杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。

公告显示，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。

点评如下：

1、标志性意义

这是自南京提出可以收储存量作为保障房后，第一个正式出台文件，明确保障房可以通过收储存量的城市，也是贯彻4.30政治局会议提出的，统筹谋划存量消化和增量优化政策在地方的落地。这也意味着，未来不管是公租房、保租房、拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。

2、公租房只是一个渠道

道理也很简单。住房保障、拆迁安置的房源筹集任务年年都有、各个区都有。过去很强调增量建设，特别是房地产下行，为了提高实物工作量，增量建设是重点考虑。但现在，既然有存量现成的房源，收储能缩短筹建周期，还能消化存量在售，就成为主要选择。当然，公租房兜底保障，针对户籍低保低收入，筹建规模不可能大，此次临安只有1万平米，大约100多套。不过，多个存量盘活渠道聚集一起，包括以旧换新、配售房筹集、拆迁安置筹集等，合起来的规模不会太小。

3、主要考虑稳定行业和市场

此次，从以旧换新开始，到保障房开始从存量盘活，节奏非常快、过渡也快。主要的背景就是近期房地产下行超出预期，特别是房价快速下跌，预期迅速转弱，供给持续收缩，这导致了恶性循环，价格体系已经崩塌，行业和市场失速式下行，市场已经失灵，财政坍塌。如此一来，不管是推进保障房还是城中村改造等新模式，都不可能，因为市场预期价格还会下行，持有的物业价值会持续贬值，没有主体愿意参与新模式。所以，当务之急是活跃交易，有可持续的交易对手，并通过量的稳定来稳定市场预期和情绪。

4、不管是以旧换新，还是收储公租房，都是小打小闹，因为一方面市场情绪比较弱，刚需支付能力也弱，二手房交易周期长，政府财政实力、国企债务压力以及审计的考核等，都不足以把规模做大。同时，市场上的资产包、挂牌在售的二手房、新房库存都比较大，关键还在于，有大体量的资金能进来，按照评估价大量收购物业，从而把市场价格稳定住，不要再大幅度下跌。

5、预计，接下来越来越多的城市会推进存量收储用作保障房、拆迁安置房等。如果是国企收购，按现在的评估价收储了，如果未来价格下跌了，现在的收储就是不划算的。因为，现在对于价格下跌的预期还是很浓重的。进一步讲，在投资行为要经受审计的话，预计会制约国企收购的积极性。

6、存量盘活是很有必要的，但怎么盘活、谁来盘活、怎么定价、资金从哪来、收购后的用途，收购谁的（国企的、民企的），是否担心道德风险、廉政风险（帮助企业解困）等等，都需要进一步明确。比如，此次临安明确以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，周围可比项目怎么定，没有可比项目，选什么标准等，都要进一步明确。另外，公租房是政府划拨地块建设，这是成本最低的，收储可能要超过这个成本，是否会有事后审计的问题等。