2024年5月17日，国家统计局发布2024年4月份70城房价指数。

1、70城新房指数环比创近年来最大环比跌幅

4月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%，连续11个月下跌，且创下近期最大环比跌幅，跌幅比3月份翻了一倍，扩大0.3个百分点。主要原因在于，4月份百强房企和百城新房销售同比均创下近年来最大跌幅，其中百强房企4月业绩环比下降12.9%、同比降低44.9%；百城环比下降17%，同比下降43%。

新房价格跌幅加大，一方面是3月份阶段性小阳春需求释放后，4月份季节性转淡；另一方面是近期市场需求以刚需为主，主要转向“中低价位、中小户型”的二手房。4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城二手房成交面积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房和二手房成为竞争关系，且陷入降价循环。

2、70城二手房价格指数环比跌幅创新高

4月份，70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.9%，连续12个月环比下跌，跌幅与3月份相比.大幅扩大了0.5个百分点。而且，抛开2023年一季度的小幅反弹，从2021年3季度开始到现在，70城二手房价格连续下跌了近30个月。主要原因在于，二手房挂牌量明显攀升，套现挂牌占较大比例，市场预期悲观导致降价式套现，反过来导致更多的挂牌业主跟进。因此，二手房跌价明显大于新房。

3、一线城市新房和二手房均领跌，下跌城市数创近年来新高

4月份，一线城市新房环比下跌0.7%，跌幅大于百城，领跌70城，为近年来最大跌幅，二三线城市环比分别下跌0.5%和0.6%。4月份新房下跌城市数达到64个，也创下阶段性新高，上一次出现这么大的下跌城市数还是2015年。

二手房方面，4月份一线城市环比下跌1.1%，连续7个月领跌一二三线城市。二三线城市环比分别下跌0.9%和0.9%，也创下近年来最大跌幅。

值得注意的是，之前一线城市二手房领跌70城，领跌一二三线，但到了4月份，一线城市新房也开始领跌。一线城市之所以领跌，一方面与一线城市二手房价跌幅较大，对新房形成竞争关系，新房销售不得不跟进。另一方面，近年来开发商回归一线城市拿地，导致供地量增加，同质化竞争明显。比如，根据克而瑞统计，4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

4、形势分析和未来走势预测

进入4月份以后，市场供需两端都开始下行。一方面，三月份小阳春不及预期，刚需在3月份入市未带动4月份刚需和改善良性循环的局面。只是不得不买房的少量刚需（结婚、就业、入学）阶段性释放。导致4月份以后，需求开始迅速下行，新房和二手房不得不降价出货，导致二者之间降价循环。另一方面，尽管去年以来二手房交易回升，但赶不上挂牌量增长，各地二手房挂牌量都在创新高，热点城市前期供地大，加上二手房对新房替代明显，新房销售“缩量”更明显，新房市场情绪更弱。表现在新房跌价幅度开始接近二手房。

近期，尽管各地推进以旧换新，但由于市场情绪弱，二手房交易周期长，加上降价预期明显，等待观望的情绪更重，反过来导致开发商资金链更加紧张，二手房业主越来越焦虑，于是总有人撑不住，启动新一轮降价。目前，市场尽管存在供大于求，但心理预期、焦虑预期占主导，已经导致市场失灵，迫切需要政府积极介入，尽快注入信用，将交易活跃起来，大小焦虑预期，这是稳定市场的第一步，也是关键一步。