提及上海楼市，多数人想到的是豪宅市场。
对于普通人来说，这座城市真正的生命力，往往藏在被遗忘的褶皱里。
一些长期被忽视的“小透明”板块，正倔强且顽强的向上生长。
就像唐镇，这个外环外板块曾也寂寂无名，愣是凭借交通便利、产业外溢和优质学区配套的多重优势，实现了从“小透明”到“热门板块”的华丽转身。
近年来新房屡屡触发积分，二手次新房价曾突破10万+/㎡，而今下行期也相对比较坚挺。
而就在近期，我注意到一系列郊区板块的热门消息。
它们正透露着，上海楼市的新风向。
宝山淞宝借18万㎡超大体量奥莱，重塑北上海消费版图闵行马桥以网球小镇，打开国际赛事经济接口松江佘山凭天马体育小镇，激活长三角运动消费金山用雷克萨斯工厂，打造新能源汽车集群这也像极了，十年前的唐镇叙事。
真正的价值爆发点，不在万众瞩目的核心区，而在那些尚未被共性认知覆盖的“战略留白区”。
01
宝山淞宝
北上海最大奥莱，改写商业格局
商业较为匮乏的宝山，在年初也有好消息传来。
相比金山丰田的声势浩大，宝山这一消息显得有些暗淡。
我们来回顾一下：1月17日，宝山长滩海港城与首创钜大签约，将合作打造北上海规模最大的中免精品奥莱。
到底有多大?
资料显示，这一商业综合体体量将高达18万㎡，集购物、餐饮、文化休闲于一体，不仅填补了宝山高端商业空白，更与邮轮旅游度假区形成联动。
图源上海宝山
项目建成后，宝山居民无需跨区消费，还将吸引虹口、杨浦等北部城区客群，形成“北上海消费新地标”。
同时，邮轮旅游度假区和高铁宝山站的规划，推动“大吴淞”板块向宜居宜业转型，宝山滨江的住宅项目如上海长滩，也将受益于文旅配套升级，房价韧性增强。
图源上海宝山
而奥莱落地，或也将提升淞宝、杨行等板块的居住吸引力，尤其利好改善型需求。
对于宝山而言，这也是一个新的价值核爆点。
能否借邮轮+奥莱的“流量密码”，推动宝山从“过境地”变为“目的地”，也将真正改写北上海商业格局。
目前宝山淞宝板块，可售新盘有二：
百万方滨江大盘上海长滩四期，主推建面约66-234㎡户型，目前已是实景准现房；
3号线宝杨路站旁上实·吴淞道1號，目前售楼处已开放。
它是大吴淞规划出炉后，宝山淞宝第一个新盘，也是吴淞创新城首发住宅。
主力建面约99-145㎡3-4房，即将入市，联动价6.3万/㎡。
示意图
02
闵行马桥
网球小镇+AI，文体产业双轮驱动
轨交四通八达的闵行，却藏着一个0轨交板块，它就是马桥。
近年来一直默默无闻，事实上，马桥也拥有强劲的产业。
马桥人工智能创新试验区，目前已集聚人工智能相关企业200余家，主要集中在智能机器人与软硬件基础支撑体系细分赛道；以1/20的面积，贡献了全区1/6的税收。
图源投资闵行
除了产业，马桥还是一个与世界距离更近的地方——马桥的旗忠网球中心，是亚洲规模最大的网球场之一，承办了上海劳力士大师赛和上海网球超级联赛等国际赛事。（PS：上海劳力士大师赛是全球九站ATP1000大师赛之一，也是亚太地区唯一的ATP最高级别1000分赛事。自2009年举办以来，吸引了众多国际知名球员参赛，如辛纳、德约科维奇、兹维列夫、阿尔卡拉斯和梅德维德夫等。）
而就在1月24日，闵行和久事集团签署共建“网球小镇”战略合作框架协议。
该“网球小镇”正落位马桥，将以旗忠网球中心为核心，打造国际化赛事枢纽和商住文体新地标。图源今日闵行于马桥而言，未来也将形成“赛事经济+数字经济”双引擎。文体产业吸引高净值人群，人工智能产业导入年轻技术人才，两类人群的住房需求差异化，也将为马桥楼市提供更多层次的购买力。
轨交方面，此前马桥镇党委书记张文琦在访谈中表示：闵行区正在研究编制《综合交通专项规划》，明确将新增马桥枢纽交通站点，相关轨道交通选线也正在研究中。
截图自今日闵行
其中提到：马桥有4条轨交都在规划当中，嘉闵线将延伸到马桥，23号线西移会经过马桥，19号线的西延伸至少到马桥，东西联络线也会为人工智能试验区核心区的发展带来很好的机会。轨交枢纽站就在北松公路的中青路路口，争取将来有3条地铁线在这里汇集。
2024年闵行区交通委相关负责人在接受闵行区融媒体中心采访时曾公开：“正积极向市级部门争取将嘉闵线等线路延伸至马桥。”
此外，闵行区还在积极推进中运量交通系统的建设。
或许就在不久的将来，轨交的延伸也将打破马桥现有的交通瓶颈。
目前闵行马桥板块，可售新盘有：
旗忠别墅区、容积率仅约1.0的低密纯墅区上海·华府天地最后一批次，建面约150-158㎡两叠在售中。
不仅是错过不再有的收官房源，还是难得的准现房，预计今年3月底就能交房！
均价仅约6.98万/㎡，总价千万级即可上车！
项目两叠产品效果示意图，仅供参考非交付标准
03
松江佘山
天马体育小镇，文旅消费新想象
不仅马桥瞄准了体育赛事打造“网球小镇”，佘山脚下，松江也在规划打造天马体育小镇。
其位于松江西北角、佘山镇西侧。核心区北至沈砖公路，东至辰塔路，南至辰花路，西至昆港公路，总面积约12平方公里。
天马体育小镇位置示意图，图源松江区规划资源局
未来的佘山，不再只有别墅和教堂。天马体育小镇目前概念规划已出炉，规划以运动休闲为主题，融合文化、健康、旅游、养老、教育培训等功能，打造面向长三角的体育产业基地。天马体育小镇规划核心区总平面图，图源松江区规划资源局其依托佘山国家旅游度假区资源，瞄准的是长三角户外运动消费市场。
不仅可以弥补佘山“半日游”短板，延长消费链，还将与广富林文化遗址、辰山植物园等旅游打卡地形成互补，从而还将吸引更多年轻家庭、运动爱好者。
此外，佘山别墅区长期以高端改善为主，体育小镇或带动中小户型开发，激活区域流动性。
天马康体度假目的地示意图，图源松江区规划资源局
佘山天马体育公园城示意图，图源松江区规划资源局
目前松江佘山板块，2大新盘国贸鹭原、中凯曼荼园正在销售中，前者为刚需项目，后者为豪宅项目。
国贸鹭原建面约85-96㎡精装3房在售，高层单价约4.7万/㎡，总价360万起即可上车准现房；
中凯曼荼园在售建面约356-478㎡独栋别墅，均价约11万/㎡，容积率低至0.2，同样也是现房交付。
待入市新盘主要为国贸海屿佘山，目前示范区、样板房已开放。
预计将推出建面约118-160㎡绿奢叠墅，以及少量约102㎡沐光全景小高层，联动价约4.9万/㎡。
项目示范区实景图
04
金山亭林
雷克萨斯工厂落地，再造一个特斯拉
一直以来，在南北转型中，金山的速度相对缓慢。
没想到，2025开年，金山却迎来了高光时刻！
2月5日，丰田汽车宣布在金山投资50亿元，成立雷克萨斯纯电动汽车及电池研发生产基地，并计划于2027年投产。
截图自上海金山
这是继特斯拉之后，上海再次引入外商独资新能源整车项目，同时还将设立电池公司。
从位置来看，雷克萨斯上海工厂位于上海湾区高新开发区，属于金山亭林板块。此前瑞金医院金山院区也在亭林落地。
雷克萨斯工厂临近金山铁路金山园区站（即下图亭卫公路东侧与沈海高速西侧之间的巨大空地），西为亭卫公路，南为揽工路，北为九工路，东边是沈海高速，交通十分便捷。
大致位置示意图
丰田选择金山，绝非偶然。
丰田的野心，也不只是金山。
虽然在上海楼市，金山是真正被遗忘的角落，但实际上金山的位置，相比偏隅一方的临港要好很多。
其地处上海西南部，面向杭州湾，是长三角1小时经济圈的地理中心，并且紧邻浙江嘉兴的平湖与嘉善，区位优势得天独厚。
交通便利性也在逐步提升，未来南枫线（在建）会与浙江的嘉兴至枫南线（在建）相连，无缝链接嘉兴及长三角区域。
此外，金山作为上海市氢源供应与新材料产业的重点基地，其丰富的工业副产氢资源与丰田在氢能领域的布局不谋而合。
根据规划，丰田新基地的本土零部件使用率将和特斯拉上海超级工厂一致，超过95%，深度融入长三角零部件配套体系。
丰田副社长宫崎洋此前对外表示，中国本土团队将承担从设计、研发到生产制造的所有流程。
这意味着，金山将成为长三角新能源汽车产业链的重要一环，带动上下游产业协同发展，从零部件制造到物流服务，从技术研发到售后配套，全方位重塑区域产业生态。
图源网络
从当下来看，雷克萨斯工厂的落地，初期投资50亿元，已为金山GDP增长注入强大动力，未来随着产能提升，税收和消费潜力将进一步释放。
项目首期规划10万辆产能，将提供1000个本地就业岗位，也将吸引大量技术人才流入，也将带动住房、教育、医疗等需求全面提升。
于楼市而言，目前金山新房均价徘徊在3万/㎡左右，与临港、奉贤相比性价比突出。随着产业人口的涌入，刚需购房需求将成为楼市的新支撑点。
总而言之，丰田在金山造厂，这不仅是一次产业升级的突破，更是金山从“化工区”向“新能源汽车产业高地”蜕变的起点。
近两年，金山区新房供应不多。目前全区共有10+持续销售中的项目，如建发观唐府、建发朗玥、国印东方、复地星愉湾等。
待入市新盘，主要就上海城投朱泾项目，为2021年11月，上海城投子公司上海城展置业有限公司拿下金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块，宗地用途为普通商品房，出让价款12.26亿元。不过截至目前，该地块基本无新进展。
而亭林板块在售新盘，有云湖壹号、复地湖畔和光、新华·星耀东方、华纺棠樾，均价在2-2.5万/㎡之间；
其中华纺棠樾在售建面约78-140㎡高层&洋房&叠墅，首付仅约45万起。
05
写在最后
边缘不边缘，只看有没有硬核故事。在上海“南北转型”战略之下，金山、宝山被赋予产业升级使命；
闵行、松江也在通过赛事、商业、文旅IP导入外部资源，进一步扩大影响力。
宝山淞宝的奥莱综合体、闵行马桥的网球小镇、松江佘山的体育小镇、金山亭林的雷克萨斯工厂——这些板块看似低调，实则手握“产城融合”的王牌。
与中心城区相比，这些区域的房价基数普遍较低，但随着产业导入和人才汇聚，商业与基建配套不断完善，区域价值也将进一步提升。
这种产业、人口与配套的正循环，正是推动这些“小透明”板块崛起的强大动力。
对于购房者而言，与其追逐过热板块，不如提前布局这些“潜力股”。
城市的生命力，正藏在这些“闷声干大事”的角落。
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