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今年中央经济工作会议提出“稳中求进、以进促稳、先立后破”，北京市12月14日就出台了调整房贷首付比例、普宅标准、贷款利率新政，更好支持刚性和改善性住房需求。
今天，市住建委又就新修订的《北京市商品房预售资金监督管理办法》面向社会公开征求意见，继续完善北京的商品房预售资金监管制度，让买房人能买的更踏实、更安心。
商品房尤其是期房的预售资金监管，主要是为了防止楼盘“烂尾”，保证购房者的合法权益。本次修订，是北京市落实中央经济工作会提出的稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，修订内容也体现了之前住建部对预售资金监管提出的各项新要求。修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，这将使百姓的购房款更加安全。同时还完善了社会多方监督机制，购房人要将购房款存入市住建委、资金中心公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，让每个购房人都能监督购房款的使用流向。
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所谓预售资金监管，是商品房的购房款都要存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度。开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。这里说的预售资金，是指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。从2010年北京推出预售资金监管制度以来，《北京市商品房预售资金监督管理办法》经历了数次修订，每次修订围绕着就一个中心目的，让这关系百姓钱袋子的购房款能真正用于工程建设，确保楼盘按期按质交付，防止“烂尾”，维护好购房者的合法权益。这次修订也不例外。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，为切实保障购房人合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转变，市住建委在总结近些年的实践经验基础上，会同市住房资金中心、人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、市高院对现行政策进行了修订。
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下面来解读最新的修订版都有哪些大的变化。这次修订中，对于预售资金监管最大的调整，就是监管原则由过去的“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。从这里就能看到最大的一个变化了吧？以前是政府指导、银行监管，而今后则直接是政府监管。不能说银行不尽责，但毕竟银行与开发商之间有着利益关系，比如开发贷等，在实际操作中，银行是否会给开发商提取监管资金“网开一面”？或者是在某个开发商资金链出现问题，银行是否会冻结用于项目建设的重点监管资金用于偿贷？这些都是风险点。而由各区住建主管部门来负责监管，无疑会使得老百姓的购房款、盖楼的钱更加安全、放心。这次北京创新引入了市住房资金中心作为第三方监管机构，来具体负责资金监管。市住房资金管理中心是专门负责住房资金的部门，另一个身份是我们大家熟知的北京住房公积金管理中心。首先，市住建委等部门将通过公开招标的方式，确定具体承接预售资金监管业务的银行，然后市住房资金中心在中标的银行开设监管账户。如果某个开发商要申请新项目的预售许可证了，要提前向资金中心申请开立监管专户，并与区住建部门、资金中心签订协议，明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度、违约责任等内容，这个协议要在售楼处显著位置公示。资金的监管账户、项目名称会写在购房合同上，而且也会在市住建委、资金中心官网上公示。
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刚才说过，预售资金监管中，重点监管额度是不能随意支取的，必须按照建设节点，申请审核才能支取使用到楼盘的建设中。那么重点监管额度是什么意思，就是这楼盘所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、代征代建及勘察、设计、监理等相关建设费用总额。何时能支取这笔资金？是要在地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成这4个环节，设置资金使用的节点。到了这几个节点，谁来提出、要支取多少钱呢？这就是北京这次又一个创新的地方。过去是开发商来提出，但会存在一个风险，就是开发商提出这部分钱，可能会有一部分用到其他方面，真正到了负责施工建设的单位那里，会打“折扣”，这样对施工进度就会产生影响。而这次新修订办法中，创新采取由施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度，而区住建部门则综合项目交付使用条件及开发商的风险情况等因素进行核定。这样就能更好保障重点监管额度资金，能覆盖楼盘建安成本，防范项目“烂尾”风险。值得一提的是，按《办法》规定，住宅项目完成首次登记并实际交付满6个月前，监管账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。也就是说，最后这笔钱，在交房6个月以内都不能随便动，这就更加保证购房者没有后顾之忧。同时也要看到，这次预售资金监管制度的完善，并非是要将这笔钱“管死”，对项目合理的资金申请提取进行了优化，更加便利企业。比如《办法》中拟规定，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点等。新制度下，从开发企业看来，资金使用节点并没有变化，重点监管额度的设定也更为合理，实现了“看的更稳、管的更好、用的更顺”。
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此外，这次还有一个大的变化，就是完善社会多方监督机制。预售资金就是购房者交的购房款，如何能确保购房款优先用在建设上，保证按期按质收到房子，这和购房者密切相关，也是其应维护的合法权益。这次的《办法》中，特别要求了购房人应将所支付的购房款，存入市住建委、资金中心官网公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。而且，购房者日常也可以随时查看监管账户中的信息，监督资金的余额、去向，监督项目是否严格遵守预售资金监管制度。特别值得一提的是，近两年，北京在供地时尝试了竞现房销售面积的方式，不少新房项目全部或者部分住宅将实行现房销售。不过要看到的是，在一段时间内，期房和现房还将是一个长期并存的状况，管好预售资金依然是非常必要，完善预售资金监管制度对于房地产市场的健康稳定意义重大。北京此次修订完善监管办法，也是落实中央经济工作会提出的“先立后破”的具体措施。市住建委相关负责人表示，《办法》征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。
