上海二手房，开年后“不在状态”？

开年后，上海很快就进入了“工作状态”，一揽子经济刺激政策正在酝酿出台。

就在上周（2月13日），上海召开重磅会议，会议决定：为全力巩固经济持续回升向好势头，在延续一批、优化完善一批存量政策基础上，上海制定一批增量政策。

其中特别提及要“优化完善房地产政策”。

字少事大！

可以肯定的是，今年上海楼市的开局就不同以往。

那么，节后复工半月，上海的二手市场又表现如何？

我们一起来看！

截止2025年2月16日

上海二手房总成交约6984套

同比上涨228.35%，环比下降42.96%

二手住宅总成交约6334套

同比上涨233.72%，环比下降39.29%

截止2024.1月底

全市小区基价约56743元/㎡

同比下降10.89%，环比下降0.3%

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上半月表现已相当不错了

由于受到两节（春节、元宵节）因素影响，上海二手房还没有完全进入到“工作状态”。

截止2月16日，全市二手房成交约6984套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等）。

2月5日开工以来，已连续度过两周，仅有上周末1月18日（1159套）、19日（978套）表现“抢眼”，大致能够追平到年前的周末成交状态。

很多小伙伴看到2月上半场的数据在“走低”，表示二手楼市是不是又要“哑火”了，“复苏还早”。

其实客观来看，今年春节期间的数据还不错，过完年回来这几天还等着出元宵，很多打工人可能都没有完全到岗。

真正给到二手看房、成交的有效时间很短。

事实上，今年的二手市场的确比往年同期要活跃很多。

如果单单对比历年春节+元宵节前后20天的数据，我们能够发现今年二手住宅的成交套数，比去年和前年都要高，仅次于2021年&2022年。

一房一万还专门梳理过历年春节期间的带看，今年的带看量，较往年同期同比增幅达到56.5%。

大过年的都还在看房，你可以想象一下，今年买房人的心态是不是有了大变样。

所以2月上半程，上海二手房就还没有完全发力。

如果参照上一周的成交状态，估摸着下半月的成交势能能够恢复至年前的8成左右。

如果是这样的进度的话，那么2月份二手住宅仍有望站上1.5万套。

如此对比下来，2月上半月的数据表现更像是因为两节（春节、元宵节）影响，造成的“假摔”而已。

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当下仍然是“以价换量”

相比成交量，普通购房者其实更在意价格。

上海房价，止跌了么？

在讲价格数据之前，我有必要说说自己在一线看房的感受。

从初八正式复工后，中介小哥就在给我使劲推房。

而令我没想到的是，就在前天（2月16日），他推荐的两套房源接连成交。

说真的，我都还没怎么反应过来。

然后我问了下成交价格，都没涨。

看下来，当前的房东要卖房，还是要降价，才能行之有效地快速置换；也有可能是担心小阳春到来，挂牌压力会增加，所以加紧出手。

另一方面，站在购房者的角度来看，有人会选择在这个节骨眼儿买入，也是预判楼市接下来会有的“异动”，好房子就得抓紧入手。

所以，当下的二手市场“以价换量”的格局还没有变。

当然，这也是我个人接触到的个例，没法代表全部。

对应到价格层面，就是上海房价还没有完全“止跌”。

因为一房一万基价要月底才更新，没法看出当下基价是否有了轻微的逆转。

我在做1月月报的时候，就已经非常鲜明地告诉大家，跌幅收得越来越窄了，如果进一步夯实成交量，止跌企稳有望。

但好巧不巧的是春节假期打乱了二手市场的节奏，而基于现实体感，我感觉2月环比1月的基价，还很难实现逆转。

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二手库存压力有所增加

我的预判主要基于两点：

我们先来看头部中介的挂牌。

截止2月17日，头部中介二手住宅挂牌量约10.8万套，较上月底（10.57万套）上涨约2.2%。

挂牌价格方面，当下挂牌均价约60030元/㎡，较上月底（60048元/㎡）下跌了约0.03%。

挂牌量增加，这好像并非是个“好兆头”，意味着房东们卖房的压力又增大了。

这主要是开年后成交没完全发力，而同期很多房源新挂出来了。

房东们也都知道每年的三四月份是成交旺季，这波卖房期肯定需要好好抓住。

再看房东信心指数，也有所回落。

年前房东信心指数曾在10%以上波动，现在滑落到了8.91%。

指数的略微下滑，能看出整体挂牌的压力还是比较大，大部分房东还是比较理性，并没有盲目加价。

背后也反映出，在楼市趋势还没有明朗化，且经济大环境还没有显著改观的大背景下，市场的预期并没有完全扭转。

当下买卖双方的价格博弈，大都仍寄托在政策。

如果一季度楼市回暖进程受阻，将极大地波及到市场的信心。

所以在近期，很多城市包括上海在内，都在积极地吹“风”。

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结语

每年的春节前后都是波动性小调整的时间窗口，传统金三银四成交旺季叠加两会的到来，市场上多了“期待”，房东卖房、客户买房也就多了一种“等等看”的情绪。

其实都是想市场走势明确了之后再“出牌”。

因此，相比2月成交放缓，更多小伙伴都在关注“金三银四”能否到来。

这也就决定了，2月份也就是个“小过渡”。

所以大家也别着急，静等风来。

接下来就看2月份下半场，能否回到“正轨”，爆发出应有的能量了。