最近，南宁楼市的热搜，属于五象压轴综合体——平良立交TOD项目的。
10月初，项目在万众瞩目中面市了，相信和质疑的声音不绝于耳，引发全城热议。
前两天，项目公布案名——未来方舟。
光听名字就很刺激，这是要成为五象楼市的“诺亚方舟”？
然而，更刺激的还在后头：
就在昨天，未来方舟的绯闻男友正式明牌——华润置地。
你一定注意到了，华润置地中标的是“管理服务”，以旗下“润地管理品牌”参与未来方舟的代建代销。
自此，未来方舟价值体系里的最后一块拼图，成功拼上了。
借着这个时间，我们也来应个景，讨论一下未来方舟的热议点：
在这样的楼市行情下，未来方舟，是五象新一代“神盘”还是“五象的一个大盘”而已？
01
两种声音
“定海神针”or一个大盘？
不夸张的说，未来方舟，不知不觉间调动了五象乃至南宁楼市的情绪。
我们知道，未来方舟亮相不足一个月，公布案名也就这两天的事，但神奇的是，这个项目在某音上出现了很高的搜索量——
你在某音搜索“五象”，会自动跳出“五象TOD综合体”的词条。
点击“五象TOD综合体”阅读相关信息，还会弹出项目最新进展、规划图等相关搜索词条。
这是早前坊间对未来方舟的简称，说明很多人在很早之前就在关注这个项目。
实际上，自2021年被南宁轨道交通集团拿下后，各种小道消息就满天飞了。
最近，随着项目的面市，市场上的讨论更甚，我们的购房群、后台及评论区对未来方舟的讨论和咨询也居高不下。
很显然，未来方舟，出场不足1个月，就已经成为了南宁的现象级楼盘。
但，任何一个项目，就像藏在时间里的盲盒，没建成前都伴随着两种声音，相信和质疑。更何况，像未来方舟这样的项目。
实际上，市场上关于未来方舟的声音很多。概括来看，无外乎两种——
主流声音认为，未来方舟地段足够核心、资源足够聚集、起步已经是国企打底，又是轨道＋华润置地强强联手，有足够的“底牌”和机会去影响整个楼市的风向，甚至成为五象新神盘、五象楼市的“定海神针”。
但也有部分声音认为：
恰恰因为项目体量大，开发难度更高，一个这样的超级巨无霸，能不能在艰难楼市中杀出一条路，还很难说。
我们不忙着站队，我倒觉得，热议的背后折射出的是整个项目的份量和价值。
02
实事求是
定位很高难度很大
实事求是的说，这个项目之所以能一石激起千层浪，因为它实在太特殊了。
先看这个项目闪瞎眼的title——
ZF给的定位是“广西首个停车场上盖TOD城市综合体，打造成为西南地区新一代停车场上盖TOD城市综合体典范”。
这些用词定位之高，在南宁楼市也是首次。你品，你细品。
再看地段——
位于五象新区中轴线平乐大道旁，是南宁地铁2、3号线换乘站，平良立交站停车场上盖项目，别人说自己是地铁盘，它就是地铁本铁。
最后看这个TOD的案名——
“未来方舟”，大气。整个项目的形状也很像一艘起航的“方舟”，体量庞大：
占地637亩、总建面106万平米，是集轨交、教育、商业、酒店、办公、公园、住宅7大功能于一体。容积率仅为2.5，未来总户数7295户。
未来将建成一个涵盖“铁学商办园住”的超级TOD综合体。
从牌面来看，这个项目，就是为封神而来的。
然而，高规划的背后是高开发难度。
开发企业要有足够的资格和资本把地块拿下来，还要有“TOD综合体开发+商业运营”多业态运营的经验和成功案例及开发周期长达10年的开发能力。
说白了，你要“多金、多才、多毅力”才有底气啃下这个“硬骨头”。
显然，单靠地块的业主方南宁轨道集团自己的地产平台，是很难实现整体开发和后期大体量的商业运营。
放眼全国，能啃下这个“硬骨头”的房企也没几个。
因此，过去5年，坊间不断猜测，谁会是这个项目背后的房企？盘下来，也是一出出五象“绝代佳人”和她多位“绯闻男友”分分合合的故事。
几年前，坊间流出了X科对该地块的规划图——商业比例占比超过50%以上。曾经有知情人士透露，“X科谈到差不多签合同了。”
后又传闻，广西华润置地成为该项目项目的有力争夺者。
因为华润置地与轨道正联手开发江南“巨无霸”——未来城市。而未来方舟一路之隔就是华润二十四城和五象的商业“五象万象汇”。
如果华润置地拿下，大概率会把五象万象汇+未来方舟的商业整合成一个“华润商圈”。
之后，甚至还流出了华润置地+X利联手，与轨道交通合作开发的传闻。
如今，谜底揭晓，华润置地成功中标该项目的管理服务，也算是“姻缘天注定”。
03
迎难而上
华润置地曾在五象创造奇迹
五象新区楼市10多年的开发史，也是经历了一波三折的艰难时刻。
2014年全国楼市遇冷，刚刚启动的五象湖板块，面临着开发和销售的窘境。
售楼小姐姐说，“那时不敢约客户来五象湖，一来必S”……
可以想象，一个新区开拓要做的是“从0到1的突破”，比起现在要做10到15的突破，显然是更难的。
如今再复盘五象楼市那几个关键的瞬间，你会发现命运的齿轮在很多人还没有醒悟的瞬间，就开始转动了。
有必要和大家分享2014年五象一张经典的历史时刻老照片。
|2014年7月， “五象新区，华润来了”。
当这个路牌广告出现时，南宁地产人是兴奋的。据说路牌出现之后的当天中午，就有地产营销总冲到五象看房。
当时“万绿宝合华”所在的三中板块旁边有个“打铁村”，压轴的华润置地来了，被戏称是“全村的希望来了”。
因为华润置地要启动的华润·二十四城项目是一个217亩的综合体，除了住宅，还要给五象湖带来商业“五象万象汇”。
当年媒体的评价是，“五象新区，因华润置地的到来迈入了高速发展的时代”！
当时五象湖还是一片黄土，这样激情澎湃的豪言听起来，都要打个问号。
| 华润置地真有那么神吗？
在一个新区建商业，绝对不是一个好差事。要知道当年华润以“定海神针”的意义在东盟商务区建起以万象城为核心的综合体，奠定了东盟商圈的龙头商业地位。
而当年华润置地进五象，整个市场最大的期待，无疑是希望其在五象能建起一个商业中心，补齐五象生活的短板。
当时的五象，地产圈流传的门槛是“不是全国50强，你估计还进不了五象”。但是很少人去挑起建商业中心的大梁。
所以华润置地的进入，被称为“五象新区发展的里程碑时刻”。
现在再回头看，五象万象汇确实是五象护板块众多商业综合体里，最早兑现的商业之一。
之后的故事大家都知道了，华润·二十四城成为了五象最早的“神盘”。
这个结果，来自几个意想不到的“速度”和“红利”。
①销售神速！
一期开盘，华润·二十四城卖了1288套！当年在南宁一次开盘能卖100-200套房已经很不错了，华润置地首进五象，就像一把火，点燃了五象楼市的信心。
②价格翻倍神速！
华润·二十四城的价格在南宁楼市就是一个传奇。
2016年，其价格涨了至少3次，从7000元/㎡到突破9000元/㎡大关。
2017年后，价格更是来到了精装1.2万元/㎡的高度，与首开价格相比直接翻番。
到了2018年，全国房价和五象新区房价普涨，二手房价格水涨船高。华润·二十四城等到了时代的红利。
在2020年五象楼市的巅峰时期，其二手房成交2万+。短短5年时间，房价最高翻了4倍，成为五象二手房价的天花板。
哪怕放到2023年楼市下行的今天，其二手房的成交价也有1.4万-1.6万元/㎡，相比首次开盘涨了近三倍，而且挂牌的时间相对较短，有价有市。
③商业兑现神速！
2021年9月5日，五象湖第一个大型的商业综合体五象万象汇开业。商业体量约6万㎡，汇集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，让五象湖的生活有了中心。而同时期建设的商业综合体依然还没有准确的开业时间。
可以说，华润置地，在五象创造了奇迹。
04
狂飙已过
五象楼市“核心为王”
可能有人会不屑，认为华润·二十四城之所以成为“神盘”，“不就是因为赶上好时代，还有三中五象校区的名校、万象汇商业和地铁“铁学商”全垒打加分吗？”
而未来方舟，虽然有很好的基础牌面，但没有生在这么好的时代。
| 但别忘了，一个楼盘最不确定的变量，是房企。
注意一个细节：同一时代的楼盘，拥有同样的地段、同样的三中、地铁、商业等“铁学商”配套。最开始入市，几个楼盘的房价都在同一起跑线，为什么最后华润·二十四城的二手房价会更高，涨价和成交的速度更迅猛？
|里面有一个关键的因素，华润置地。
当年华润·二十四城入市时，华润置地是带着南宁顶级豪宅幸福里“光环”走进的五象。
那时的广告依然让人记忆犹新，“幸福里原班人马打造 传承华润品质”。
前有幸福里、万象城直接改变东盟商务区命运的案例和实力，当年不少购房者或许是冲着相信华润置地。
所以，最终华润·二十四城首开的购房者，70%来自世界500强企业，不少是华润置地的合作伙伴。
至今华润·二十四城“五年涨4倍”的神话，南宁楼市没能再有超越者。
当然，现在的地产行情，五象楼市甚至南宁楼市很难再有华润·二十四城这一类“狂飙型”的神盘了。
但，还有没有机会，出现另一种方式的“封神”？
|那还得看，五象楼市的未来，还有没有红利？
我们的看法，不会再有重回高速发展的狂飙时刻。
从新区发展的趋势看，“再造一个新南宁”的五象大框架已经呈现了，未来新区的再一次腾飞，要看“高质量发展”阶段的产业招商和落地情况。
从地产的板块小趋势看，一个新区开发17年，历经快速外扩发展之后，将会进入核心板块“填空补漏”阶段，如果没有强核心，很难再有新区发展的“红利”。
而未来的“红利”，将会不同以往。
现在五象楼市很明显的一个趋势，各大板块的发展在进一步分化。地段更核心、资源更集中的优势板块，将形成五象的价值和生活的“高地”。
对于购房者来说，这将是五象楼市的“新红利”——
你享受到的配套更齐全、氛围更成熟、环境更宜居的核心商圈板块。
未来五象买房，除非你是地缘性客户，要么你就要盯住每个区域的“核心”。
回到今天的主题，如何看待未来方舟的价值，背后涉及四个底层逻辑：
①怎么看待五象新区未来的发展趋势？
②怎么看待平乐大道与良玉大道交叉的黄金十字路口在五象的地位？
③怎么看待未来方舟，广西首个停车场上盖TOD城市综合体的份量。
④怎么看待在地产冬天，五象楼市的新一轮发展行情？
弄明白了这四个底层问题，也就明白了未来方舟对于五象楼市的意义。
而且，现在的五象楼市，需要一个全新的“核心发动机”，去带动五象楼市进入“强核心”的发展时代，需要一个“带头大哥”让五象声音更大。
合抱之木，生于毫末。未来方舟的启动，无疑于在搭建大五象湖核心商圈中，启动“四象限”中至关重要的最后一环。也是体量最大，内容更丰富的“核心支撑”。
最后我们再回到最开始的话题：
这个盘在地产的冬天入市，且最牛合伙人华润置地现身，未来方舟能否“封神”？
单从牌面看，五象未来10年的铁王座，都可能要被未来方舟预定了。
