“近段时间，二手房市场的热度较高，挂牌量显著提升。”近日，郑州一位二手房经纪人告诉大河报·豫视频记者，现在二手房挂牌量上升也与当年7090调控政策有关，很多90平方米以下的房子已经不能满足全家居住需求，需要“卖旧买新”置换更大的房子。

记者观察发现，3月1日，贝壳找房网站二手房挂牌量为12.4万套。3月20日，挂牌量为12.8万套。20天时间挂牌量上涨4000多套，平均每天上架200多套房源……

有业内人士表示，郑州二手房挂牌量提升明显，这是存量房市场扩容的必然结果，也是在政策刺激下换房需求加速释放的体现。

郑州挂牌量提升明显，业主心态“能卖就卖”

“前年这个时候（二手房挂牌量）还是八九万套，现在已经有12万多套了。”中介陈鹏的说法，也在第三方中介平台得到验证。记者统计诸葛找房数据后发现，截至目前，郑州共有约12.6万套二手房处于在售状态。

“这还仅是外网挂出来的房源，内网上还有一些因为各种原因没挂出来的，估摸着也有个三、四万套。”知情人士透露。目前，在贝壳找房app上，郑州市当前的二手房源挂牌量为13万套左右。据此前数据，2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。不到两年的时候间，郑州市二手房挂牌量就增加了5万多套。

二手房挂牌量激增的同时， 交易市场的竞争也愈发激烈。

“我的房子已经挂了半年了，到现在只有两组意向客户去看过房，现在也没后续了。”房东小马无奈地表示，挂牌价格比2019年买入时的价格低了20万，真的不想再降价了。

在某社交平台上，有业主分享了自己的成功卖房案例，底下跟了几十条回复，大部分都类似于“接好运，3月成功卖房”。小马表示，这样的好运，自己也接了不少，“因为工作原因，我现在基本在开封这边，所以想着能卖就尽快卖掉吧，这半年实在是太折腾了。”

而各社交平台上还有很多二手房业主的卖房信息，“降价30万！房东甩卖自家房”“含泪出，精装修，拎包入住”，还有业主发“听说在小红书卖房很快哦”，或者贴上“卖房符”，写上“顺利卖房！”，就能引来一大批“感同身受”的业主。

（图源小红书）

能卖则卖，几乎是目前郑州大部分二手房业主的主流心态。

郑州二手房交易量提升明显，为何房子却越卖越多？

根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2023年郑州二手房交易首破10万套，创下了近十年来的新高。

而二手房的热度延续至今。据“郑房指数”显示，2024年1月，郑州全市二手房共成交8209套（间），成交面积88.99万平方米，成交均价9746元/平方米。2024年2月， 郑州全市二手房共成交4208套（间），成交面积45.09万平方米，成交均价9531元/平方米。

二手房市场回温明显，交易量提升明显。为什么郑州的二手房反而越卖越多呢？

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，二手房挂牌量的上升，一方面是因为限购限贷政策的松绑激发了一部分换房需求；另一方面，疫情期间换房客群需求积攒，疫情后批量挂出房屋，导致市场房源激增，从而降低了房屋流动性。

有业内人士透露，事实上，在去年“郑州楼市新政15条”落地后，郑州二手房市场挂牌量就有所增加，业主出货心态明显。而二手房交易量的提升，也反向给予了房东信心，加速将房源挂牌上架。

“目前房贷利率处于低点，正是换房的好时机。”从2023年下半年开始小王一家就以140万元的价格将现有住房挂牌出售，计划买一套更大的房子，“近期二手房行情还可以，周边不少有置换需求的业主都把手头的房源挂出来了，有些急售的业主还会降价出售。”

此外，记者发现，并非所有的挂牌房源都是有效供给，在这些房源里，不乏一些流动性较低的老旧存量房，也就是俗称的“老破小”或总价较低的刚需房。

中介内卷严重？“一个购房人多个中介抢”

在激烈的市场竞争下，中介也开始内卷起来。

“中介费按套收费，一套3000元，包成交！”

“中介佣金可谈，保证全网最低。”

对购房者而言，中介费是一笔不小的支出。以郑州而言，目前二手房屋买卖的中介费通常是成交价格的3%，即买家支付2%，卖家支付1%。以一套100万元的房产为例，买家需支付2万元中介费，卖家需承担1万元中介费。“但在实际操作中，通常会根据客户要求、标的价格等因素给予一定的折扣，遇到熟客或者是连环单，中介费的谈价空间则更大，有时候上下家一起收到的总中介费仅在1.6%～1.8%左右。” 郑州一老牌房地产经纪机构内部人士透露。

那么，按套收费，每套3000元的操作是如何进行的？“众所周知，现在郑州二手房是买方市场，卖方多、买方少，所以我们主要是针对买方降低中介费，成交之后买方收取3000元，卖方收取0.88个点的佣金，两边加起来大概也就1个点左右。”某自媒体平台的二手房中介告诉记者。

“房源多，买家少，中介自然而然就卷起来了。”一位知情人士表示，现在行业“内卷”特别严重，中介行业内部勾心斗角的，客户就那么多，一个意向客户可能有多个中介同时在跟。“比服务，比佣金，比谁更勤快。稍微哪差点意思，‘煮熟的鸭子随时都能飞’。”

专家支招：如何畅通“卖旧买新”换房链条？

“从全国来看，二手房难卖并非郑州个例，相反，郑州二手房成交表现总体属于中上水平。”中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，当前地产行业下行压力尚未缓解，居民整体置业动力不足，“买涨不买跌”心理加剧购房观望情绪，二手房存量压力叠加置业动力不足影响下，二手房难卖的“体感”预计仍将延续。

而在如何畅通“卖旧买新”换房链条方面，他提出了两条建议：一是建议业主合理确定出售房源的挂牌价格促进成交；二是建议政府组建质押式二手房交易平台，业主可提前获取部分质押房款用于购买新房，进而打通换房链条。

而诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱则透露，目前部分城市出台卖旧买新的利好政策，如鼓励换房业主可以先买后卖，如果在约定时间房屋仍未售出，换房业主不承担违约责任。如果采用先买后卖，中介公司也会多推换房业主的房源。该政策可以提高换房效率，不仅使得换房业主提前锁定自己心仪的房屋，同时有利于提升市场活跃度，促进房地产市场的平稳发展。