7月11日，二娃写了一篇金融城红盘骏景花园的二手房测评，没想到反响相当不错，光评论就快破100了！

所以我决定，今天再来和大家聊一聊老黄埔红盘——黄埔花园。

◆ 黄埔花园北门实景图

为什么要聊它呢？

第一、这个楼盘在老黄埔二手房市场中，关注度很高，成交量也很大。

第二、这个楼盘的位置，在老黄埔来说，目前算是最好的，综合条件没得说。要脸蛋有脸蛋，要屁股有屁股。

第三、这个楼盘高峰期，最高成交过6.2万/㎡的单价，但现在基本回落到了4.4-5.1万/㎡，我很想知道原因是什么。

◆2021年成交的最高价

当然了，写这篇文章，最重要的，是想给那些打算在老黄埔买二手房，并对黄埔花园感兴趣的朋友，一些选房参考。

废话不多说，咱们直接上菜吧！

地段、交通、配套，老黄埔没对手

但凡了解过老黄埔，或看过黄埔花园的人，应该都能感受到这个小区的综合素质有多好。

地段上：它紧靠鱼珠和金融城，能第一时间吸收金融城发展带来的外溢需求和价值利好。

举个例子，随着金融城快速发展，板块房价也会越来越高。目前，金融城板块的一手房，动不动就要10-20万/㎡，而且供应还特别稀少，很多人想买，一来买不起；二来买不到。

◆ 黄埔花园与金融城的位置关系

那这时候，很多外溢的购房需求便会直接来到老黄埔。因为，老黄埔距离金融城足够近啊！这就是最大利好。

交通上：它门口几百米处就是地铁13号线和7号线二期的交汇站-裕丰围站。

今年年底开始（7号线二期年底开通），业主不论是去珠江新城、大学城，还是万博，都非常方便。

配套上：黄埔花园所在的位置，就是老黄埔最热闹的区域，板块唯一的商业综合体-惠润广场，就在小区家门口 。

此外，小区楼下还有无数的底商。买菜、逛街、遛娃，都不是问题。

值得一提的是，黄埔花园还因为靠近码头，所以，部分楼栋高层能看到一线珠江。

而以上的诸多优势，也让这个小区，经常登上板块人气第一的榜单。

学位是一大亮点，小区环境也不错

黄埔花园除了地段、交通、配套好以外，它其实还有一个家长最看好的核心卖点——学位。

根据2023年黄埔公办小学招生地段来看，黄埔花园对口的学校乃是怡园小学（东校区）。

要知道，怡园小学在老黄埔板块，口碑是很好的，一直被称为老黄埔最好的小学。

所以，很多有孩子的家庭买黄埔花园都是冲着学位来的。

另外，在我走进黄埔花园小区后，还能感受到他们的绿化做得很不错。小区内很多大树，即便39℃的高温，在小区里面也能找到躲阴、乘凉的地方。

◆ 小区园林实景图

此外，小区内还有一个中心湖，以及会所游泳中心。反正住在这里面是挺舒服的。

◆ 小区中心湖

◆ 会所及游泳馆

楼龄最旧已20年，价格已回调约1万/㎡

说完地段、配套、学位后，我们再来聊聊产品和价格。

据了解，黄埔花园整个项目分4期开发，合计3279户业主，楼龄最早的为2003年-2004年，楼龄最新的为2013-2014年。

也就是说，截止目前，该小区最早开发的楼栋已经有20年了，最新的楼栋也有约10年了。

具体楼栋分部和楼龄情况，可见下图：

下面我给大家说一下，各个组团的区别和优缺点，方便你们买房时做选择。

B栋（楼龄2003年）：这是黄埔花园最早的一期，楼龄最旧，户型比较过时，外立面不好看，没有地下车库。但胜在单价最便宜，且靠近惠润广场。

D栋 （楼龄2004年）：这是分开的一个组团，楼龄也比较旧，孤零零的一排楼，没有其他组团环境好。不过，胜在距离地铁站（裕丰围）最近。

C栋（楼龄2005年）：

靠小区里面，除了C1 栋靠马路外，其他楼栋

相对安静不会吵。但这个组团旁边，埋了一个雷，等会讲小区缺点时我再讲。

A栋（楼龄2010年）：和B栋一样，比较靠近惠润广场（A5和A6栋），生活更加便利，也靠近小区主出入口（北门）。缺点是，A0-A4靠黄埔东路，所以北向房源会很吵。

EFG栋（楼龄2012年-2014年）：算是小区最新的组团，楼龄新，外立面好看很多，楼层也更高，户型也会更方正，梯户比是3梯6户，而不是2梯6户。

不信，我们来对比一下早期开发的组团，和G栋外立面的差别。

◆ 这是B栋的外立面（2003年）

◆ 这是G栋的外立面（2013年）

至于价格嘛，目前，整体小区成交价在4.4-5.1万/㎡。北向成交价基本保持在4.4-4.8万/㎡之间，尤其是2房，卖不起价，3房会贵一些。

而南向呢，基本要去到5万/㎡左右。另外，南向2房没有3房高，3房挂牌量少，业主惜售，价格基本能保持5万+

二娃专门去数了一下，2023年至今，黄埔花园在贝壳上总共只成交了10套房源，最低的3.9万/㎡，最高的5.1万/㎡。

对比2021年高峰期，差不多已经回调了8000-10000元/㎡。

毕竟，2021年黄埔花园的成交价，基本都在5万以上，6万+的房源也成交了2套！

◆ 2021年成交价截图

当然了，具体价格卖多少，还是得看业主的心态。

总结来说就是：黄埔花园的房子，北向便宜，南向贵；两房便宜，三房贵。

黄埔花园，也有不少缺点和雷点

优点讲完了，下面我也来讲讲缺点和需要排雷的地方：

1）在我看来，黄埔花园早期开发的房子，其实楼龄也很旧了，目前这个价格，我是觉得略高的。要买的话，我觉得EFG会更值得入手。

◆ G栋外立面

2）很多人都知道黄埔花园对口的学校是怡园小学，然后怡园小学教学质量很好。却不知道，怡园小学包括（东校区、北校区、西校区）三个校区。

其中，最好的是西校区（本部），黄埔花园对口的东校区居中，最差的是北校区。

但需要提醒大家的是：买了黄埔花园，也不能100%保证你能读到怡园小学东校区，因为学生多了，需要摇号。

另外，黄埔花园对口的小学是不错，但中学还不好说，之前的话是需要电脑随机派位就读广州市第八十六中学、广州石化中学、广州市第一二三中学、广大附中、黄埔港湾中学其中一所。

不过，我听说小区南边的私立中学（中大附属外国语中学）走了，现在这个学校要改成公立，有可能是86中南校区。然后，黄埔花园的业主在争取直升。 如果成了，那就是个利好。

◆ 就是这个学校

3）物业一般，哪哪儿都是电动车。

比如，我去看房的时候，就跟着进去的业主混进去了，又不需要刷卡什么的，物业也不会问我。

还有就是在看房的过程中，小区哪哪儿都是电动车，楼栋大堂放满了。我觉得天气这么热，这样放还是存在危险的。

◆ 小区里面的电动车

4）买房的话，建议避开C栋和D栋。

因为，C栋和D栋之间，一直有一条市政路规划，但一直还没建。

前段时间，黄埔花园业主wq就是因为传出要建设这条市政路，业主不同意。

所以，二娃不敢保证你买了后，这里会不会多出一条马路。如果你介意，那就别买，不介意就可以买。

但不得不说，如果这里多了一条马路的话，D栋和C栋的价值必然要打一个折扣，估计房价要跌个几千一平米吧。

◆ 规划的市政路位置

黄埔花园，还能重回6万/㎡吗？

看到这里，可能有人就要问了：黄埔花园位置这么好，为啥房价回调了这么多？

其实，在二娃看来，不外乎三个原因：

第一、大环境因素。毕竟21年黄埔涨得太猛了，后面呢市场降温，黄埔几乎90%的楼盘价格都降了。黄埔花园并非个例。

第二、自身因素。楼龄旧了，这两年学位开始紧张，市政路规划都出现了wq现象，多少会影响价值的。

第三、二手房挂牌量太大，竞争激烈，业主很难卖得起价格。

那么，你们觉得黄埔花园，还能重回6万/㎡的水平吗？欢迎留言评论。

另外，大家想了解老黄埔的一手房情况和二手房，都可以问二娃，我对这里很熟的！