10月26日，刘润在“总会花开”2024年度演讲里说：“每年的商业环境，就是老天给你发的一张卷子。只是有些年份的卷子，特别难。”
中国楼市的这些年，正是这般。但也总会有“学霸”，能给出超出预期的答案。
成都4·26更新的建筑新规，就是2024年给房企们上的一张“新卷子”。
阳台等半开敞空间占比由15%提升至20%、按户配建地下停车位、恢复设置社区底商、住宅首层局部架空、鼓励公共空间打造垂直绿化……
题材给到，加上中央“促进房地产市场止跌回稳”的定调，考卷中心思想明确围绕“满足人民群众对优质住房的期待”，其他就看房企的自由发挥。
十一期间，已有房企率先交卷，“超100%得房率、墅境空中露台……”等产品创新，点燃了成都人的购房热情，项目首开房源迅速售罄。
而近日，保利成都第二座天珺、顶着“新规首作奢宅”光环登场的保利花照天珺，以“原创岛院”三大创新给出了保利的全新答案，领演大平层奢宅变革。
#01
跳出固化思维
保利演绎“最佳解法”
很多考卷是没有完美答案的，但却有合时宜的“最佳解法”。
新版“红皮书”调整涉及建筑密度、容积率、楼间距、绿化率、车位比、架空层、阳台……各个层面，其中最受关注的是“阳台等半开敞空间占比由15%提升至20%”，因为它影响住宅的实得率。
5%的板率提升，意味着主流建面143㎡的房子比以前多出了约7.15㎡的半开敞空间。
7.15㎡，单看面积不算大，如何处理则可见各房企对居住、生活和设计的理解和功底，常见的处理方式有几种：
一种是化整为零，强化室内空间的舒适性，广州去年11月发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，其中一条与成都一样——提高住宅套内半开敞空间半计容比例上限，由不超过15%提升至20%。
于是有广州房企选择将飘窗用到极致，全屋通铺，这样的设计带来更大的采光面和室内更多可用面积，甚至有项目将飘窗进深从0.5米加深到0.8米，后期可通过改造加大室内利用率，实得超过100%。
另一种是对阳台空间的创新运用，入户花园、南北阳台、阳台+花池的设置，能够变成+1房，甚至+2房，令户型更自由地构建生活场景。广州首个新规项目——保利花语和岸就是集大成者，它136㎡户型，阳台+花池空间有4个，可以幻变成两间次卧。
还有就是增大阳台的进深和面积，如成华某新规项目，强化阳台的墅居感受，也是一种不错的解法。
不过值得注意的是，上面的解法都是将新增面积作为室内空间的从属，利用它去改善室内空间的舒适性和功能性。
有资深业内设计大咖表示，20%板率带来的创新不应是单纯比谁阳台更长、飘窗更多，新户型的设计要重新回到空间设计的维度，合理利用增加的面积，构建出更丰富多变的生活场景，才是户型迭代、进化的方向。
这或许正是保利花照天珺不同的解法，他们从生活角度去审视这新增5%板率可能带来的场景变化，将原本作为附属的阳台变为主导，原创出“岛院”空间。
何为“岛院”？传统户型室内外是相对割裂的，而保利花照天珺通过为每个户型设计一个半独立的方形阳台，根据不同的生活场景，将它置入客厅、主卧、次卧、书房等功能空间之间，让兼具空中院落功能的阳台成为一个“岛”，将室内外不同空间自然地融合、固定，带来居住空间情景、布局、动线的全面革新，赋予产品更丰富的生活场景。
◎保利花照天珺239㎡户型示意图
我们以保利花照天珺239㎡的户型为例，来看这个原创岛院如何领演大平层的变革。
变革一：情景创新，让自然可以私有
原创“岛院”带来全新的产品格局——“一户多院”，岛院的空中院落，加上每户可私享的入户光厅、独立的生活阳台，让每户都有多个庭院，满足仪式感、功能性的同时，更让“前庭后院”的墅居体验在这个高层户型里成为现实。
◎保利花照天珺“一户多院”示意图
“私有的自然”，在高层建筑林立的主城是一种奢侈，在家拥有自然就更为难能可贵，一户多院让自然360°环绕生活，成为日常。
关键，保利花照天珺不只239㎡楼王户型才有一户多院，项目主力143㎡、177㎡、199㎡户型都有三个院子，且“岛院”都可根据需求进行改造。
变革二：布局创新，实现空间的进化
以“岛院”为中心，环绕布局客餐厅、厨房、主卧、玄关，270°、约18.6米的连续采光面的大端厅，已经把尺度拉满，岛院既可与室内融为一体，形成最大约91㎡的环幕端方厅，也能独立出来，作为空中花园和其它功能空间。
无雨感户外，是岛院的另一大特点，它与第四代住宅外挑的空中花园不同，既是户外，又是室内，同时没有60%用于绿化的限制，以及因对视存在的隐私问题，体验绝佳。
变革三：动线创新，给生活以自由
洄游动线由20世纪著名建筑大师——勒·柯布西耶(Le Corbusier)提出，他称之为“建筑散步”，用动线让所有空间高效、便捷地串联起来，同时融入户外散步一样的景观体验，既保证了使用上的方便，又有丰富的空间体验。
◎保利花照天珺239㎡户型洄游动线示意图
保利花照天珺的原创“岛院”，就以“院”为核心，形成客厅-岛院、主卧-岛院、光厅-玄关、餐厅-阳台等串连内外空间的多条洄游动线，让我们即使是在室内，也能有漫步公园的体验，同时各个空间也能快捷到达，给生活有更多的自由。
最后，方形的“岛院”还解决了传统阳台存在的两个弊端，一是不用为封不封阳台而困扰，保证了高端项目建筑立面的统一；二是方形阳台有利个性化改造，既可以种花养兰，做阳光书房、茶室，又能改造成卧室，满足解决家庭阶段性的居住需求。
突破常规，让岛院成为中心，保利花照天珺的这一颠覆，其实是源于对生活、对客户需求的深刻洞察，用成长性变革居住场景，“天珺”无疑又一次引领风潮。
#02
隐奢于城芯
让主城再次“天珺”
年末登场，唯重磅能压轴，保利“天”字系是够份量的。
保利新川天珺年中的惊艳开局，为保利顶序作品——“天珺”在成都高端市场立住了口碑。
67米长、7米高、全进口奢石铺装的罗马光明宫式社区大门，约75米长峡谷景观，约80米的归家风雨连廊，以及约1600㎡的顶配下沉会所，将海派风情豪宅演绎得淋漓尽致，保利新川天珺首开迅速售罄，燃爆了整个5月。
作为成都第二座天珺，新规首作奢宅，除了前述全面升维的户型外，保利花照天珺又会带来怎样的震撼呢？
首先，自然是案名“花照”中已经点明的地段——西二环花照壁，属于浣花之后主城接棒“西贵”最名正言顺的茶花板块。
我们梳理了金牛区近5年的土地供应，2019年至今二环茶花板块只供应了8宗地，纯住宅仅4宗，占比仅7.2%，其中大部分项目已经售罄。
保利花照天珺是近两年新成交的2宗地块之一，其79.19亩的用地体量，更是茶花板块的独一份，就这份稀缺，就值得被收藏。
◎金牛茶花板块近5年土地成交一览（数据：四川中原地产）
作为金牛区顶流板块，今天的茶花其实不输炙手可热的金融城东，其历史底蕴甚至更胜一筹。
花照壁三姓巨富的典故，接待各国政要的金牛国宾馆，茶花的贵气不仅老成都爱，新成都人也一样受用，从早期开现代高端居住先河的保利·堂悦，到近些年的锦麟天玺、西宸原著、融桥望云，时代天境等，板块高端调性已经被市场所验证。
也只有这样的城市贵脉，能担得起保利天字系苛刻的择址标准。
◎保利花照天珺区位图
其次，当得起顶流板块，是因为有顶流的资源为支撑。
茶花板块是金牛区科创核心，西南科技创新应用首发地，片区已吸纳苏宁西南总部、川港投数字经济产业园、龙湖集团、中铁二院、中电科十所、中电科二十九所、西南交大等高能级总部和科研院所，产业层级可谓遥遥领先。
其它配套也不遑多让：
交通：地铁2、6、7号线，在建27号线，以及二环、中环、三环、金牛大道；
商业：龙湖西宸天街、金牛凯德广场、居然之家、茶花TOD（规划中），以及天府艺术公园内约12.43万方的天府111水街；
公园：1.84公里、全国最长新金牛公园，3033亩天府艺术公园、金牛公园等。
◎新金牛公园
最后，回到项目本身。“天珺”的产品特色是自然之境，追求城市大境里的诗意栖居，对于看惯城市繁华的精英客群，内心平静更是他们一直奢求的桃源。
因此，为了凸显项目的“隐奢”，保利花照天珺师法刚刚荣获2024年美国MUSE设计金奖、克而瑞上半年“全国十大高端作品”的宁波保利海晏天珺，以自然之境，绮丽隐奢的气质，为成都追求高品质生活的塔尖层峰，营造隐逸于繁华都市的度假生活。
◎保利花照天珺会所意境图
◎保利花照天珺园林意境图
海派，代表包容，集纳东西方美学的精粹，“天珺”强调城市自然、生活艺术、精神和鸣与价值认同，这样的高定艺术社区，又怎能不让人心动。
至于更多的细节，还是留待11月中旬保利花照天珺示范区亮相吧，相信第二座天珺会再一次惊艳主城。
2024年的最后，作为对自己的犒赏，保利花照天珺，值得一看。
