“1楼带院二手房，仅38万！挂牌当天就成交了。”近日，一套位于中原区某老旧小区内二手房吸引了不少人的关注。

据某中介门店的工作人员介绍，这套二手房建成已有30余年，室内面积在60平方米左右，算是名副其实的“老破小”。不过，虽然外观稍显陈旧，但地理位置优越，交通便利，而且还带有独立院子，价格便宜且五证齐全，挂牌当日就吸引了大批购房者，当日就完成了成交。

提起“老破小”这三个字，人们很自然的就会想到建筑年代久远，没有电梯，建筑安全性、居住舒适度欠缺，“没人买”等标签。

但如今，随着二手房市场的回暖，一部分“老破小”也重回购房者的视野，成为抢手的“香饽饽”。那么，究竟什么样的“老破小”才更好卖？

带有电梯的楼龄较新的“老”小区

此前，曾有自媒体统计了一份2018——2023年郑州主城区二手房成交TOP10排行榜。

记者发现，有几个小区多年来频繁上榜。比如正弘数码公寓、远大理想城、橡树玫瑰城、正商东方港湾、万科城紫兰苑、亚星盛世家园、美景天城等等。

其中，管城区的美景天城算是里面比较老的小区。据百度百科资料显示，该小区建成于2004年，房屋总数3390户，距离5号线航海广场站1公里左右，对面是正在改造的世纪欢乐园，小区总共楼栋较多，环境品质一般。

据安居客显示，该小区10月份挂牌价11372元/平，在售房源144套，在租房源83套。

记者发现，该小区虽然已经建成20年，但不少楼栋都带有电梯，加上临近电梯、商业配套齐全，所以关注的购房者还是比较多的。

“家里有孩子也有老人，买房的时候我们就特别看重地铁（这个配置），哪怕贵一点也没事。”意向购房者张女士告诉记者，除了那些建设之初就配套了电梯的小区，一些经过改造加装了电梯的房源也在她的考虑范畴之中。

（某加装了电梯的老小区）

拥有顶级双学区房的老小区

许多郑州人都知道，郑州的几大顶级学校主要集中在金水区和中原区，而因为学校的火爆，学校周边的学区房、学位房也跟着水涨船高。

比如河南省省实验中学家属院，就是“文化路一小+省实验中学”的双学区房。别看小区平平无奇，甚至还有点老旧，但销售均价基本都在3万以上。

此前成交的一套85.16㎡的房源，成交总价为288万，单价接近3.4万。

还有河南博物院家属院，也是“文化路一小+省实验中学”双学区的配置。

整体均价3.2万，此前成交的一套96.98㎡的房源，成交总价为310万，单价在3.2万左右。

“这两所学校基本覆盖了周边30多个小区。”据中介透露，被覆盖的小区中不乏70、80年代的“超级老破小”，但售价基本都在21000元/㎡起，最高可以达到30000元/㎡。

“你别看我们这小区小院遍地停车，经常找不到车位，暖气管天然气管还外露，但是不妨碍它好卖。”一位自称周边某小区业主的周大爷笑眯眯地告诉记者。

而按照周边中介的说法，基本上这些小区每月都能成交好几套，“只要业主的价格不是报的太夸张，基本上20天都能把房子卖出去”。

总价较低、周边配套成熟的小户型房源

此前，有自媒体根据克而瑞数据，整理了上半年各区域小户型成交最好的小区，记者发现，它们有个共同的特点就是“销售均价基本都不过万”。

部分区域的成交前几名项目

比如金水区的老小区香桔市，靠近省中医药，小户型成交量一直很不错。贝壳找房上有一套40㎡左右的房源，售价为26万元，目前已经有51人关注，算是比较抢手的房源。

而管城区的橡树玫瑰城也是一个标准老小区，小区环境一般，但不耽误它好卖。“小户型只要价格合理，成交周期都不会太长，快的可能十几二十天就卖出去了。”该小区附近的一位中介工作人员告诉记者。

值得注意的是，新政之下，购房门槛降低，许多周边配套齐全、户型小、月供与租房差不多、民水民电的房源成为了年轻人的新宠。

“毕业以后打算就在郑州扎根了，先买套房安家落户吧。”95后购房者江先生表示，对于此类购房者来说，核心地段、小户型更有吸引力。

记者算了一笔账，以30万一套房源计算的话，15%的首付仅需要支付4.5万元，月供仅为千元出头，对于刚毕业的年轻人来说压力较小。

“这些年轻一族的看房目标主要以小户型为主。”一位资深二手房中介告诉记者，“小户型一般两到三个月就能实现转化，大户型反而更慢一些。当小户型在二手房市场流动起来后，有置换需求的大户型购房者获得了现金流，可以进一步置换大户型。”

小区的公共空间比较优秀

同样是老破小，有些小区的道路年久失修无人打理，而且可能还会在小区路面看到“黄金”；而有些小区的路面则整洁干净，居住环境舒适。

（郑州某老小区实拍图）

两者对比之下，你会选择哪个小区？

事实上，对于想要购买老小区的购房者来说，小区环境可以不那么优质，但是一定不要成为小区拖后腿的短板。

比如说，一个环境凋敝，破旧的小区环境，会劝退很多第一次买房的年轻人。而一个环境有一些绿色植被的小区，会更整个社区加分非常多。

当然，还有小区的立面非常重要，比如郑州的某个老小区外立面经过翻修后是这样的：

红色的外立面让整个小区的色调不鲜艳、明快了不少。

而翻修之前的外立面是这样的：

视觉上看起来是不是就好了很多？

此外，楼栋内的公共区域也是要格外注意的，有的公共区域，即便是白天都漆黑一片，这种楼栋也是要避坑的。

而有的公共区域干净整洁，敞亮，给人的整体感官是非常好的，购房者也会更加青睐。

记者总结了一下，总体来看，拥有这些特征的“老破小”更好卖。

首先，小区位居优质地段。无论是金水区的香桔市还是管城区的美景天城，均位于区域内的核心地段，周边配套齐全。现在的买房人都是为了自住而买房，拥有便利的生活，是他们的选房硬指标。

其次，价格要具有绝对的优势。不一定是全小区的最低价，但一定占据最高性价比。

再者，在相仿价格序列中得有核心竞争力，比如学区、物业、小区配套、甚至较高的租售比等等。这些“锦上添花”的卖点，会给买房人带来安全感，也是他们最终果断出手的原因所在。