5月13日，佛山发布13条楼市新政措施，其中提到“新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。无独有偶，5月13日，惠州自然资源局印发《市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》提到“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积”、“面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积”。

点评如下：

1、佛山和惠州计容面积和公摊新，本质上是通过增加套内面积，实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。最典型的就是，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上，这样建筑面积90平米的房子可以做到三房，而原来只能做到两房，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善型需求的效果。

2、同时也是为了提振开发商拿地的积极性。一方面，得房率提升的项目，比其他项目具有更强的竞争力，单价较低、去化也快，自然会提振开发商拿地的积极性。另一方面，公摊的调整也是如此。此次惠州新政提出辅助用房不计入容积率建筑面积，不纳入公摊面积，事实上是由政府或开发商来承担，惠州调整的内容属于市政配套的，应该由政府来承担，这也提高了业主的得房率。

3、不管是佛山还是惠州，以及其他城市对于土地出让的新政，都是为了观察4.30政治局会议提出的“优化增量”，还包括灵活调整车位配比，不再一刀切；存量商办地块可以调整规划用途，水电费可以按民用来收取等等。目的也是为了提高增量供应的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。

4、佛山计容新政与广州2023年的《广州市建筑工程容积率计算办法》有类似。参考广州的经验来看，政策利好开发商新拿地块和购买该项目的消费者，但对之前已经入市但未开发或销售的项目的项目（没有容积率或公摊优势），形成较为明显的竞争优势，导致后者在去化时面临巨大的压力，特别是距离相近的项目。

5、本质上，计容面积和公摊新政并不是产品的创新，而是调整规划指标以满足提高购房者的福利水平。近年来，凡是偷面积的项目，都有不错的销售业绩，很多房企最大的竞争力就是偷面积。但这是违规行为，现在将其规则化。如果所有土地、开发商都这么做，也就会被市场认为是理所当然。

6、未来，笔者认为，除了空间拓展，更需要在建材、交付品质、市政配套（水电管气路）、公共配套（教育医疗等）上面下功夫，让公共服务和设施满足百姓的需求，让营销宣传和交付的做到一一对应（而不是货不对板，交付了很快出现漏水、掉皮等问题），才能真正打造出好房子，满足消费者的效用，提高产品和企业的竞争力。