昨天，视频邀约老同学李伟（化名）春节在老家小聚一番。结果他哭丧着脸给我说，"自己不想回老家过年，想死"。一句话迸出，吓了我一大跳。

经过一番了解，才知道事情的经过：

2021年3月份的一天，李伟接到一个房产中介的电话，告知他A小区有一套房子，低于市场价100万，可以做零首付购房。

次日，李伟便跟着中介实地看了房。房子是刚刚可流通上市的二手次新房，147平米，四居室，户型格局不错，物业是大名鼎鼎的某湖物业，小区打理的井井有条。但房子是一楼的，采光差私密性差，李伟犹豫了。

中介告诉他，"本月刚卖一套楼上二十三楼同户型，出售价320万"。说着还拿出交易记录给李伟看。而后接着说，"根据交易经验及公司数据分析，一楼房子最终成交价一般是中高层房子的八五折。这个房子若非房东着急用钱，肯定不会低于270万卖的。现在业主挥泪出售，只需要210万，而房屋的银行评估价高达300万，贷7成便是零首付。核心地段，次新小区，知名物业，地铁加持，这样的房子待市场恢复，轻轻松松卖300万。"

李伟心动了。后面经过一番沟通，李伟最终以200万的价格购得此房，并以经营贷的形式向银行贷款210万，年利率3.85%，先息后本，每月还息6700多。

随后李伟将房子委托给一家房屋托管公司，按月付款，租金3000元，托管公司将房屋进行隔断，改造出五个房间进行二次出租。

2022年3月，李伟突然无法联系到托管公司。后面只好到房子里直接找租客，得知租客的租金已经交到9月份，李伟瞬感不妙。托管公司跑路，李伟和租客各让一步，李伟因此还损失了3个月的租金。

后面李伟自己管理房屋出租。2022年8月起五个房间已不能满租，2023年6月后则通常空置两三个，今年元旦所有租客全部退租，空置至今。就在租金收入越来越微薄的时候，银行又突然打电话过来，要求李伟在春节后归还本金210万后重新评估重新放贷。

摆在李伟面前的只有两条路：

第一：找过桥垫资公司帮忙还掉210万贷款后重新做经营贷。该房目前评估价190万，贷7成约133万，需要自掏腰包77万来弥补评估价下降所导致的窟窿。

第二，从速卖掉此房。询问当年卖房的中介，获知该房市场价已跌至150万左右，但由于房屋内部隔断，卖相较差，预计最终的成交价在135-140万，如果着急出手，他有客户全款收房，但只买市场价8折以下的房子。

如今的李伟已是进退两难，所以脑海才蹦出寻死觅活的想法。

我听闻他的遭遇，颇为震惊，事已至此，只好安抚他一番，并摸着自己干瘪的钱包凑足20万借给他，虽然不够，但已尽力。

李伟的经历告诉我们：

1.万莫通过经营贷炒房或做其他投资。经营贷款不同于按揭贷款，有的是三年一归本，有的是三年重评估。一旦因房价下降被抽贷，个人随时会陷入经济危机。若非经营企业需要，莫碰经营贷。

2.买房不要买带有致命缺陷的房子。一旦大环境变差，进入买方市场，房屋流动性变差，这种房子将极难出手。

3.尽量不买一楼的房子（花园洋房除外），尤其是一楼的大户型。一楼的房子通常潮湿、采光差、私密性差，而大户型通常又以改善需求为主。在不缺房的时代，没有谁希望越改越差。

4.空置房屋可以出租，但千万不要改造隔断出租，也尽量不要分租或群租。分租群租会将房屋的装修变的一文不值，也会使房屋本身贬值，增加房屋的出售难度。

5.房屋尽量不要委托给托管公司，确无时间打理，可以委托给知名度规模较大的公司，越大越好。

6.房子是用来住的，不是用来炒的。未来95%以上的房子不再是金融产品，想通过房屋升值来发财的老铁，可以醒醒啦。