文 | 浮云
龙湖又要开始拿地了？
前几天我和某个媒体同行喝茶聊天，说龙湖要开始动起来了，沉寂了这么久看其他开发商拿地兴趣不大了，土地价格也降下来了，现在拿地的条件也变好了。它要开始出手抄底了！
刚听到这个消息的我，还是相当惊讶的！
不是，你说的龙湖确定是我认识那个龙湖吗？
我印象中的龙湖明明就是做了不拿地的打算的龙湖啊？怎么现在又开始出来了呢？
除非事出有因。
01
龙湖对金开大道这块地毫无抵抗力
我今天要说的这块地，就是9.9号上线这块金开大道的地。我认为对于龙湖来说确实很有吸引力，我是龙湖我也想拿啊！
毕竟，这不是一块常规意义上的地。
来看下这块地的基本信息：
（来源重庆锐理数据）
注意看，这块地就在蓝湖郡旁边，和它去年卖的云河颂很近，都在金开大道的旁边，我们来看这一张图你就明白了：
（自制图）
从地理位置上看，对于其他的开发商来说，它就是一块金开大道的供地。但对于龙湖来说，它可是“蓝湖郡”的“儿子地块”，也可以说新地块是傍着蓝湖郡而生的，龙湖拿下来之后完全可以打造成蓝湖郡新组团。
就像去年大火的云河颂一样，完全不缺买家。蓝湖郡的龙民就是云河颂的最大的潜在客源基地。
（航拍蓝湖郡）
同样的，新地块也有同等优势，对于需要就近置换房产的蓝湖郡业主来说，是非常具有吸引力的。
而新地块的容积率也才1.0，比起云河颂的1.57更低。云河颂打造的是3.5代大平层，而新地块的容积率完全可以做纯别墅组团，成为蓝湖郡的改善置换首选地。
我都在怀疑去年龙湖在卖云河颂时，就已经获得了很多想买别墅客户的资源。因为云河颂产品业态约束所以这部分客户迟迟未消化，这一次金开大道的地块龙湖是非常想拿，它可是拿着客户找地块啊！
02
这块地应该卖多少钱适合？
说起这块地卖多少钱适合？
可能不同的开发商给出的答案都不同。
我们就拿离这块地不远的汽博海成云湖郡地块来做分析：
（观点网）
海成今年上半年的拿地价是7280元/㎡，而如今海成的四代宅出售价大概在建面16000多元/㎡。
我们用16000元/㎡减去拿地价7280元/㎡，基本上可以算出大概的除地价外的成本和利润：8720/㎡。
同时学校方面，海成的学校资源和金开大道这个新地块一样，都拥有比较好的学校资源（重点小学+七龙珠分校），大差不差（等会详细讲）。
所以在地块条件差不多的情况下，从金开大道这块9500元/㎡地块来看，其他开发商拿了极有可能开出（9500元/㎡+8720/㎡=18220元/㎡）的价格。
可能还有些人会说拿地价高的税费也要高些，贷款的金额也要多些，利息这些不是钱吗？
好嘛，我再给你加2000元/㎡够不够？
顶多其他开发商拿过来也只能卖到建面20000元/㎡左右了。
但龙湖拿这块地，我预计售价建面要上28000元。怎么说呢？
你再看看这张图：
（自制图）
龙湖物业已经深耕蓝湖郡社区，基本上广告可以覆盖完车库、车栏杆、电梯轿厢、业主群等资源。所以可以说蓝湖郡的业主就是他们的粉丝，只要他们不搬家，基本上可以天天对着这一群业主的视觉“狂轰滥炸”！
就连你去交物业费时，他们也可以随时对这群业主进行“口播广告”：“张总，你这蓝湖郡的房子住了20几年了，不想换一套别墅住吗？你要不要去看看我们最新的蓝湖郡新组团呢？”
而你其他开发商办得到吗？
不仅如此，蓝湖郡自己的业主也要提心吊胆的比较市场行情啊！
今天他们的别墅卖建面2w多，指不定哪一天房子老化了需要进行房屋养老维修，价格还要往下垮。
（贝壳）
所以，他们也要赶紧做资产优化啊！把老房子赶紧处理了，置换成新的别墅不香吗？
这个新地块的别墅产品，恰恰就是他们的最优解。
而龙湖为何敢卖上建面28000元呢？其实还是因为他们去年云河颂在周边小试牛刀带来的自信。
（房天下）
人家云河颂去年可是卖上了建面3w，而且还卖完了。而且还是毛坯房！
（房天下）
你说别人怎么没有底气呢？
毕竟龙湖的大平层产品都已经上建面30000元/㎡了，我是龙湖我都敢卖建面28000元以上！
估计还要过抢！
所以，龙湖就是龙湖，其他开发商羡慕不来，也不敢来拿！毕竟地价9500元/㎡在这里摆起的，谁敢来造次？（哈哈哈，定价是个学问）
反正现在也只有有钱人的钱好赚，你说是不？
03
重点小学+七龙珠组合
我很少看到土拍信息挂出来时，直接把地块的学校都公布出来了！
这真的让人心痒痒啊！（金山小学+金溪八中）
（重庆锐理数据）
金山小学在重庆小学的排行榜，是仅仅次于第一梯队的“五朵金花”。在第二梯队的中部位置。算得上比较好的小学了。
（图源网络）
而金溪八中（已改名为：两江八中）也是七龙珠的分校之一，由重庆八中统一协调组织，师资进行高度融合交流。而且它是一个完高中，从未来初升高“指标到校”的角度上分析，它也有近水楼台的优势。
可以说，这个新地块就注定了他们业主娃娃的未来教育起跑线不低。
04
总结
从这块地的信息，我们就分析出来了它可以打造出一个纯别墅组团。
如果是龙湖拿地可能要卖建面28000元/㎡以上，如果是其他开发商拿地可能也仅仅敢定价在建面20000元/㎡左右。
当然，不排除也有极个别有信心的开发商前来抢地。
毕竟，守着蓝湖郡、棕榈泉这么大的金开大道市场，这么一小块地的别墅改善产品，还给了“重点小学+七龙珠分校”的资源，想卖掉还是不难的。
可能要比龙湖多花点心思罢了。
这块地的报名时间截止在9月29日，不到最后一刻都不晓得鹿死谁手？
E·N·D
