1、截至目前，从披露是数据看，各个城市“以旧换新”意向登记、有效登记、完成新房意向认购数量还是比较满意的。这说明，二手房以旧换新的潜力比较大，改善型需求潜力比较大。这与存量房源近期价格下跌幅度更大有关，让业主认识到，必须要进行房屋的置换，以追求更好居住环境的同时，实现资产保值增值。

2、不过，“以旧换新”最关键的一环是，旧房能否卖出去。旧房卖不出去，一切都免谈。从近期各地数据看，参与活动的二手房，卖出去的不多，无法实现新房从认购到签约、按揭等环节。也就是说，能否完成以旧换新，还有不缺地。主要原因是一方面是二手房本身交易周期比较长；另一方面是进入5月份以后，二手房交易反弹力度有所减弱。另外，各地在推进以旧换新时，在税费减免、国企收购、带押过户等切切实实的利好方面，落地的效果并不高，对卖旧的推动力度尚待提高。

3、旧房能否卖出去，最关键，背后是刚需的接盘意愿，或者说刚需上车的积极性。从潜力上看，刚需规模庞大，比如2.7亿新市民、外来人口，以及新就业大学生等，但当前就业、收入预期不稳，导致刚需接盘能力下降。尽管房价有所下跌，但这是相对其金融属性的，若参考一般商品属性、民生属性，还是太贵了。另外，刚需普遍存在房价下跌的预期，这些导致刚需入市的积极性受挫。

4、因此，以旧换新，本质上还是小打小闹，可以成为一个渠道，其最大效果，却决于地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，比如降低税费、按揭费、降低利率，推进带押过户等。二手房业主是否愿意降价、开发商是否愿意把好房子拿出来，并让利销售。

5、国企收购，也是小打小闹。一方面，国企债务和资金局限，不可能做大规模。另一方面，收购是按照评估价，尽管可能低于市场价一定比例，但收购回来后再去出租或出售（配售型保障房），肯定是亏的，或者说资金无法平衡。如果资金无法平衡，不盈利甚至亏损，这个事情就无法做大，无法持续。

6、政治局会议提出，盘活存量和优化增量，最后可能会是国家层面创设新的货币政策工具，比如新一轮PSL或专项贷款、组建住房银行，前者投放给地方国企、央企收购，后者给新市民购置保障房做按揭，自上而下建立循环机制，不计短期亏损和不平衡，而是算长远帐、算大账。