近日，广东省肇庆市的一则通知将“公摊面积”再次推上热搜。据通知显示，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
“该政策意思是希望按套内面积计价宣传和销售，本身房屋的总价是不变的。这样做也是希望让购房者更明白实际居住面积的单价情况。” 易居研究院研究总监严跃进认为。
也有不少业内人士表示，此政策的出台，是对百姓需求的一次积极回应。
现实中，有关取消公摊面积的呼吁由来已久。
“我花了100平的钱买了三房，最后住上的是不到80平的小三房。”某位刚刚置业的购房者既兴奋又惆怅，“差不多有30万都花在了看不见的公摊上”，但没办法，目前他看上的几个新盘得房率都在75%左右。
一般情况下，商品房的得房率在70%-80%，这意味着，购房者买下一套100平方米的房产，套内面积只有大约70-80平方米，但剩下20-30平方米的公摊面积却也需要购房者花费数十万来买单。
“其实公摊面积需要购房者花钱我们也能理解，毕竟我们也需要电梯、楼梯、过道等公共设施，只是这一块一直不够透明，购房者不知道公摊究竟包含什么，又到底是怎么算出来的，却要为它花费动辄几十万，实在有点不甘心。”购房者陈雪（化名）向记者表示。
公摊面积到底是怎么算出来的？
所谓公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的，具体包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等。
此外，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半也被计算入公摊面积之中。
一位有着多年测绘经验的房地产工程师赵帅向记者介绍了计算公摊面积的过程：先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。
据赵帅透露，“如果是预售房屋，一般来说，公摊面积需要进行‘预测’和‘实测’两次测算”，预测是在房屋建成之前，测绘单位根据开发企业提供的建筑图纸进行测算出来的面积，此面积可用于房屋预售，即购房合同的面积。而实测则是等房屋建成之后，测绘单位进行的实地测算，这个面积是真正的房产面积，房产证上的数据就是这个面积。
那么，为什么不同小区的得房率和公摊面积会出现不同？甚至同小区的不同房源之间也会出现巨大差异？
“得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系。” 赵帅向记者透露，楼层越高，公摊面积也会越大，这是由于高层住宅承重墙要承担的压力更大，所以大多数高层住宅的墙体也会比多层或小高层的墙体厚，而墙体厚度也与公摊面积有关。
此外，设计师的设计思路、房型大小、户型拼接的区别都会造成公摊面积的差别。
按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算，一般7层以下的公摊大概在7-12%，7到15层的小高层公摊大概12-20%，16层及以上的高层公摊在20-30%。别墅合院一般在8%以下，公寓大概为30-45%。（无固定数据规范，只是约数）
郑州市场上情况也基本如此，高层、小高层公摊在20%及以上，洋房在10%左右，叠拼、合院、别墅在8%以内。
而同小区之间的房源，因为电梯、楼梯、楼道以及每个楼层之间的户型配置不同，出现不同的公摊面积及得房率也很正常。
举例来说，一个小区的几栋楼中都设计有一个3室2厅2卫套内面积为110平方米的A户型，即使楼栋之间的层数一样，每层户数一样，楼梯、电梯、楼道等公用面积的设计也一样，但A户型的公摊面积仍然会不同。
原因是受到楼层之间户型配置的影响。如果1号楼中A户型的邻居是更大的B户型（130平方米），2号楼中A户型的邻居是C户型（80平方米），按照比例分摊公摊面积，B户型分走的更多，1号楼中的A户型自然会占据更小的公摊面积，得房率更大，同理，2号楼中的A户型就需要占据较大的公摊面积，得房率更小。
取消公摊面积制度在当下具备可行性吗？
据悉，“公摊”模式最早源于1950年代的香港，由于当年处于房地产业起步阶段，房产均为整栋出售，价格高昂。
为了方便售卖，李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法，将公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。
但近些年，随着大众逐渐关注到公摊面积制度下高公摊、低得房率的问题，取消公摊面积的呼声越来越高。
而不少城市已经开始尝试取消公摊面积。除了广东肇庆出台了取消公摊面积的政策外，早在2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据；2023年安徽省合肥市在全市房地产工作的专题会议上明确指出，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
此类政策让不少市民拍手称赞，但也有部分市民担心，取消公摊面积之后房价会不会上涨？配套公共设施的品质如何保障？
易居研究院研究总监严跃进认为，现在条件下，即便取消了“公摊面积”，羊毛还是出在羊身上，开发商也会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。
若想要真正利民，关键在于开发商要把标准、明细公开，比如在购房合同上明确清楚，让购房者感受到货真价实、心里踏实。“但是这里面确实涉及到很多方面的利益，而且，‘公摊面积’不算进去，那总要有人来承担这部分的费用，需要多方面的从长计议。”
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱则表示，国内一直呼声取消公摊主要原因在于购房者对于公摊划分并不规范不透明，造成了花了钱没有享受到的错觉。取消公摊计价方式，按照套内面积计价使得房屋价格更加透明，购房者更容易被接受。但是，公摊多少一定程度上代表了小区的高档程度，公摊也在居民生活中起到不可或缺的作用。“如果取消公摊计价，容易造成市场降低房价的误解，就是大家普遍认为不需要为公摊付费了，和政策的初衷偏离，政策的初衷仅仅是更改房屋的计价方式，这样的话不利于维护房价和房地产市场的稳定。”
与此同时， 北京金诉律师事务所主任、联合创始人王玉臣律师则提醒大家，在公摊面积依然存在的当下，如果购房者收房发现自家房产的公摊面积与销售此前允诺的相差甚远，是否可以以此为由拒绝收房或索要赔偿要视情况而定。
首先，购房人需要核实购房合同中关于公摊面积的具体条款，以及销售时的宣传资料或允诺是否有明确的证据。
其次，第一时间取证。一方面，针对公摊面积问题，购房人需要积极收集相关证据，包括但不限于购房合同、销售宣传资料、房屋测量报告等，以备后续维权使用。
第三，如果发现开发商销售时允诺的公摊和实际严重不符，可能构成虚假宣传，可以视情况向相关主管部门提起相关的违法查处。
第四，如果相关行政部门认定了关于公摊面积存在虚假宣传，同时这个问题也影响到了购房人的合法权益，可以在行政部门认定的基础上，视情况提起相关民事诉讼。
第五，可以在上述工作的基础上，与开发商进行沟通谈判。
