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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
今天，位于乐清城区的中金汇，开业了。
中金汇
中金汇位于旭阳路与千帆东路交汇处，与轨道交通S2线旭阳路站直接相连，是真正的TOD商业。
中金汇（左）与轨道交通S2线旭阳路站（右）
同时，中金汇与南虹广场相邻，组成了一座现代化商圈，可共同做大规模、共享客流、相互补充。
这两点，当前在温州市区及其他县（市）都尚未做到，乐清率先做到了。
除了南虹广场，中金汇周边还有乐清市行政中心、市民公园、中心公园、天豪君澜酒店及一系列公共场馆，地段相当优越，几乎成了乐清新的市中心。
不同于南虹广场的“方盒子”，中金汇是一座街区式商业，总建筑面积近6.3万㎡，由3-4层的商业街区与1幢类住宅组成，与南虹广场在同一商圈内形成差异化，互补性。
从中金汇看南虹广场
比起以室内为主的“方盒子”，这种街区式商业更开放、灵活，更具个性化与多样性，能引进更多自主经营业态，不受运营时间限制，与周边街区融合度更高。
但是，这种街区式商业易受恶劣天气影响，管理难度更大，更考验运营商的运营、管理水平。
国内知名的街区式商业品牌，有太古里、瑞安新天地、万象天地（部分）等。
在温州，这种街区式商业以一站式社区商业为主，成功运营的不多。近年，温州也新增了几座历史文化街区。
中金汇
从规模、定位、业态、品牌、运营等方面看，中金汇明显超出社区商业范畴，符合商业综合体特征。
与今年年初开业的乐清宝龙广场一样，中金汇同样由乐清本土房企瑞鑫开发，由宝龙商业轻资产运营。
那么，这座与众不同的商业综合体，现场如何？一起来看看。
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从建筑外观看，中金汇高层建筑为玻璃幕墙，低区同样是现代风格，辅以深浅色彩搭配，整体展现现代化与商业活力。
中金汇由6幢3-4层（不含类住宅）的商业建筑组成，其中2幢商业建筑位于中间，4幢商业建筑于外围形成环形动线。
不同商业建筑之间，由空中连廊相连，形成通道。
鸟瞰中金汇
街区东侧的户外空间相对开阔，形成一座户外主中庭，并相对靠近主入口、S2线旭阳路站，更易吸引、集聚人气，具备较高的辨识度与商业价值。
今天，中金汇在户外中庭举行开业仪式，然而受天气影响，舞台上方搭了雨棚，破坏了中庭的辨识度与视觉效果。
街区南侧、西侧、北侧的户外空间，建筑间距相对没那么大，辨识度略弱，商业价值相对稍低。
为引导客流，中金汇在西侧空间举办了集市，但受通道空间、天气等影响，摊位的顶棚遮挡了入驻商家的招牌。
到了2-3楼，通道之间镂空，形成内圈与外圈，导致外圈动线不佳，部分区域消费者难以逛到，影响了商铺价值。
东北方向的主入口，有一个下沉广场，进入B1层，是一座超市。
B1层除了超市，其他为地下停车场，B2层则均为地下停车场。通往地下停车场需乘坐直梯，但部分直梯仅通往B1层停车场。
中金汇南侧河边是S2线旭阳路站通往南虹广场的最近通道，中金汇并未将这里打造成滨水街区，反而成了露天停车场、卸货点、建筑垃圾堆放点，形象较差，还浪费了水景。
除了商业街区，中金汇还有1幢高层建筑，产权性质为酒店，但被开发商打造成了类住宅。
这些类住宅的阳台面朝商业街区，护栏上挂着一些出租信息。
高层类住宅
总体来看，中金汇的硬件设施有亮点，也有不足。
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与多数商业综合体相比，中金汇零售品牌更少，以餐饮、娱乐为主。
东北方向的主入口，两边的门神，分别是肯德基、瑞幸咖啡及其他品牌。
东北方向主入口
中金汇餐饮品牌种类比较齐全，本地菜、粤菜、湘菜、川菜、西餐、烤肉、火锅、日式、小酒馆、酒楼、小吃、轻食、烘焙等都有。
同时，餐饮品牌的招商有些亮点。
比如，哥老官、西塔老太太、泸溪河、斐石三明治&咖啡、奈雪的茶等知名餐饮品牌是乐清首店，达美乐是乐清城区首店。
部分知名品牌围挡（上下滑动查看更多）
其中，斐石三明治&咖啡去年年底曾进驻滨江万象城，在一处较差的铺位，前方还有粗柱遮挡，仅开了约4个月就撤出了。如今，中金汇这家斐石三明治&咖啡，成了温州唯一一家。
海底捞旗下子品牌嗨捞火锅，也是目前温州唯一一家，差不多是低配版的海底捞。
还有泸溪河，是温州郊县首店。
不过，这些知名品牌大多未开业，围着围挡，内部正在装修。
除了上述知名品牌，中金汇也招引了一些社区品牌，包括天天中餐厅、十八家面馆、之上便利店等，呈现出一些社区商业特征。
部分社区品牌（上下滑动查看更多）
中金汇还有麦饼、猪脏粉、瘦肉丸等本土美食，对弘扬本土美食文化，以及对本土品牌走向规模化、品牌化带来积极作用。
在零售品牌方面，中金汇招引了一些服饰、母婴用品、珠宝、集合店、超市等业态，但除名创优品等极少数品牌外，其他知名度、档次普遍一般。
部分零售品牌（上下滑动查看更多）
其他业态方面，中金汇还招引了教培、亲子、KTV、健身房、密室逃脱、台球、美甲、美容等品类。
部分其他业态品牌（上下滑动查看更多）
一般来讲，多数商业综合体会对不同业态进行大致分区，按楼层分区居多，也有按区域、楼幢分区的。
而中金汇并没有对各类业态进行明确分区，每个楼层、楼幢、区域，基本上什么业态都有。
除了大量品牌尚在装修、未同步开业外，中金汇还有少量空铺，且多个空铺集中在S2线旭阳路站通道旁。
可见，在当前的经济环境下，中金汇的招商并没有那么容易，连银行网点都招引了。
中金汇的银行网点
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除了硬件、招商外，从开业当天看，中金汇更大的问题在于管理水平较弱。
近年，温州不少商业综合体都仓促开业，初期总会存在一些问题，需一段时间磨合、整改。
然而，中金汇开业当天暴露出来的问题，似乎更严重。
比如，大量正在装修的商家，没有围挡，产生大量噪声、粉尘，严重影响视觉效果与体验感。
未围挡的装修商家（上下滑动查看更多）
还有不少公共区域，堆放着建筑材料、货品等，就连工人都能推着工地推车进出商业街区，还停着电动三轮车，严重影响消费者体验感，让中金汇部分街区成了“大工地”。
堆放的建筑材料、货品（上下滑动查看更多）
就算部分正在装修的商家对商铺进行了围挡，也大多占用了公共通道，导致剩下的通道非常狭窄，影响消费者通行。
部分占用通道的商家围挡（上下滑动查看更多）
中金汇商管团队对商家行为的管理，也存在一些问题。
在中金汇举行开业仪式时，就有商家私自在门口通道上燃放鞭炮，产生了巨大的噪声与烟雾，把全场消费者吓了一跳，连开业仪式都被打断了。
商家私自燃放鞭炮产生的烟雾
中金汇还存在一些细节问题，有待整改。
比如，连接S2线旭阳路站的墙面，竟还有裸露的水泥，有碍观瞻。
对于S2线旭阳路站，中金汇的指示牌均称之为“轻轨站”，非常不专业。
“轻轨站”指示牌
街区式商业的开放式特征，本身就比“方盒子”管理难度更大。对于中金汇来讲，管理水平非常重要。
然而，从今天的开业情况看，中金汇的管理水平，有待提升。
或许，待这些商家装修完，经过一段时间的磨合、整改，中金汇的管理水平会有进步。
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作为街区式商业，中金汇个别商家稍早已开业，今天是中金汇整个街区开业。
从现场看，整体人气还可以，哪怕下雨，也吸引了不少消费者。接近中午饭点，逐渐雨止，消费者明显增加。
不过受天气影响，中金汇的开业人气显然不及预期。
同时，消费者基本集中在1楼，2-3楼少有消费者，这既与街区动线有关，也与商家营业情况有关。
现场人气
乐清城区不大，却已有南虹广场、正大广场两座大型商业综合体，以及蝴蝶广场、江南里等一批中小型商业设施。
不过真正成功运营的，只有南虹广场，其他商业设施普遍不太理想。
不久前，胜利塘北的赶海商街地块刚刚出让，也将打造一座开放式的商业设施。
显然，接下来乐清各大商业设施之间的竞争，非常激烈。
中金汇的开业，与南虹广场形成商圈，又有轨道交通及周边其他公共设施加持，将强化这座商圈的首位度，对其他商业设施造成更大的压力。
在商圈内部，南虹广场与中金汇之间也存在竞争关系。若两座商业综合体实力不均，消费者、知名品牌更易被强者虹吸，出现强者愈强现象。
更何况，中金汇表面风光的背后，还存在一个隐患，即大量商铺分割出售，自持比例不高。
中金汇1-2层商铺，以及5#的5-14层酒店（事实上是类住宅），全部分割出售，可销售的建筑面积达约2.7万㎡，占地上建筑面积约60%。
整个中金汇，仅3-4层商业由开发商自持，建筑面积仅约1.15万㎡。
可见，中金汇将更具价值的商铺都卖了，追求短期的利益最大化。
中金汇销售情况。来源：市房地产市场信息网
分割销售后的商业设施，哪怕开业初期成功运营，后续也更易产生问题，影响商业设施的可持续经营。
这一点，温州市区那些自持率不高的商业设施落寞，就是前车之鉴。
还有一些国际知名品牌，也不愿入驻分割销售的商铺。
像中金汇未招引一些常见的国际知名品牌，及部分区域引进适合社区商业的基础品牌，也反映了这个问题。
而真正优质的商业综合体，几乎都是整体自持运营，仅少量外街分割出售。而外街的运营情况，明显弱于商业综合体主体。
鉴于以上问题，中金汇以及这座商圈的未来，仍有待观察。
