开发商降低负债率的唯一办法就是降价卖房回笼资金

去年，疫情之下，房地产企业的日子不好过，很多开发商和经济学家都认为，政府应该会救市了，因为，去年疫情之后，政府出台了一个“双循环”的经济政策，并且还特别强调了“内循环”的作用和意义。

这时候，就有经济学家说，所谓的“内循环”就是，要启动房地产这个引擎了。他们认为离开房地产，就没有什么可以循环的了，只要房地产在，内循环就可以运转起来了。稳增长只有房地产，没有别的可以替代。

但是，也就在开发商期待着大放水的时候，有关部门却连续出台了，“三道红线”的政策，这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是现金短债比不得小于1倍。

由于房地产业的特殊性，主要是一个资金密集型产业，以及工期比较长的特点，一个房地产项目的借款往往会占到项目的很大比例，甚至占到90%以上，如果，一个开发商，有多个项目，就会有大量的资金占用，但是，开发商自身并没有这么多的钱，因此，项目资金来源主要是通过银行贷款和社会融资。

所以，房地产企业负债率很高，有其自身特点，并不一定是资不抵债的意思。如果，开发商能够尽快完成项目，把房子卖出去，那么回笼的资金，就可以还掉借债，从而降低负债率。这个做起来，并不难。实在不行，还可以把项目卖出去，也能有效降低负债率，从而解决有关部门监管的问题。

这是开发商，应该降价的第一个理由，因为，如果开发商的负债率过高，超过红线，就会被限制项目开发，也得不到新的资金支持。但是，开发企业的性质决定，开发商不能没有项目，不能不去拿地，如果，没有新项目上马，这个企业不但形象会受到影响，也就失去了内部运营的动力和活力。我们知道，以前很多非常好的企业，因为，两三年没有项目，最后就垮掉了。

有人会说，如果开发商不能融资，没有办法拿地，那么新的项目就越来越少，市场会出现供不应求的情况，因此，房价应该会上涨。其实不会是这个结果。

即使是开发商没有钱拿地，没有新项目入市，也不会出现房价上涨的情况、因为，如果开发商因为资金困难不能进入土地市场，必然导致土地价格的下跌，甚至流拍。土地价格下降了，房价还会上涨吗？

如果说，开发商不降价，那么开发商的利润空间就会更大，但是，这对开发商倒是有好处。但是，房价不降的话，销售就依旧很困难，而房子卖不出去，就不能回笼资金，负债率也就降不下来。这就是触碰到“三道红线”了。

此前，有专家说，房地产调控的措施已经非常完备，几乎把所有炒房的漏洞都堵死了，唯一一个开放的通道就是二手房的卖方窗口。二手房的挂牌价，因由卖房人自主决定，在中介的操作下，还有可能会出现，哄抬房价的可能。

但是，最近，深圳出台的二手房成交参考价的办法，直接限定了二手房的成交价，不能超过以往的成交价，也就是说，只能降，不能涨。并且，这个成交参考价的确定，完全由政府控制，这个情况下，就是把二手房价，也限制得死死的了。

从政策层面上讲，除了以前的限购限贷、市场监管之外，去年底前后，又出台了“三道红线”和对商业银行和金融机构的贷款指标限制，特别是对金融机构的房地产贷款指标的限制，实事上，已经把开发商和二级市场的定价机制，进行了非常有力和有效的控制。

我们想象不出还有什么新政能够出台，也不知道开发商和炒房客，还有什么怪招能够拿出来。莫非还能是上有政策，下有对策？或者是道高一尺，魔高一丈？我们拭目以待吧。我们能猜到的最后个一个杀手锏就是房产税了，但是，房产税属于长效机制，就近期效果来说，显然不如深圳的成交参考价更方便快捷和更有针对性。【本文由“马跃成”账号发布于2021年3月3日】