或许，2024真是一个不错的买房时机。

一方面是各种利好政策叠加，另一方面，大环境倒逼产品创新，让产品力、超配、高配等关键词成为了房企营销的发力点。当然，背后还得有实实在在的产品作为支撑。

恰好，我们睿合泰机构前不久也针对买房人做了多轮客户研究，包括线上量访和线下一对一深访，截止今天问卷量已经接近10000份了。

△线下深访有效样本

通过对目前近万份问卷的整理，我们成功捕捉到了当下客群的13个敏感点，用网络流行语讲就是crush心动瞬间。

有了结论之后，我们还做了非常有意思的工作。为了印证需求和产品的匹配度，我们研究了市面上主打产品创新、高配、超配的一些项目，还真让我们找到了可能是大多数人的crush。

这也算是大数据选好房了吧！

首先，有必要对调研情况做个简单说明。

买房置业有很大的地缘因素，所以我们根据人、地域、住房情况/需求三个要素的匹配关系来筛选，通过大数据确定购房客群结构和分布特征，再展开线上和线下结合的方式对不同地域、不同类型的客群进行典型样本的抽样调查和分析研究，最终梳理出影响客户买房的7大方面：品牌、交通、生态、教育、商业、居住环境、户型。

乍一看，买房人的需求好像并没有太大变化，但细分人群后，我们仍旧捕捉到了一些有意思的点。

比如，老年置业群体和刚刚扎根成都的年轻人一样，对品牌的需求并不强烈，而交通上大家对公交系统的依赖几乎已经降至可有可无……

有些人可能会奇怪，为什么地段、价格这些敏感因素都没有出现？因为我们的调查工作做得很细，这些已经在客户筛选层面就解决掉了。所以，在7个大项中，我们才能拆分出13个crush细项。

当我们拿着这些crush去比对项目时，居然发现华润置地·上璟润府不仅适配，且其所处板块目前整体均价并不高，与市面上同类型产品配置相比，“确诊”全面超配。

首当其冲要讲的超配其实是“大城”，也是华润置地·上璟润府的背景。项目位于主城东三环，与前几年的热盘华润置地·时代之城只隔了一条大运村路。

包括配建在内，华润置地·时代之城整体约400亩，华润置地·上璟润府也差不多有400亩，也就是说，华润置地在这里整体的开发体量达到了800亩之巨。

当然，我们的调研严格参照地块指标，所以“大城”就是惊喜放送。

这一体量，在目前的成都市场比较稀有，容积率又只有1.88，加上配建的公园等配套都近在咫尺，低密属性更加突出，附加值也十分显而易见。

放眼整个东三环，几乎不可能有规划条件更好的地块了，这就不难理解为什么华润置地会将其高阶产品线“润”系放在这里。

区域25000元/㎡的均价，华润置地的品质，高阶“润”系产品，以及我们接下来要讲的13个crush瞬间，不是超配又是什么呢？

调查数据显示，预算充足、置业经历丰富的品质改善和奢享客户对品牌开发商非常看重，一定要买品牌的客户占比接近60%。

尽管扎根、品质安家、养老客户基本都有三分之二认为无所谓，但他们对于品牌企业的实力和交房保障仍然持认同态度。

近年房企频频暴雷，这让“顺利交房”成为了买房人的首要需求。有着雄厚实力、强大的资源整合能力及责任担当的头部房企，以更高的号召力和更强的抗风险能力，成为购房者更确定的选择。

在去年的《财富》世界五百强中，华润集团列第74位。

华润置地·上璟润府的开发企业——华润置地则负责华润集团旗下城市建设运营的旗舰业务，不仅实力雄厚，且备受购房者的信赖，在成都的市占率三年翻了6倍多，并连续两年市场销售金额排名第一。而近年来华润置地在东安湖大运会项目的打造上，更是让成都人进一步认识和认可了它的造城能力和实力。

△东安湖体育公园实拍图

除养老需求以外，购房客群对于周边四通八达的路网组织需求比较一致。

华润置地·上璟润府距离城市主干道三环路直线距离2公里，沪蓉高速也非常便捷，道路行车高效。大运村路、成洛大道，以及周围的小街区路网提高了板块的内部交通效率，也打通了与城市交通主动脉的连接，通勤更加流畅。

如上图数据所示，城市轨道交通已经成为成都人普遍的公共出行方式，尤其是养老客户高达82%的比例。而公交对于客户的影响已经可以忽略不计了。

地铁4号线、9号线（规划中）、12号线（规划中）等轨道交通，构筑起华润置地·上璟润府便捷的出行交通。9号线可以直达金融城，实现工作与生活的无缝衔接。（免责声明：文内提及的地铁线路最终以政府规划为准）

△区域规划了地铁9号线、12号线，图源问政四川

生态方面，如今的买房人对于生态景观的需求较过去有很大的不同，尤其希望有近距离可观可达的生态配套，且呈现出越高改需求越强的趋势。

作为华润置地践行公园城市未来改善理想地的首个重磅级作品，上璟润府在约400亩的开发面积中，围绕主题公园，打造了约128亩的公园绿地，河道水域面积约35亩。其中包括1公里的公园河道景观带，3条公园归家绿道等多重景观，真正实现了居住与公园无界融合。

这放到整个大成都，都是真正的超配。

△华润置地·上璟润府总平图

△滨河生态公园意境图

社区大景观有了，板块内城市级公园就是绝对的加分项，特别是公园、湖泊、河道等自然景观。对品改、高改、奢改，以及养老客户更是如此，普遍需求在50%以上。（见上图）

距离华润置地·上璟润府直线距离不到2公里，成洛大道以南，就是30000亩青龙湖生态湿地公园，它也是整个环城生态带最大的湿地公园。自2015年一期开放以来，监测到的野生鸟类超200种，许多健身、跑步爱好者也喜欢来此锻炼。

△青龙湖湿地公园

单凭这一点，对大多数要求生态环境的买房人来说，直接秒杀无数项目。

步行范围之内，仅800米就是以运动和亲子为主题的时代云朵公园，规模20000㎡，也是闲暇遛娃和散步的好去处。

现代家庭对于教育的重视程度不断刷新着我们的认识，所以在这一选项里，名校必定是大多数家庭的选择。调研数据可以清楚地看到，除了刚刚扎根成都的年轻人，其他几类人群对名校选择了优先关注名校（不分公办民办）。

中小学阶段的基础教育，华润置地·上璟润府优势也蛮明显的。项目南侧是由华润置地配建的四川师范大学附属临枫小学，已经于2021年正式招生，也是距离最近的小学；附近还有树德中学领办的华川中学；另外项目北侧也规划建造有一所小学。（免责声明：文内学校仅为地缘性学校介绍，最终以入学当年教育部门政策为准）

△四川师范大学附属临枫小学

调研结果显示，商业配套是必备项，毕竟这直接关系到居住的生活品质和便捷程度。

而华润置地的商业打造和运营能力使成都人已经达成了高度认知，时代之城打造的约1.5万㎡时代润街已投入使用，麦当劳等生活类商家已入驻，所以华润置地·上璟润府入住即可享有高配生活品质。

△时代润街

此外，9号线和12号线交汇的范家院子TOD，也规划了大型商业综合体。未来，在人气和商气的双重buff下，项目所在地必然成为区域的商业和生活中心。

步行可达的便民商业配套关系着生活的便捷度，15分钟生活圈则体现了生活的广度，也是品质的提升。

对于本次调研购房客群而言，大型区域型商业配套均为必备项。在华润置地·上璟润府，已经开通的地铁4号线4站可达万象城，15分钟车程内可以近享万象城、建设路、魅力凯德等城东三大地标和现象级商圈。未来还能通过9号线直达与春熙路齐名的交子商圈。

△成都万象城

本次调研购房客群对于居住环境的不利因素较为敏感，比如距离主干道太近会有噪音污染，高架、高压线、市场等都会降低居住品质。

华润置地·上璟润府则不会有这方面的担忧。前面已经讲过它“大城”的概念，在整体近400亩的开发面积中，住宅约173亩，自身容积率只有1.88，与公园融合式开发打造，综合容积率还不到1。

在公园、滨河景观、慢行体系包围中，华润置地·上璟润府居住氛围相当纯粹。

△华润置地·上璟润府意境图

在公共配置上，不同人群基本上需求比较一致，分布较为均衡，有所不同的是对于公共景观的需求以20%+的比例略高于其他项，并且，养老群体对室外活动区比较敏感。

经得起买房人推敲的公共配置，也是华润置地在打造产品时的基本原则。并且，华润置地·上璟润府的户型面积跨度非常大，从116-218㎡，几乎全面覆盖不同需求的买房人，所以在产品硬件上尽可能满足不同阶层、不同人群的需求。

就景观和室外活动区而言，公园规划三大主题片区，包括运动休闲、儿童亲子、艺术文创等，老人和孩子都可以在这里释放天性。

室内空间方面，受访者们完美上演了“既要又要还要”的现实版本。

卧室功能的选择整体偏好卧室+卫生间+独立衣帽间的配置；客厅横厅最受欢迎；厨房又要放得下双开门冰箱，又要给蒸烤箱留出足够空间，还要考虑小家电收纳和储藏空间；阳台虽各有千秋，但需求很高。（宝宝太难了！）

华润置地·上璟润府在满足了这些空间的基础需求偏好以外，给出的则是更进一步的答案：

如143㎡户型的超50㎡的LDK端厅、近13.8m的采光面；172㎡户型客厅和主卧的双全景舱、270°自然景观环绕；218㎡户型的全采光地下室下叠等设计。

功能实用、格局方正、南北通透和空间视野无遮挡，这几乎是所有买房人对于完美户型的统一标准。本次受访对象也不例外，在户型设计偏好上，对四个维度的敏感度明显更高于其他维度。

△华润置地·上璟润府意境图

华润置地·上璟润府打造了全南北向的独立单元小高层，不做楼栋拼接，最大限度减少楼栋间的遮挡和干扰，南北向最大楼间距超百米。再加上前面提到的外部生态优势和内部公园景观设计，赋予了地块户型产品南北通透、空间视野无遮挡、且日照条件无死角的特性。

由于项目户型产品太多，此处仅以最卷的143㎡户型出战。社交空间面积达到50+㎡，即使开party也足足的；约5m的南向大阳台，以及约8.8m的东向采光面，形成了近13.8m的连续采光面，形成双面采光270°环幕观景餐客厅格局，正是大家想要的无敌景观面和采光。

△华润置地·上璟润府约143㎡户型示意图

调查显示，买房人在居住舒适度和功能性（主要指房间大或多）方面非常理性，更追求合理布局带来的舒适度。

华润置地·上璟润府虽然面积跨度大，从116-218㎡，但整体都很好地兼顾了功能性和舒适度，并不会盲目地为了房间数量而牺牲掉舒适度。而面积一旦达到170㎡以上，舒适度都不会太差。

所以，我们参考了面积最小的116㎡户型和128㎡户型。

116㎡户型没有追求流行的四房，舍弃掉一个房间做大三房；中西双厨配置，U型厨房搭载西厨岛台在同样的面积段比较少见；主卧还贴心配置了全明采光的梳妆台，对三口之家来说，舒适度不要太高。

△华润置地·上璟润府约116㎡户型示意图

128㎡户型双卧室、餐厅、客厅功能空间四面宽全部为南向，形成约13.7m的南向大面宽；约7m观景阳台同样推窗即景。更为出色的是它的整个尺度，可以比得上不少的140㎡产品了，舒适度超高。

△华润置地·上璟润府约128㎡户型示意图

——结语——

“给你一个想住进去的家！”这是世界500强企业与购房者的一场直接对话。

在楼市产品如此卷的今天，更是如此。增配已是品牌房企的常态，但前提是你得清楚客户真正需要什么，才能成功激起他们超越想象的购买欲。

13个crush，单点来看可能都会击中部分买房人的内心。

华润置地·上璟润府却用东三环的价格，集13个crush于一身，做到了超越顶级的产品配置，不管你是什么需求，总有你的crush！

最后再上一个172㎡的套四户型供大家欣赏。想象一下，闲暇时一落座，奢配的双全景舱就像巨幕采光，带给人拉斯维加斯360°巨幕的既视感；而客餐厅长度更达到了11m，可以放下两台加长迈巴赫，这尺度还要什么自行车呢！

△华润置地·上璟润府约172㎡户型示意图