昨天吃了晚饭，和几个以前中介朋友聊了会儿天。

话题自然离不开最近生意怎么样？结果是几家欢喜几家愁。 郊县的朋友普遍日子不好过，青羊、锦江和天府新区的朋友日子比较滋润。

关注幸福里，幸福来敲门

01 与各区域精英交流，引发好奇

好奇心爆棚的我，昨晚啥事都没做，把认识的成都各个区域的精英挨个交流了遍，询问他们目前楼市的真实情况和购房者的心理状态。

我简单总结了下，这两个月有如下几点：

1 整体还是处在观望的心态，成交量保持平稳数据

2 不论新盘还是二手，郊区成交量都稳中下降，市区稳中稳中微涨

3 近郊大户型的改善房，断崖式下跌，客户极度理智，保持观望

下图是研究学院的一份数据，从数据上印证了笔者的几个观点。

成都二手和新盘成交数据

今天，笔者又去调查了一些数据，最后整理分析，得出了一个结论：

未来五年，主城区100平左右的刚需套三和三四环的纯改善洋房别墅，将会是最热门的两种房子！

02 得出结论的逻辑和判断基点

1 郊区的冷淡和主城区的渐热，反映出理智购房的回归

有这么一个说法：出了三环就不算成都！

17年主城区异常火爆，整体升高的价格，带动了郊区房价的增长。

当时是一种什么状态呢？

造成了一种全民抢房的火热状态！

很多刚需年轻人，望着日日变高的房价，着急了。想在成都站稳脚跟，主城区又承受不起，那么最少要去郊区立足。于是乎，凡是郊区交通方便，特别是通地铁的沿线，外溢了一大波成都的刚需。

这种大势，又带动了投资客的眼光，放在了郊区近地铁附近的楼盘，毕竟按照这个架势下去，肯定会有越来越多的刚需到时候，选择在这些地方购房嘛。

然而如今，这些地铁口附近的楼盘，价格也不再便宜。今年疫情又让大部分刚需小老百姓深受影响，所以郊区成交势必陷入困境。

疫情抑制了刚需，投资者也开始偏向保值性，那自然而然首要目标还是主城区。毕竟，无论是医疗，还是教育，抑或是就业机会，自然主城区自带天然优势。

猜猜是哪个盘？

这里面又有两个细化：

1）涉及保值性优良的学区房，自然受追捧。这也就是青羊和锦江火热的原因所在了。

2）天府新区牵扯的就业机会和发展前景，无疑是目前被炒得最高的，所以天府新区房子的受追捧也就理所当然了。

这些，就是为什么郊区冷淡，主城区渐热的原因所在。

2 近郊大户型改善断崖式下跌，会积累一大部分改善需求的客户

关于这点，其实原因如下：

1 相对来说，目前成都的三四环，除了南门，其余地方各方面都还有待改善。

2 成熟区域的三四环，目前价格其实已经不低。

3 在售新盘当中，这些区域很少，所以选择余地少；而这两年这些区域拿地又比较多，未来可期。

4 目前选择少，未来又可期，主城区价格高，郊区看不起，所以大部分观望，会累计这种客户。

另外，这里还有个很实际的例子，来支撑笔者的判断。

哪个例子喃？

十陵板块！

十陵板块，位于东三环往外一点的位置，目前来看就是老破小的脏乱差地段。

我晓得大家都看不起，确实目前十陵的二手房整体价格，也是算同地段偏低的。

十陵板块二手房均价

不过十陵的地段，承里启外还背靠青龙湖，大家都不会质疑的。然而各位去看哈十陵的新盘价位，绝对会大吃一惊的！基本都没有2万以下的单价了！全部都是改善盘！

这种明显比周边二手房高出如此多价格的房子，开发商竟然敢建？还不是一个两个开发商，中海、中粮、龙湖、华润等等，哪个的单价低于两万？

哈哈，很多人看不懂开发商这波操作，也无法接受这个价格吧？

笔者可以告诉你们，五年后，那里必定是改善客户的首选之地！

至于原因所在，主要的就是笔者上面说的，买房子这个东西，从来都不是看现在，而是推迟至少五年后去看。

风物长宜放眼量

03 未来五年，笔者判断的两个趋势

按照成都目前的发展速度，未来几年绝对可以期待。

笔者曾经有篇文章，详细系统的从逻辑和数据阐述过成都未来五年房子的均价，感兴趣的朋友可以去阅读：《不管你信不信，五年后的成都均价，主城区破三万，全成都破两万》

到了那个时候，成都的门槛已经正式成型了。主城区那种100左右的刚需小套三，会因为价格的因素，成为小改善型的首选；郊区那种100内的刚需小套三，会成为刚需客的首选。

其实目前这个端倪已经显现了，不知道各位是否有这种感觉，新房面积越修越大？

新开盘当中，主城区能找出小套二小套三户型，屈指可数了；郊区中普遍都是以100平左右的套三为主力户型！

笔者告诉你们，这不是感觉，而是事实！

抱歉，事实如此！

至于三四环的别墅，未来变得抢手，同样也是因为两个原因所致：

1 未来五年三四环配套成熟，位置又是处于内接城区外接郊区的地段，又可以享受城里的配套，又可以享受郊区的风景环境，必定大受追捧。

2 未来五年，主城区想要品质好的大改善楼盘，单价已经不是中地产阶级能够承受的。与其这样，为什么不考虑三四环的洋房别墅？

好了，言尽于此，笔者情至意尽了，献给诸君，听与不听就是你们的事了。

成都楼市观察员，一个三观比五官还正的良知观察员。所有所思所写，都是来源最真实的一线资料。

关于房屋基本知识了解，参考阅读：

《一篇破百万阅读的问答，我整理成文，写给大家的房产百科》

《楼层选择有技巧，高层购房需注意》

《格局、朝向、户型等因素如何参考？购房才不会遗憾》

《避开这些误区，选择改善型住房，你会事半功倍》

关于楼市分析判断，参考阅读：

《你信，或者不信，楼市房价的真相，预示着成都的门槛正在成型》

《真实的成都楼市状况：剃头匠的担子，一头火热，一头冰凉》

《看完这个寓言小故事，你就彻底明白今年的房价走势了》

《楼市风云：你所认为的真相，不过是炮制出来的表象而已》

《观察员手把手教你分析：2020年的成都楼市状况》

关于投资逻辑技巧和区域，参考阅读：

《呕心沥血，为大家整理出来的：成都四大价值洼地》

《投资房产，弄懂这些，你将少走八成弯路》

《在购房过程中，应如何把控政策规划？》

感谢铁粉的点赞和转发！