今天我们要聊的，正是去年上海拆迁界的顶流：东安一、二村地块。
严格来说，该地块在板块上属于徐汇中心（也就大家口中传统的徐家汇），但它的特殊之处在于与徐汇滨江的咫尺相依。
甚至人们对它未来的想象，更多是源于徐汇滨江。
就在今年1月27日，原东安一、二村地块调整后的新控规出台了。
我也咨询了一位国家一级注册建筑师，借助专业的经验和判断，一起和大家预看这次调整后的变化。
图源官方公布的文件
01
数千套“徐汇新房”在路上
在上海，凡是与“徐汇”两字沾边的项目和人事，都自带一份“傲娇”。
我有一个朋友，土生土长的徐汇姑娘，家就住在徐家汇的某二手豪宅小区。
用她的原话就是“换房子坚决不离开徐（家）汇。”
然而近年来徐汇区核心地段的新房供应用少的可怜来形容，一点都不夸张。
整整10年了，徐汇中心板块（徐家汇）只供应了65套新房。
上到顶级豪宅下到普通改善，市场一直处于“饥饿”的状态。
因此东安一、二村的拆迁，除了点燃了大家对拆迁的关注，更撕开了市场对徐汇核心地段的全新想象。
我们就借着专业人士的角度，看一下这次调整后的控规可能会有哪些变化。
1、未来这里预计新增2、3000套住宅
根据控规内容，这次调整后最大的变化，就是出现了巨量的住宅用地。
125-31、127b-23以及127b-24地块总的住宅计容面积不超过39.82万方。
这相当于一个什么概念？
整个2024年，徐汇滨江（由于徐汇中心近4年未曾有新房供应，因此参考徐汇滨江），合计的新房新增供应的可售住宅面积为39815.47㎡（主要涵盖了保利滨江天珺，汇元玺以及香港置地 启元）。
而未来东安一、二村的地块上，将新建的住宅体量将达到去年的10倍以上。
即使我们以每套200㎡的纯大户型设计方式来匡算，总的供应套数也可以达到约2000套。
要知道2024年全市3000万以上的豪宅新房一共成交了2598套，东安一、二村的住宅体量可想而知的“结棍”。
当然，如果上述住宅地块全部用于新建商品住宅推出市场的话，根据建筑师的经验判断，未来在产品类型上极大概率为18-33层的大高层，采用板式+点式的设计排布方式。
这样一来，可以保证更好的楼栋景观及地块的总货值，因此实际的供应套数有可能超过3000套。
不管怎样，这块内环线以内，与徐汇滨江咫尺相望的地块，承载着徐家汇的再次腾飞以及徐汇滨江更广阔的外延空间。
2、整个住宅部分由12米宽的慢步道分为4个地块
让建筑师觉得比较有特色的，是在三个住宅地块内，都规划了12米慢步道，从实际的体感上来说，会非常宽适。
通过这种设计将最大的125-31地块划分成了南北两区，使得整个住宅区未来将形成4个住区。
这样一来，也有利于在设计时对不同面积段的产品进行分布。
而且他还强调了文件中的一点：
“沿东安路营造宜人的慢行环境，在道路东侧的125街坊形成沿街带状开放空间，突出东安路城市重要轴线形象”。
因此未来的东安路，整个街道界面也将焕然一新，融入慢行概念。
到此我们基本可以有一个想象了：
住宅内部有宽达12米的慢行步道，而外部的东安路也将围绕慢行进行界面提升，整个居住区内外的氛围具有非常闲适的高品质感。
3、将会出现一栋地标级的商办楼
地块除了涵盖教育科研用地外，还有一个比较亮眼的地方：高度在195m的地标建筑物。
结合125-31地块的西北角，规划有一处地铁出入口（7号线）。
图中紫色部分，为轨交用地
建筑师也做了一个预判：
未来在体量最大的125-31地块北侧，将建造一栋高度不超过195米的商办楼及若干商业，总的商办体量大约在10万方，有可能为地铁上盖（轨交7号线）。
当然，上述对地块的分析，基于建筑师的经验判断，最终以地块最后呈现的方案为准。
但综上可知，未来东安一、二村地块在改头换面之后，将落成约60万的超级城市综合体。
结合去年龙华地块40%的超高溢价率及12.6万的楼板价，一旦这块介于老徐汇中心与新兴徐汇滨江的王炸地块对外推出，又是谁有这份超强实力斩获这座“预备役”地王？
02
徐汇滨江的“火”，烧更均衡
2024年的徐汇滨江，风头可谓一时无二。
作为一个内中环板块，在过去两年凭借一己之力几乎擦去了浦西内环线、中环线在新房定价时的“传统规矩”。
为了更好的看清这几年徐汇滨江的价值情况，我找出了它的“老对手”黄浦滨江，看看近10年二者的新房价格变化。
很长一段时间里，黄浦滨江的名号一直压徐汇滨江一头，这一点从整个新房价格的走势也能看出来。
经过长达近5年的沉寂后，徐汇滨江在2021年开始有了变化，二者的价差开始有了缩小的趋势。
而2024年出现了一个关键的变化：它们的新房成交价差缩小到了10年最低值10246元/㎡。
我又分别对比了200㎡以下及以上的历年成交均价。
比较有意思的情况出现了：200㎡以下的新房成交均价，黄浦滨江的价格在过去几年来，优势很明显；
但到了200㎡以上，两个板块的价差就从22年之前保持了4年的3、40000元一平，瞬间缩小到了10000出头。
到了去年，二者间豪宅的成交均价几乎走平了：徐滨164670元/㎡，黄浦滨江166523元/㎡。
徐汇滨江，以豪宅之力全面拉升了整个板块赶超黄浦滨江的势头。
然而徐滨的妙，并不止于豪宅。
我还是以200㎡为界限，分析了二者新房的成交/新增供应比，发现徐汇滨江的上下限的优势非常明显。
还是对比黄浦滨江来看。
在过去5年内，徐汇滨江的供应侧重在200㎡以下的小户型+改善产品，而黄浦滨江无论大小户型，供应基本平衡。
但从总的新房供应量来说，徐滨远大于黄浦滨江。
到了成交环节，情况开始出现了分化。
以小于200㎡的产品来看，徐滨超黄浦滨江3倍的新增供应量，全部消耗完毕，甚至供不应求。
而到了黄浦滨江，尽管去化也达到了91%，但要注意的是，由于本身供应的套数较少，如果放大到徐滨的同级供应量，相信去化的程度还会进一步降低。
再看200㎡以上的豪宅情况。
尽管徐滨的供应量不多，但成交/新增的数据为1.38，供不应求的情绪非常明显。
这个数据甚至高出了一旁黄浦滨江的1.22。
看到了这里就可以发现，其实在徐滨一带，客群的涵盖结构呈现出更多样的特性。无论是小户型和中级改善，还是顶奢豪宅，这里都能很好的消化。
这就给这一带的地块，很强的生命力和延展性。
比如开发商在拿地后，丰富的客群结构，让产品规划设计有了更灵活的操作空间，提升总货值的同时，还能降低销售难度和风险，有利于开发商在打造口碑产品之外，更快的回笼资金。
再者，从优质中产到豪宅客户，徐汇滨江都能很好的粘合住。
本质上还是这里能提供了不同人群“各取所需”的生活方式，而非单一的生活场景，这一点很大程度上得益于西岸的一系列开发。
随着去年底公布的《上海市徐汇区枫林-01更新单元规划实施方案（暨徐汇区单元规划相关街坊局部调整）》，今年1月江南一二村传来的动迁落地信息，
整个徐家汇与徐汇滨江相连的部分，将陆续迎来翻天覆地的变化。
那条横在徐家汇和徐汇滨江中间，旧迹斑斑的接驳带，正在被一点点移除，不远的未来，拔地而起的商办、住宅、科研机构，承载了上海下一站的使命。
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用户10xxx92
东安一村最老的住户从没觉得那里属于滨江…..隔一个内环 还有正大乐城 东安公园….只有尚海湾 这样才能算滨江[得瑟]