本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券固收研究团队编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。
报告标题：二级市场价格震荡上行，新增一只REIT产品上市——REITs月报（20250301-20250331）报告发布日期：2025年4月3日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、 一级市场
截至2025年3月31日，我国公募REITs产品数量达64只，合计发行规模达 1697.36亿元。从底层资产类型来看，截至2025年3月31日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年3月31日，共有16只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，另外4只为待扩募REITs。
2、二级市场表现
价格走势：2025年3月1日-2025年3月31日，我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现震荡上涨趋势：加权REITs指数收于134.11，本月回报率为3.46%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金> REITs>可转债>原油>A股>纯债>美股。
从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs于本月整体呈现震荡上涨趋势。与上月末相比，产权类REITs的涨幅更大。从底层资产类型来看，本月能源类REITs涨幅最大。本月回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类、园区类和市政设施类。从单只REIT层面来看，本月公募REITs涨跌互现，排除于2025年3月31日上市的汇添富上海地产租赁住房REIT后，有60只REITs上涨，有3只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和工银蒙能清洁能源REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至3月31日，已上市的64只REITs月内总成交额为135.1亿元，月内区间日均换手率均值为1.00%。从单只REIT层面来看，月内成交量前三的是中金普洛斯REIT/中金厦门安居REIT/博时蛇口产园REIT；月内成交额前三的是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT。
主力净流入：本月，主力净流入总额达11677万元，市场交易热情较上月有所下滑。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是能源类基础设施类/仓储物流类/交通基础设施类。本月主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/工银河北高速REIT/中航京能光伏REIT。
大宗交易：本月大宗交易总额环比上月下滑10.7%。本月月内有20个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为21.0亿元，2025年3月12日大宗交易成交额是月内单日最高，为30597万元；单只REIT来看，月内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、一级市场
1.1 已上市项目截至2025年3月31日，我国公募REITs产品数量达64只，合计发行规模达 1697.36亿元。从底层资产类型来看，截至2025年3月31日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
2025年3月1日-2025年3月31日（以下简称“本月”），有1只REIT新上市：汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日上市，资产类型为保障性租赁住房，发行规模为13.62亿元。
1.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，截至2025年3月31日，共有16只REITs处于待上市状态，其中12只为首发REITs，另外4只为待扩募REITs。
本月，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金（扩募）的项目状态更新至“已受理”；南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”；华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已受理”；中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已问询”；南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已受理”；华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。
2、二级市场表现
2.1 价格走势
2.1.1 大类资产层面
2025年3月1日-2025年3月31日，我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现震荡上涨趋势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于866.65和1066.55，本月回报率分别为3.18%和3.23%；加权REITs指数收于134.11，本月回报率为3.46%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本月表现较好：美股回报率为-8.21%、A股回报率为-0.42%、可转债回报率为1.22%、纯债回报率为-0.45%、黄金回报率为9.31%、原油回报率为-0.33%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本月回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：黄金> REITs>可转债>原油>A股>纯债>美股。（本月回报率计算公式为：(本月最后一个交易日的收盘价/上月最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
2.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，产权类REITs和特许经营权类REITs于本月整体呈现震荡上涨趋势。与上月末相比，产权类REITs的涨幅更大：产权类REITs加权指数收于145.48，回报率为3.49%；特许经营权类REITs加权指数收于116.27，回报率为3.38%。
从底层资产类型来看，本月能源类REITs涨幅最大。本月回报率排名前三的底层资产类型分别为能源类、园区类和市政设施类，其加权指数分别收于153.01、125.51和116.38，回报率分别达5.46%、4.33%和4.32%。
2.1.3 单只REIT层面
本月公募REITs涨跌互现，排除于2025年3月31日上市的汇添富上海地产租赁住房REIT后，有60只REITs上涨，有3只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金隅智造工场REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和工银蒙能清洁能源REIT，涨幅分别为15.55%、14.65%和14.2%；下跌的3只REITs分别为嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT和中航首钢绿能REIT，跌幅分别为0.6%、0.47%和0.16%。年化波动率方面，波动率排名前三的分别是华泰南京建邺REIT、华夏金茂商业REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT，年化波动率分别为24.85%、22.83%和19.33%。
2.2 成交规模及换手率
2.2.1 底层资产层面
本月公募REITs成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他。截至3月31日，已上市的64只REITs月内总成交额为135.1亿元，月内区间日均换手率均值为1.00%，成交规模环比上月小幅下降。成交额方面，月内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/园区基础设施类/保障性租赁住房类，成交额分别为34.8/27.6/17.9亿元；换手率方面，月内区间日均换手率前三的REITs类是保障性租赁住房类/水利设施类/生态环保类，分别为1.26%/1.19%/1.12%。
2.2.2 单只REIT层面
本月单只REIT成交规模和换手率方面延续分化。成交量方面，月内成交量前三的是中金普洛斯REIT/中金厦门安居REIT/博时蛇口产园REIT，分别为1.52/1.30/1.26亿份；成交额方面，月内成交额前三的是华夏华润商业REIT/华夏中国交建REIT/中金普洛斯REIT，分别为6.11/6.09/5.58亿元；换手率方面，月内换手率前三的是华夏特变电工新能源REIT/工银蒙能清洁能源REIT/华夏金隅智造工场REIT，分别为51.05%/49.26%/48.97%。
2.3 主力净流入及大宗交易情况
2.3.1 主力净流入情况
本月，主力净流入总额达11677万元，市场交易热情较上月有所下滑。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是能源类基础设施类/仓储物流类/交通基础设施类，净流入额分别为4640/4031/3679万元；从单只REIT来看，本月主力净流入额前三的REITs是华夏华润商业REIT/工银河北高速REIT/中航京能光伏REIT，净流入额分别为4176/2318/2113万元，连续流入天数分别为5/4/-2天。（注：连续流入天数为负表示的是在一定的时间周期内，资金连续从该REIT流出的天数；本月连续流入天数的计算方法是从月末向前追溯，资金连续流入的天数。）
2.3.2 大宗交易情况
本月大宗交易总额环比上月下滑10.7%。本月月内有20个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为21.0亿元，2025年3月12日大宗交易成交额是月内单日最高，为30597万元；单只REIT来看，月内大宗交易成交额前三的是华夏华润商业REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT/国泰君安城投宽庭保租房REIT，成交额分别为34614/24606/20339万元，对应平均折溢价率分别为-2.01%/-0.89%/-0.84%。
3、相关政策
中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》并提出，要支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此外，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，该文件提到要常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
受国务院委托，国家发展和改革委员会2025年3月5日提请十四届全国人大三次会议审查《关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》。该报告在2025年国民经济和社会发展计划中指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容。
4、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。