新政后，上海楼市明显在复苏。
二手房方面，成交量上升。截止到9月17日，上海二手房住宅成交量约8800套，成交量预计在1.6-1.7万套之间，有望重新站到荣枯线以上。
新房方面，售楼处明显人多了，不少续销楼盘更是在抓紧时间“出货”，成交量甚至“1天顶1个月”，类似“火爆”“火热”的词汇经常上热搜。
不难看出，接下来上海的楼市将会增添更多的购买力，且将有更多的购房者涌入新房市场。
而比市场更灵敏的往往是购房者，已经有越来越多的低分小伙伴开始“抢跑”了。不少原先续销的楼盘，近期也成为“香饽饽”，顺利实现清盘！
那么：
上海到目前为止究竟还有少新房库存？
存量市场还有哪些“宝藏盘”可以淘一淘？
今天我们就一起来盘一盘！
1
55003套，
存量新房只能撑8个月
根据澜思数据，截止2023年9月20日，上海新房存量一共有约677.15万㎡，55003套。
55003套，这个数值多么？
直观上来看，按照上海每年约8.5万套新房的供应量，这个量级已经超过上海年供应量的一半了，确实有点“多”。
但实际上，不排除有些新房由于各种原因，一直没有完成网签，真实“有效库存”其实要大幅减少！
飞哥拉取了从2020年开盘至今的存量数据，已开盘但没有完成网签的新房达到了约3.6万套。这可以看作是近4年来的“新鲜库存”，或者说“有效库存”只有约3.6万套。
因为更早的“老库存”都可以称之为“无效库存”，是怎么卖也卖不动的！
以约5.5万套的库存去算，按照上海当前月均去化7000套的节奏，大概只能撑8个月左右。
如果按照约3.6万“有效库存”计算，大概只能撑5个月左右，去化周期会更短！
这个库存体量，上海的新房市场基本上还是无压力的。
一方面，我们纵向对比来看，上海近年来的新房库存其实一直徘徊在较低位置。
但近3年来，今年截止到目前的库存是略微有所增加的。个中原因，主要还是近3年受到大环境牵累，二手房的交易量也持续走低，大家的买房预期受到影响。
故而，9月份上海也跟进了认房不认贷、降房贷利率等新政。
另一方面，我们从横向对比来看，上海的新房库存体量也是四大一线城市里最低的。
截止8月末，北京新房库存量约1214万㎡，去化周期为22.4个月；
广州新房库存量约1274万㎡，去化周期为22.3个月；
深圳新房库存量约862.37万㎡，去化周期为23.9个月；
注：其中上海当前数据应为677.15万㎡，去化周期7.85个月。截图来自同策研究院
而上海的去化周期仅有8个月左右，几无库存压力！
从某种程度也就可以理解，为何上海的新房市场在过去的两三年间仍然能够保持比较温热的状态。
当然，我们在对上海新房市场保有自信的同时，也不能盲目乐观，在当前经济承压、楼市亟待复苏的大环境下，只有全国实体经济、收入预期向好，大家买房的意愿才会更加强烈和积极。
2
区域分化明显，
外环内几无库存压力
说完了整体宏观数据，我们再把视野放到新房存量的结构分布层面，看看环线、区域、板块的切片分析。
从环线上来看，外环以外存量占比约81.2%，而内环内、内中环、中外环存量占比分别为5.9%、4.9%、7.9%。
可以说，外环内几无库存压力。
事实上，外环内的新盘很多都要靠抢。这从新房市场的火热程度也可以映证，上半年涌现了22个“千人摇”，一半以上都来自外环内。
从区域上来看，浦东存量是最大的，接下来是金山、嘉定、青浦、奉贤等。
浦东主要是临港占据大头，受到2021年海量供应冲击，临港到现在还没有“缓过来”；
五大新城一直是刚需供应的主阵地，所以存量也多些；
市区毫无疑问存量最少，长宁都很久没有出新盘了，上一次还是在2021年的愚源名邸，也是套数极少。
从板块上来看，飞哥选取存量TOP50，临港排在第一，压力可谓“山大”。
近期临港放松限购，短期内或将给临港带来一波购买力。
排在前列的主要还是金山、安亭、崇明、奉贤海湾等区域/板块。这些地方轨交可达性差、基础配套不足，很难吸引全市性客户，存量较多也情有可原。
桃浦、松江新城、三林、徐泾、华新等也存有千套左右库存，但体量并不算大。
综合看下来，新房存压较大的区域还是那几个远郊板块，外环内新房购买力充足，可以放心大胆买。
3
大户型依旧稀缺
外环内140（含）㎡以上大户型占比仅约7.1%
接下来，我们再来看看新房存量的产品结构分布。
毫无疑问，当前最为紧俏的还是大户型。140㎡以上存量有9757套，占比约17.7%。
存量最大的是90-110㎡户型，基本是3房，21950套，占比约39.9%。
对应到户型结构，主要还是百平左右3房，占据了存量市场上的绝大多数。
受限于“7090”政策，大户型供应占比少。而近年来置换成本高，房票珍贵，很多改善伙伴都会优选大户型。
这也符合体感，当下新盘摇号开盘环节，大户型4房、5房往往热销，最先清盘。
飞哥把颗粒度再细化一点，我们分环线去看，外环内140（含）㎡以上大户型3919套，占比仅约7.1%，还不到一成。
那这里就不得不多提一嘴，类似中海海上和集、大华峯荟、海玥黄浦源等大户型产品，大家一定要珍惜。
而从总价段上来看，400万以下刚需产品占比约52%，占据了半壁江山；400-600万占比约21%。
1000万以上只有约12%，6531套。
从统计结果来看，上海目前有约1437个新盘库存，其中库存低于10套的有约1035个，库存高于100套的新盘约126个，主要集中在金山、奉贤、崇明等区域！
这里罗列几个曾经关注度比较高的新盘（有库存不代表可以买到，可能是已售没来得及网签或者其他特殊原因，这里仅做展示），更多上海新盘存量统计，可以添加文末群主获取！
总结：
新房库存总是随着楼市周期和供求结构而变化。
上海的新房库存，近几年也持续处在低位，大家不用担心“超供”。
当前新政频发，上海楼市又到了新的“拐点”，摆在购房者面前的最优选择，刚需当然是优先上车，改善则是抓紧迭代升级。
而针对新房存量市场，飞哥还是那句话：外环内大胆挑，外环外细心选！
买房不要盲目跟风，选择适合自己的，才是最重要的！
在存量市场上，或许也能淘到“宝贝”，就看大家的慧眼啦~
