金牛区的“指导价”TOP10楼盘，当初“指导价”折扣明显。所以，随着本轮二手房市场的回调，其他区域不少楼盘的成交价都围绕着“指导价”徘徊，而金牛区楼盘的实际价值依然在“线上”。

高新：金融城有价又有市，唯一“刚需”掉到“指导价”之下

高新区共97个楼盘曾有“指导价”。不同于其他区域“指导价”TOP10楼盘分布在多个城市板块，高新区全部集中在金融城。

且从近90天的成交来看，高新区也是“5+2”区域内唯一一个TOP10楼盘均有成交的区域，“既有价又有市”在金融城这里，毋庸置疑。

这10大楼盘中，除了中航国际交流中心是高梯户比的刚需小户外，其他楼盘都是上个市场阶段的高端改善大盘。而从最新的成交价格来看，也仅有中航国际交流中心的成交主力单价在“指导价”以下，其他楼盘成交价都远高于“指导价”，尤以中大文儒德和誉峰更甚。

天府新区：麓湖生态城的“神盘”价值高筑

天府新区共66个楼盘曾有“指导价”，“指导价”TOP10楼盘分布在麓湖、兴隆湖和锦江生态带三大城市板块。其中，作为麓湖湖区和麓湖公园区的“先驱者”麓湖生态城，即以6大项目组团囊括了“指导价”TOP10中的6席。

不过，从近90天的成交量来看，麓湖生态城的4大项目组团均没有成交。有实际成交的2大项目组团，成交价格都超出了“指导价”近1万元/㎡。

位于兴隆湖和锦江生态带的4个楼盘，最新的成交单价，都与“指导价”基本持平。值得注意的是，位于锦江生态带的万科翡翠公园，近90天内成交了10套房源，热度较高。

二圈层：“指导价”近乎市场标尺

二圈层的五个区域中，有着明确“指导价”的楼盘均不超过50个，其中双流区最多，共43个，郫都区最少，仅31个。

双流“指导价”TOP10楼盘全部位于华府板块，且近90天内的成交主力单价均与“指导价”基本持平，以中海右岸一期、格林城、南湖逸家一二期及中铁骑士府邸的成交热度居高。

龙泉驿“指导价”TOP10楼盘主要位于大面和东安湖板块。从近90天的成交情况来看，以果壳里的城、世茂城三期的成交热度居高，不过近8成楼盘的成交主力单价都在“指导价”之下。

温江“指导价”TOP10楼盘全部位于光华新城。近期的成交数据显示，价格已明显低于“指导价”的楼盘，市场活跃度也更高，比如佳兆业丽晶港、春天大道、洲际春天广场。

郫都“指导价”TOP10楼盘位于四环内外两侧的犀浦、中海国际、橡树湾三大板块，都围绕着高新西区产业园。而从近90天的成交量价来看，环线的通勤距离及产业人口，对区域需求还是有着一定的支撑。

新都“指导价”TOP10楼盘位于毗河和大丰。近90天内，所有楼盘均有成交，但是相较于其他区域，没有成交热度突出的楼盘。在成交价上，相较于“指导价”，大丰楼盘的价格更稳定。

回看2021年，在首批二手住房成交参考价格发布时，与当时贝壳网上显示的成交价相比较，绝大多数小区的官方指导价格基本都有10%左右的折价，部分高价值板块的小区折价甚至达20%-30%。

而现在的二手房市场，综合来看，高端板块的改善住宅，价值依然跃于“指导价”之上。而对于不够纯粹的居住区，尤其是二圈层的刚需板块，曾经将高价房源拉进“小黑屋”的“指导价”，似乎真的起到了“指导”的作用。

对于购房者来说，如果预算足够，同一板块内改善楼盘的大房子自然是最优选；如果预算有限，建议别盯着“头部”板块的楼盘加重自己的“内耗”，毕竟成交热度高的楼盘，还是以主城的刚需楼盘以及二圈层中的次新房小区为主。

-END-