把楼市摁下去这么难吗？问题在哪里？

最近，各地纷纷对楼市进行深入调控，见苗头就行动，比如上海、深圳、成都、合肥等城市，但是，深圳的效果不太好，最近又有消息说，深圳再次出现了千人摇号的情况。究竟是什么原因呢？调控的力度还是太小了，还是市场需求太大了？限购难道限不住了？

据报道，1月29日，包括万丰海岸城在内的7个新盘同时上线，同时深圳开启了“填志愿式买房”的模式，即购房者只能选择其中一个楼盘。这个难度还是挺大的，不是瞎子摸象，也不是撞大运，你要有所准备，精准对标，希望才能大一点。

这轮选房条件可以说是相当苛刻，基本条件是要求“单身、无房、社保连缴93个月”，也就是说，要连续缴纳将近8年的社保，并且是连续，这个限制就相当于严苛了，但是，依然竞争激烈。一位购房者到银行打印流水，客户经理表示，近日打印流水的人太多，把机器都打坏了。

深圳住建局信息显示，万丰海岸城均价约为5.75万元/㎡，周边二手房均价区间为6.4万元/㎡-7.7万元/㎡。由于新房二手房之间的价格倒挂，加上地段优越、深圳外国语宝安学校加持，万丰海岸城成为深圳年度最热新盘之一也就不奇怪了。

与万丰海岸城同时公布结果的，还有万科光年四季、深铁懿府、香山道公馆等新盘。其中，万丰海岸城中签率约为34%，香山道公馆中签率高达94%。万丰海岸城的热销，与其地理位置和周边资源有很大关系，当然价格倒挂也是最主要的因素。深圳的问题，由于还要很多社保时间达到100多个月的人，还是无房户的情况，看来，还确实存在供不应求的情况，

同时，最近西安楼市，也是蠢蠢欲动。1月份，西安共有17个楼盘开放意向登记，并且产生了6个“千人摇”项目，成为西安摇号以来，单月最多“千人摇”月份。山水•香堤项目位于城南航天基地板块，是西安市1月份第一个开启意向登记的项目。

此次，该项目推出1栋住宅楼，共180套房源，均价10035元/平方米。共吸引7318组购房者登记意向，5125组购房者参与现场核验，最终5087组通过现场核验，5089人参与摇号，中签率约3.5%，成为中签率最低项目，相当于平均29人抢一套房。

业内人士介绍说，购房者火爆的购房热情，是与1月份新房供量紧张密切相关的。现在西安市面上基本没多少新房，许多项目都是开盘即清，卖得很快。购房者同时登记两三个项目的情况很普遍，一方面是近期开盘的项目性价比都不高，导致参与摇号的人多，中签率低。另一方面，也是1月份本来推的新项目就少，导致购房者扎堆抢房。

13个项目中，有6个项目开盘即售罄，成交均价在10000元/平方米至13000元/平方米之间，包含2个洋房和小高层项目，以及4个高层刚需产品。而其余7个项目，去化率均超过50%。

西安的这个情况，看来主要是改善型需求比较旺盛，与前两年相比，价格下降，品质提升，再次刺激人们的购房欲望，也在情理之中，

也有专家分析，部分大城市楼市旺盛的主要原因，还是一个金融问题，大城市的背景，是流动性充裕下民间资金的旺盛。在各行业里，房地产仍然是吸金大户，房地产贷款占同期各项贷款的增量仍达26.1%。

另一个就是人口因素，深圳、杭州、广州等都是人口净增量巨大的城市，2019年深圳常住人口新增41万，广州新增40万，杭州净增逾55万。新增人口的购房需求也给房地产市场造成很大压力，何况还有多年的存量需求，以及外来的投资需求。

去年上海净增4万多人，北京还出现了负增长，所以看来压力相对较小。有些措施的效果也就不一样了。所以，在这两个城市，虽然二手房价在下降，但是，还是出现了“价格倒挂”的情况，新房价格低于二手房，往往会给人一种，买房就能升值的印象。也成为某些人鼓吹房价上涨的理由。其实，这正是政府采取有效措施引导房价下降的一个直接手段。【本文由“马跃成”账号发布于2021年2月9日】