2025年上海土拍开年第一拍，真的是火力全开啊！
4幅宅地均溢价成交，揽金159.26亿元。
本次土拍非常热闹，一共吸引16家开发商入场。
除了大家常见的央国企阵容，还有绿城、龙湖，“消失”2年的金地也回归了，更有新加坡的庆隆集团、星狮集团入局。
而全场看下来，几乎每块地都遭到开发商爆抢。
尤其是虹口瑞虹地块，激战184轮，最终被金茂&庆隆联合体以总价89.64亿元竞得；
溢价率38%，楼板价117474元/㎡，一举拿下今年目前全国单价地王。
2025年土拍开局，上海就打开了新气象。
金茂杀疯了，引领瑞虹冲击17万+
本次土拍最大的看点非瑞虹宅地莫属！
这块地出让面积19318.86㎡，规划建筑面积76309.5㎡；容积率3.95，建筑限高100m；住宅装修标准≥4000元/㎡。
本来以为地块不规整，容积率高，还有中小套限制，这块地也不至于这么火爆。
但没想到的是，金茂联合体大杀四方，最后溢价率飙到38%。
11.74万/㎡的楼板价，就已经要追平隔壁瑞10、招商云玺两年前的新房售价了。
以至于不少伙伴直呼：
“云玺躺赢”、“瑞九开香槟”、“虹口源717闭眼买”……
而这个楼板价一出来，大致测算保本价格在15.5万/㎡左右。
金茂大概率是要带着瑞虹奔着17万+/㎡去了。
瑞虹的业主都舒了口气。
从土拍现场表现来看，金茂非常杀伐果断，不断加价。
如此强烈的拿地意愿，是有底气的！
一方面是想重振金茂府的“雄风”。
当年在大宁夺下地王后，就没有再进内环，这一次看来誓要打造内环首个金茂府了，借此重塑豪宅地位。
另一方面，是找到了“黄金搭档”——庆隆集团，手头资金更为宽裕。
庆隆集团来自新加坡，是一家以金融投资为主的投资机构，在住宅开发领域，以开发高端住宅为主，在新加坡和香港均有代表作，它的背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族。
黄祖耀家族在银行、保险、证券、资管、风投、房地产、酒店管理、制药业等多个领域均有涉猎，如新加坡大华银行、华业集团、虎豹集团等，实力雄厚。
此外，瑞虹新城的流量IP经久不衰，算是北区少有的、能被全市的中产和头部客群都认可的地标板块。
除了瑞9、瑞10新一点，还有新进来的虹玺、云玺，板块内其实也很久没有改善产品进来。
目前瑞9的二手成交价约16.87万/㎡，稳居板块内第一。
以此来看，金茂压力不小，就看金茂在瑞虹能不能做出够厉害的产品了。
值得一提的是，这块地有着40%的中小套限制，对于2000万左右预算的中产客群而言，还是非常理想的置业选择，可以持续保持关注。
新杨思楼板价再创新高
新杨思也再次爆了，溢价率高达33%！
这块地出让面积27258.08㎡，规划建筑面积68145.2㎡，容积率2.5，住宅装修标准≥3000元/㎡。
相比去年7批次华润联合体拿下的宅地，即如今准备入市的「翡雲悦府」而言，容积率从2升至2.5。
后面做的都是大高层，居住舒适度肯定不如翡雲悦府。
因为起拍价就高了3000元/㎡，所以成交楼板价新地块也更高了。
一房一万购房群里有小伙伴就在讨论，新地块要涨多少？
得出的结论是：涨的太凶也不好去化。
但有一点是非常明确的：
华润要在新杨思深耕了。
华润造城的能力有目共睹，像宝山南大，中環置地中心润府就卖得非常好，带动板块发展势头蒸蒸日上。
而此次再次布局新杨思，算是再一次“拯救”了新杨思。
目前，整个新杨思核心区，就只剩最后一幅宅地了。
如果华润能够在这里再造南大那样的热销“传奇”，那估计也不会错过这最后块地的竞拍。
至于华润新地块最终以什么价格入市，只有等时间来揭晓答案了。
而凭借这两块宅地的出让，新杨思涨价已经打出明牌，也让整个浦东中环的新盘都有了“比价标尺”。
隔壁的新杨思上园，已经“偷着乐”了。
松江新城溢价率14%，金地迎来回归
没想到，松江新城这块的热度也不小，有两家竞买人参拍：
建发、国贸&金地&星狮联合体。
最终，这块地由国贸&金地&星狮联合体以8.15亿竞得，溢价率14%，楼板价26216元/㎡。
根据出让规划，该地块中小套型住宅建面不得低于总住宅建面15%，住宅装修标准≥2500元/㎡；
建筑限高24m，容积率1.2，大概率打造别墅产品。
附近就是泰晤士小镇，沉淀了不错的居住氛围，就是地块有点小，建面只有约3.1万㎡。
而令人没想到的是，这块地竟然也吸引了新加坡大佬——星狮集团来参拍。
暌违上海土拍市场2年的金地也回归了。
这是不是预示着：
金地度过了困难期，要开始重整旗鼓。
无论怎么看，这都是一个不错的信号，对于深耕松江的金地而言，拿出更好的产品回馈市场，就是第一要义。
龙湖再度落子奉贤新城
奉贤新城地块也有3家竞买人参拍：
龙湖、金茂、象屿&天安联合体。
最终，龙湖联合建华地产以10.57亿竞得，溢价率16.5%，楼板价20473元/㎡。
奉贤新城也是龙湖的“大本营”。
过去几年间，龙湖围绕着奉贤新城站持续投资，打造了龙湖春江天越、龙湖春江天玺、龙湖天曜等住宅，还有地标商业龙湖天街。
去年入市的龙湖观萃，三开三罄，在奉贤居民当中的口碑也非常好。
这次再度落子，也是驾轻就熟。
加上地段位置不错，距离轨交5号线奉贤新城站400米左右，有龙湖天街繁华商业，还有名气颇大的奉贤中学和奉贤初级中学。
周边配套成熟，总体上不太愁卖。
结语
一直以来，土拍都被视为楼市的风向标。
而从2025年的开年首拍中，我们可以发现：
1. 市区房价全面上涨已成定局
新房价格上涨的背后，是新房市场逐步走向“豪宅化”和“品质化”。
当然，这也就要求新房项目不仅在价格上有所提升，更在设计、配套设施等方面追求更高的标准，才能让市场买单。
2. 上海依然是国内外头部房企的价值高地
无论是国内头部房企，还是国外资本，都在坚定加码上海优质资产。
这也充分体现上海房地产市场的稳健与活力。
总体看下来，一批次土拍给2025年的上海楼市开了个好头，好的开始就是成功的一半。
伙伴们有看好地块/项目么？欢迎评论区留言讨论！
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