你没看错，我标题说的情况就发生在今年春节8天的长假期里。
事情的起因是这样的：
复工第一天，我那位在卖宝山二手房的朋友告诉我，大年初五，她发现自己的房子竟然新增了一组看房记录，她特地求证了中介小哥。
对方表示过年期间，大部分门店依然有人值班，所以带看也是真实发生了。
这件事引起了我的好奇。
毕竟大过年的，通常是人最想身心放松（躺平or摸鱼）的时刻，有人却好似“弯道超车”般，奔走在勤奋看房的路上。
在以往做分析时，我们通常会把春节前以及长假期间的数据作为“异常”情况剥离掉，但今年的这部分数据，或许和以往的不太一样。
今天和大家聊的就是这部分有点小众且微观的数据（这在其他地方，或许是很难看到的数据哦）。
01
究竟哪些人，春节还那么勤奋
先回答标题当中的情况。
我比对了2025年和2024年春节长假8天时间里，某头中介的带看人数：
2024年2月10日-2月17日：1475组
2025年1月28-2月4日：2308组
春节期间同比增幅达到56.5%。
即使我们把时间范围扩大，以春节前1周的情况来看这个看房人数的变化，今年的增幅依然有24%。
那么问题又来了，到底是哪些人，过节了还勤奋的奔走在看房的路上？
我接着对上述数据做了进一步的剖析。
数据源于某头部中介
这里我先梳理一个背景：2024年1月30号，上海发布了《关于优化本市住房限购政策的通知》，主要的内容是取消了外地单身限购政策，要求非本市户籍居民只需连续缴纳社保或个人所得税满5年即可在外环以外区域购买1套住房。
所以上述数据中，24年春节前一周的看房人数，实则就刚好发生在政策刚出台后。
带着这样的BGM去看，我们就能玩味出一个信息：
都是发生在农历春节前，一边是政策刚出炉的炙手可热期，一边是政策发酵了3个多月后的长尾期，
单纯受政策驱动的市场VS受政策+客户意愿叠加下的不同面貌，一目了然了。
而且通过数据分布可以明显感受到，今年春节前以及假期中，刚需的整体急迫性很强。
尤其是总价300万以下的购房者，比重的增幅较为明显，想在春节前后解决买房问题的意愿更强。
其次是400-900万的客户，这里既有刚需，也涵盖了初级改善，相比于去年同期也有一定的增幅。
但从形态变化看，中高级改善与豪宅却有不同程度的缩减，单从看房的急迫性来说远不如刚需（但到了下面的成交环节就不一样了）。
我们再以同样的时间维度看一下节前的成交情况。
其实关于1月份的二手市场，目前市场上一直是颇有争议的。
有人拿着成交的绝对量环比12月下滑这一点，来判断楼市要遇冷；也有人在迷茫中隐约感觉市场热度不减，但不管怎样，一房一万依然用数据说话。
我从2021年至今，农历春节（休假）前的不同时间点，统计了一份二手住宅成交情况。
除了2021年春节前，承接了来自20年末巨量的二手成交流量外，今年春节前的交易情况，已经是近5年来的第一了。
即使相比于成交热度颇高的2022年，今年春节前两周的成交量也高出了13.6%。
而且当我以总价段再来做进一步分析时，我还捕捉到了一个比较微妙的变化。
这当中除了刚需一以贯之的占大头外，900万以上，也就是我们常说的中、高端改善以及豪宅等市场，在今年的节前也出现了成交占比的扩大。
根据上图的形态来看，除了200万以下的交易量今年依然保持增长外，200-400万，700-900万的总价段占比开始有所减少了。
而少了的这部份额开始向上转移了。
如果换算成绝对量来看，今年900万以上的节前成交量为580套，是去年的2.15倍。
从春节前的带看到成交，我们已经可以看到两点：
1、今年1月的热度并未消减，而且从节前看房人数蓄积的势能来看，会进一步延续至复工后一段时间内的市场。
2、以刚需之力堆积了一年的上海楼市，向上的置换链没有因为春节而哑火。
就在昨天，刚出炉的2月3日到9日当周的带看人数为62210人次，基本已回升至节前约一半左右的看房量（这当中有2天还处于春节假期）。
02
量还在堆积
离推动稳定普涨还有距离
1月份的势能继续活跃复工后的二手市场，已经是大概率事件，但接下去的价格究竟会怎样，俨然是不少人关心的问题。
由于目前处于节后刚复工，缺乏新的成交数据，所以这次我打算回到春节前最后一周，以当时的挂牌情况，作为复工后议价的一个起点进行分析。
我比对了去年和今年，春节前一周各总价段的挂牌房源调价幅度。
先说一个主要结论：平均涨幅收窄，跌幅趋稳。
2024年春节前最后一周，选择涨价的房源，挂牌价平均涨幅为6.5%，而一年后，这个数据下滑至5.9%。
足可见过去一年，市场对房东心态的打磨，即使如今想涨价，也没有了一年前那份信心。
而在选择下调挂牌价的房源方面，房东们也“扛住”了，被市场磨了一年后，平均跌幅依然稳定。
这也就带来了一种情况，房东虽然不会明晃晃的上调价格，但想把挂牌价进一步打下来，概率也并不大了。
再细分去看一些价格段的变化。
200万以下的房源情况有点堪忧，既要承受挂牌价下调幅度的扩大，又要面临增幅的减小。
以这个趋势看，200万以下的刚需市场以价换量的情况没有得到改善。
换言之，这个区间内，议价权依然还掌握在买家手中。
比较有意思的是900-1200万这个价格段。
涨幅上透着一股“小心翼翼”。
去年节前的挂牌价平均涨幅达到了8.85%，到了今年同期，这个数据明显下滑到了4.56%。
而在挂牌价的跌幅上，却出现了轻微的扩大。可见这部分房东当中，两极分化的情况较为显著。
这类情况，现在1200-1500万之间更为明显。
对比来看，今年一部分房源在挂牌价的上调幅度上有所增长，但同时在另一个极端下，不少房源下调的幅度也在扩大。
个人揣测，造成两极分化的原因，很大程度上是受到了房龄、户型等因素对这类较高总价的房源影响，开始出现了房源间的“马太效应”。
优质的房源将越来越受追捧，房东的心态被进一步夯实，向上涨价的底气更足；
而经受过长期市场对比、消磨的房源也开始继续妥协，回归客户更能接受的价位区间。
尽管涨跌幅中，我们没有看到惊喜的信号，但是有另外一个数据，还是能带来一点微光。
我把春节前一周内，不同总价段下，房东的涨价次数/降价次数做了一个统计和比对。
这里涨价次数占比优势明显的总价段，我用红字做了标注。
今年节前一周，大部分总价段都来了一小波上调价格的小小高潮，为什么我用了3个“小”？
因为从绝对量来说，选择涨价的房源数量依然不多，大部分保持岿然不动的态势。
但从比值关系上，能看到在调价的房东当中，选择上调的趋势明显好于去年同期。
比较有意思的是，去年春节前一周刚好受到了1月30日出台的调控政策影响，但即使拿来对比今年的同期数据也是不够看的。
足见眼下房东上调挂牌价的底气还是足了不少。
这个情况从300万往上，各个总价段都有所表现，随着总价上涨，上调挂牌价的频次越会压过降价一头。
特别到了700-1200万的价格段，成为今年节前房东涨价动作最为明显的区域。
在涨价/降价的频次变化中，能看到一点微光在闪动。
从这些细微的数据中，我们已经隐约嗅到2025年市场的开局“信号”：割裂的加剧。
优质房源在接下来的市场会加速去化，甚至出现轻度涨价也将不足为奇；而先天具有一定缺失的房源，如果不选择下调价格，就要做好以时间等价格的准备。
或许这样的市场，虽不浓烈，却能给购房者更理智的思考空间，筛选出适合自己的好房子。
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